王文艷

摘 要 本文從實(shí)踐中爭(zhēng)議最大的小區(qū)車庫(kù)、車位權(quán)屬問題出發(fā),試圖找到一條解決權(quán)屬爭(zhēng)議的方法,以期對(duì)《物權(quán)法》的正確使用有所裨益。

關(guān)鍵詞 小區(qū) 車庫(kù) 車位 權(quán)屬

中圖分類號(hào):DF01文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,國(guó)民收入水平的提高,汽車成為私人的代步工具正在逐漸普及,而城市土地資源的稀缺,導(dǎo)致停車位供求矛盾空前尖銳,小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾愈演愈烈,深受社會(huì)各界關(guān)注?！段餀?quán)法》的公布對(duì)于廣大業(yè)主來說,確實(shí)是一個(gè)不小的福音。但是,這一規(guī)定并沒有徹底解決相關(guān)爭(zhēng)議,仍留下了巨大的法律空白和現(xiàn)實(shí)難點(diǎn)。

一、車庫(kù)、車位的區(qū)分界定

傳統(tǒng)民法認(rèn)為,作為民法客體的物具有獨(dú)立性的特征,只有具備構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性的物才能成為民法的客體。而判斷構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性,應(yīng)從區(qū)分界限的明確性、封閉性、通行的直接性等來判斷。單純的地表空間不具有封閉性,很難成為單獨(dú)所有權(quán)的客體,因此,車位不被認(rèn)為具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,故不能作為區(qū)分所有之標(biāo)的。但車庫(kù)具有專有部分所有權(quán)的特點(diǎn),可以滿足《物權(quán)法》中公示制度的要求,因其具有構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性,能夠進(jìn)行公示登記。就車庫(kù)來說,其在建筑物內(nèi)形成了一定的空間,但車庫(kù)的四周范圍是能夠確定的,且具有獨(dú)立的出口,所以已經(jīng)成為特定物,可以作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)。對(duì)車庫(kù)、車位作區(qū)分界定對(duì)于正確界定二者權(quán)屬甚為重要。

二、車位的權(quán)屬界定

這里所講的車位是指地面停車位,雖然對(duì)于車庫(kù)、車位的權(quán)屬糾紛從未停止過,但是對(duì)于車位的權(quán)屬問題在理論和實(shí)踐上的爭(zhēng)議不大,即車位應(yīng)歸小區(qū)業(yè)主共有,主要是因?yàn)檐囄徊煌谲噹?kù),其因?yàn)椴痪哂薪ㄖ蟮恼诒涡院蜆?gòu)造上的獨(dú)立性而不能做為區(qū)分所有之標(biāo)的,其只是直接設(shè)置在業(yè)主共同擁有使用權(quán)的地面上通過劃分分割線的方式形成的,所以其應(yīng)屬于全體小區(qū)業(yè)主共有。

三、車庫(kù)的權(quán)屬界定

車庫(kù)常常又被稱為地下車庫(kù),嚴(yán)格來說,這樣的表述不夠準(zhǔn)確,因?yàn)檫€有地上車庫(kù)的存在,如果開發(fā)商獨(dú)立修建地上車庫(kù),既可以是開發(fā)商獨(dú)立興建的建筑物,又可能是在業(yè)主共有的土地上建造的,所以其權(quán)屬就有可能在法律上確定為開發(fā)商或業(yè)主共有。①

《物權(quán)法》第74條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?！庇稍摋l第二款可見,如果開發(fā)商和業(yè)主在合同中沒有關(guān)于車庫(kù)“出售、出租或者附贈(zèng)”的約定的話,開發(fā)商就保留車庫(kù)的所有權(quán)。換句話說,開發(fā)商擁有車庫(kù)的原始所有權(quán),他有權(quán)做出是否讓渡車庫(kù)所有權(quán)的決定。車庫(kù)的交易是獨(dú)立于房屋的交易的,因?yàn)殡p方如果沒有約定出售車庫(kù)的話,業(yè)主就只能擁有房屋所有權(quán)而得不到車庫(kù)的所有權(quán);如果業(yè)主希望購(gòu)得車庫(kù),他可以同開發(fā)商協(xié)商簽訂車庫(kù)購(gòu)買合同而得到車庫(kù)的所有權(quán)。雖然從目前來說,我國(guó)的車庫(kù)產(chǎn)權(quán)登記制度尚不夠完善,但是我們不能否定車庫(kù)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)和獨(dú)立的交易客體地位。

