寧 瀟 姜明圣

可開發(fā)土地越來越少，有關(guān)工業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出的問題，越來越受到政府重視。工業(yè)地產(chǎn)集約化發(fā)展就成為一種必然的走勢。

在新加坡投資公司(GIC)收購普洛斯中國已成為業(yè)內(nèi)廣為知曉的話題的同時，越來越多的人也開始留意到物流地產(chǎn)行業(yè)的另一巨頭——豐樹。豐樹隸屬于新加坡淡馬錫控股，前身曾是新加坡港務局(PSA)的地產(chǎn)部門。

豐樹著眼亞洲市場，服務涉及新加坡、香港、中國大陸、馬來西亞、越南、韓國等泛亞太地區(qū)。除了其淡馬錫控股的名門背景，其在經(jīng)營戰(zhàn)略、發(fā)展策略上也有鮮明的特色。

“跟隨客戶”

豐樹中國區(qū)總經(jīng)理洪清蘭女士在接受《物流》雜志采訪時指出，豐樹物流首席執(zhí)行官蔡兆才先生一直推崇“跟隨客戶”的理念，這也是豐樹在中國市場快速發(fā)展，占領(lǐng)市場的一大戰(zhàn)略。

早在2005年11月，豐樹產(chǎn)業(yè)私人有限公司通過其上市信托平臺——豐樹物流信托以1.2億元人民幣收購浦東空港歐羅物流園，拉開了豐樹在中國投資的序幕。初入中國，展現(xiàn)在豐樹面前的是許多在結(jié)構(gòu)和功能上較為簡單的倉儲設施。

然而隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，以及物流倉儲行業(yè)的日趨成熟，行內(nèi)業(yè)者對物流倉儲設施的要求已經(jīng)不再是簡單的儲存概念。越來越多的公司對物流倉儲設施提出了更高的要求，不僅僅是需要具備儲藏功能，也需要更多高標準高配置來滿足其在這些設施中的物流操作和一些增值操作，來達到提高效率，節(jié)省成本和優(yōu)化供應鏈的效果。同時這也是中國物流行業(yè)提高競爭力，同國際接軌的一個重要標志。

由于全國房地產(chǎn)開發(fā)量的逐年增加，可開發(fā)土地越來越少，一些廠房還未完全推出市場，同時新工業(yè)園一個個拔地而起，有關(guān)工業(yè)地產(chǎn)投入產(chǎn)出的問題，越來越受到政府重視。在土地日趨緊張的情況下，工業(yè)地產(chǎn)集約化發(fā)展就成為一種必然的走勢。豐樹在中國的投資，不僅僅局限在開發(fā)，同時也會收購和整合一些現(xiàn)有的物流設施，通過進行設施改造和引入先進的管理理念，使其同樣能夠最終滿足那些需要高端物流設施的客戶。

據(jù)洪總介紹，在未來的幾年里，豐樹會根據(jù)“跟隨客戶”的戰(zhàn)略，繼續(xù)在中國的各個主要經(jīng)濟發(fā)展圈及重要物流發(fā)展城市進行長期廣泛的布點投資。

“毗鄰海空港”

除了“跟隨客戶”的經(jīng)營戰(zhàn)略外，洪總指出豐樹物流在中國的另一發(fā)展戰(zhàn)略就是：“著重開發(fā)機場、海港等主要交通樞紐帶的物流中心，這些地方多是一線城市，也是絕大多數(shù)物流公司的首選。”

近幾年我國保稅物流園區(qū)和海、空港之問的“區(qū)港聯(lián)動”發(fā)展迅速。所謂“區(qū)港聯(lián)動”即在港區(qū)劃出特定范圍，實行保稅區(qū)的政策，以發(fā)展倉儲和物流產(chǎn)業(yè)為主，按“境內(nèi)關(guān)外”定位，海關(guān)實行封閉管理，實現(xiàn)保稅區(qū)與港口之間的“無縫隙對接”，貨物在境內(nèi)外的快速集拼和快速流動?！皡^(qū)港聯(lián)動”大大降低了企業(yè)的運營成本?！熬硟?nèi)關(guān)外”使得貨物在區(qū)內(nèi)可以自由流通，不征增值稅和消費稅。

這也就不難理解為什么豐樹堅持“毗鄰海空港”的發(fā)展戰(zhàn)略。2006年開發(fā)豐樹洋山保稅物流園；2007年和天津港集團開發(fā)天津港海豐保稅物流園；2008年收購上海西北物流園和上海外高橋聯(lián)合信興物流園、開發(fā)豐樹天津空港物流園、豐樹無錫空港物流園。目前在長三角及珠三角地區(qū)的上海、無錫及廣州開發(fā)和收購了8個物流園區(qū)，管理著共計三十多萬平方米的物流倉儲設施。

上海洋山保稅港區(qū)作為中國第一個獲批并投入運作的保稅港區(qū)，是中國港口與陸地區(qū)域相融合的政策最優(yōu)惠的自由港。憑借著良好的區(qū)域和政策優(yōu)勢，豐樹洋山保稅物流園區(qū)國際化的標準設施和完善的管理模式，已經(jīng)吸引了著名的國際性物流公司愛爾蘭的PCH入駐，該公司預計每年將在這里處理價值至少1億美元的貨物。

不過近期金融危機引發(fā)的我國出口不振，洪總表示其靠近“海港、空港”為投資首選的策略不無風險。然而，豐樹作為新加坡港務局內(nèi)部機構(gòu)的前身，與臨近新加坡港經(jīng)營多年的許多知名物流企業(yè)，包括航運公司等在內(nèi)都已建立了良好、密切的合作關(guān)系，奠定了豐樹如今穩(wěn)固的商業(yè)基礎(chǔ)。因此，盡管現(xiàn)階段客戶出入口生意明顯下降的確對業(yè)務造成一定程度的影響，豐樹對于其這樣的經(jīng)營、開發(fā)戰(zhàn)略仍是充滿了信心。洪總認為，作為一個物流設施開發(fā)商，眼光應當更長遠，未來在相當長的一段時間內(nèi)，我國的發(fā)展重點仍然會在沿海港口和航空樞紐地區(qū)，目前的問題只是暫時的。

“穩(wěn)健型”的開發(fā)策略

通常，物流設施開發(fā)商的開發(fā)模式有兩種：一種是“跑馬圈地”式的開發(fā)策略，即先大量購地，但并不急于開發(fā)；另一種是“穩(wěn)健型”的開發(fā)策略，即買地后，盡快利用、建設或改造，以尋找客戶。

以往人們對于兩種開發(fā)策略孰優(yōu)孰劣難以定論。然而從目前的整個經(jīng)濟大背景來看，似乎是略顯保守盼“穩(wěn)健型”開發(fā)策略顯得較為適合事宜，擁有更好的抗風險能力。

除了追求開發(fā)策略的穩(wěn)健外，豐樹物流同客戶關(guān)系也力求“長期穩(wěn)定”。在目前經(jīng)濟不景氣的大背景下，作為物流行業(yè)的配套服務業(yè)，豐樹同樣面臨著目標客戶因投資和業(yè)務擴張放緩和暫停引起的相對的物流設施的需求也暫緩和縮小。為了克服這種窘境，豐樹一方面通過跟客戶進行良好的溝通，提供靈活機動、客戶滿意的租賃方案；另一方面也通過公司內(nèi)部泛亞太地區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢，在中國及其他亞太地區(qū)各個領(lǐng)域內(nèi)開發(fā)更多的客戶需求。

豐樹物流作為亞洲公司與其他美國、歐洲的外資公司相比，對中國的國情和觀念更加了解和認同，這有助于豐樹更好地滿足亞洲客戶的需求。因此，我們可以看到豐樹的服務重點仍會植根在亞洲市場。取經(jīng)新加坡豐樹

在談到豐樹物流是如何立足中國市場時，洪總指出是一貫秉承良好的“信譽”。物流公司的主業(yè)一定是物流服務，資源配置主要在提供優(yōu)質(zhì)的物流服務；而不動產(chǎn)或者說物流設施方面，豐樹是專家；雙方是以一種互利共贏的合作伙伴的關(guān)系?與我國的國營、民營開發(fā)商相比，豐樹與其他國際物流設施開發(fā)商一樣，也面對客戶反映租金略高的情況。因此，如何憑借良好的“信譽”提供高質(zhì)量、高標準的優(yōu)質(zhì)服務就顯得尤為關(guān)鍵。

而當我們回顧新加坡這個國家的發(fā)展歷程時，一種思想和一個人必定要提。一種思想即是儒家思想，一個人就是李光耀先生。

儒家“以人為本”的思想在豐樹‘跟隨客戶”的戰(zhàn)略中表現(xiàn)得尤為突出。另外，李光耀先生曾說：“在生活中有一樣東西是永恒的，那就是變革。變革是生活中唯一不斷發(fā)生的。”

洪總表示，新興的中國物流產(chǎn)業(yè)，即使在經(jīng)濟危機的背景下，也是機會大于挑戰(zhàn)。就廣大中國物流企業(yè)來說，目前已在突破本土限制，成立地區(qū)性公司，盡量擴大網(wǎng)絡覆蓋面等方面都取得新的起色。作為物流供應鏈的一環(huán)，物流地產(chǎn)市場在這新一輪的挑戰(zhàn)和機遇中也將面臨著市場的重組和巨大的發(fā)展空間。