我國(guó)實(shí)行的“房隨地走,地隨房走”的轉(zhuǎn)讓模式?！段餀?quán)法》也采用了這種房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式,其第148條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或贈(zèng)與的,附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分?！笨梢?房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)是不能分割的,同一房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)只能有一個(gè)主體享有,而不能由兩個(gè)主體分別享有。小區(qū)的車庫(kù)大都建設(shè)與小區(qū)內(nèi),依附于小區(qū)土地和建筑物而存在,既然房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)都一并轉(zhuǎn)移給了房屋買受人,那么作為附著于小區(qū)土地的小區(qū)車庫(kù)就應(yīng)該歸屬于房屋買受人所有。由以上分析可見,如果開發(fā)商和業(yè)主有關(guān)于車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬的約定的話,那么,車庫(kù)的所有權(quán)和土地使用權(quán)就歸屬統(tǒng)一人即小區(qū)業(yè)主享有,但如果開發(fā)商和業(yè)主沒有此類的約定的話,則開發(fā)商保留車庫(kù)的所有權(quán),而土地使用權(quán)歸業(yè)主享有,出現(xiàn)了兩權(quán)分離的局面,這是有違法理的,也勢(shì)必會(huì)造成開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾。所以,筆者認(rèn)為,本著定紛止?fàn)幍脑瓌t,從法理上和情理上講,車庫(kù)的歸屬應(yīng)該歸全體業(yè)主共有。理由主要有以下兩點(diǎn):

(一)從土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)關(guān)系來說。

上文已經(jīng)分析過,車庫(kù)作為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn),可以成為交易的客體,而在我國(guó)的房地產(chǎn)交易中實(shí)行的是“房隨地走,地隨房走”的轉(zhuǎn)讓模式。故不可能出現(xiàn)開發(fā)商享有車庫(kù)的所有權(quán)而由業(yè)主享有車庫(kù)的土地使用權(quán)的局面,從這點(diǎn)可以看出,車庫(kù)規(guī)定為全體業(yè)主共有可以避免這樣尷尬局面的發(fā)生。

(二)從建筑成本來說。

對(duì)于開發(fā)商來說,在房屋預(yù)售、銷售活動(dòng)中,他們往往處于十分優(yōu)勢(shì)的地位,開發(fā)商作為商人,始終以營(yíng)利性為自己經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的最大目標(biāo)。在小區(qū)中,商品房需要有小區(qū)車庫(kù)的配套,通常配套越全,商品房的市場(chǎng)吸引力就越大, 價(jià)格也可能就越高,開發(fā)商也就越能獲利。所以修建車庫(kù)對(duì)于開發(fā)商來說是大有裨益的。在房屋預(yù)售和銷售過程中,開發(fā)商往往處于十分的優(yōu)勢(shì)地位,實(shí)踐中有很多開發(fā)商聲稱商品房的售價(jià)中不含有車庫(kù)部分,但實(shí)際上已經(jīng)將車庫(kù)面積公攤到了區(qū)分所有的商品房之中了,業(yè)主支付了車庫(kù)的價(jià)款,卻無車庫(kù)的權(quán)利。如果將車庫(kù)規(guī)定為全體業(yè)主共有,開發(fā)商無疑會(huì)將車庫(kù)成本攤?cè)霕I(yè)主的購(gòu)房款中,如此一來,就沒有實(shí)踐中的開發(fā)商將車庫(kù)成本攤?cè)胭?gòu)房成本而業(yè)主卻無車庫(kù)權(quán)利的現(xiàn)象了。

(作者單位:河海大學(xué)法學(xué)院民商法學(xué)專業(yè))

注釋:

①王立明.論物權(quán)法中車庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問題.現(xiàn)代法學(xué).2006年第5期.