宋奕青

在一片口水堆積成的迷霧之中,我們沒法破解房?jī)r(jià)漲跌的魔盒,想找到一個(gè)能讓我們撥云見日的聲音,恐怕已是種奢望。

地產(chǎn)是一個(gè)魔界。

讀過(guò)《西游記》的人們都知道,師徒幾人一起過(guò)關(guān)斬妖,路途中間歧見不斷,一會(huì)兒有人偷吃拿回扣,一會(huì)兒有人串謀搞小團(tuán)體,好不精彩。如果把唐僧看成是“理想”,大概就是一群個(gè)性化極大的人,在“西行路上,克服萬(wàn)難,取得真經(jīng)”。

眼下的房地產(chǎn)界就像現(xiàn)實(shí)版的《西游記》,充滿了蜘蛛精、牛魔王、火焰山、妖魔鬼怪,也到處是孫悟空、豬八戒、沙和尚,就看你能否識(shí)破假象。

聽專家,還是聽市場(chǎng)

這是一個(gè)最充滿變數(shù)的時(shí)代。在業(yè)內(nèi)人士的房地產(chǎn)業(yè)尚未回暖的警告聲中,今年上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)以詭異的方式高歌猛進(jìn),并開始“量?jī)r(jià)齊漲”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,前5個(gè)月幾個(gè)大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的月均成交量幾乎達(dá)到了2007年的月均水平。而且,隨著天氣升溫,這種勢(shì)頭越來(lái)越猛。

土地市場(chǎng)上,沉寂了一年多的中國(guó)土地市場(chǎng)再度火爆,北京、上海、重慶、武漢等地土地市場(chǎng)“地王”重出江湖。不少媒體驚呼:土地市場(chǎng)再現(xiàn)泡沫!

市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之快讓人們始料不及,但“看空”房地產(chǎn)的專家及業(yè)內(nèi)人士至今仍然認(rèn)為樓市“小陽(yáng)春”根本就是個(gè)假象。他們幾乎無(wú)一認(rèn)為這種瘋狂的上漲具有持續(xù)性,“怎么上去的,還怎么下來(lái),這是鐵律?！鄙缈圃貉芯繂T馬光遠(yuǎn)說(shuō)。

馬光遠(yuǎn)非常冷靜地說(shuō),在宏觀經(jīng)濟(jì)不明朗、信貸政策不會(huì)持續(xù)等諸多因素主導(dǎo)下,房子的價(jià)格增長(zhǎng)脫離居民收入增長(zhǎng)一路狂奔,究竟能跑多遠(yuǎn),實(shí)在值得懷疑?！胺切枨笮缘膬r(jià)格重估就是泡沫,是泡沫就必然破滅?！瘪R光遠(yuǎn)以“瘋狂”一詞評(píng)價(jià)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

這是房?jī)r(jià)下跌論的邏輯基點(diǎn)。持相似觀點(diǎn)的還有社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海。他指出,“我國(guó)城鎮(zhèn)住房目前面臨嚴(yán)重的過(guò)剩局面,再加上經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)不支持房?jī)r(jià)上漲,居民收入水平和收入增長(zhǎng)也不支持房?jī)r(jià)上漲,房地產(chǎn)價(jià)格水平還有40%到50%的降價(jià)空間,谷底可能存在于兩年之后。”

另外,中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容也認(rèn)為:“北京樓價(jià)跌3成,上海跌5成是沒有問(wèn)題的。”

此言一出,立即受到了公眾的猛烈反駁。早前他的一些言論就已令人們非常不滿,比如2005年,易憲容預(yù)言“最多三年,老百姓就能買得起房子”,如今2009年了,老百姓依然望房興嘆。

投資房產(chǎn)的公眾說(shuō):“我們也沒什么理論、數(shù)據(jù)和分析,就是感覺?！笔聦?shí)上,房?jī)r(jià)走勢(shì)也印證了他們判斷。

專家言論雷倒公眾

專家向左,購(gòu)房者向右的局面,像是一部基于假象和謊言的連續(xù)劇,不過(guò)在這個(gè)“劇本”里,也包藏著人民

大眾一顆娛樂的童心。

近日坊間流傳的一份“樓市專家IQ排行榜”上,北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩以“IQ指數(shù)25、重度低智”榮登榜首。董藩的“雷人語(yǔ)錄”除了有“房?jī)r(jià)是唯一合法的調(diào)控城市人口規(guī)模的有力杠桿”,還有“未婚同居增加刺激購(gòu)房需求”等。他說(shuō),現(xiàn)在中國(guó)有二種社會(huì)現(xiàn)象表明中國(guó)人的生活方式已經(jīng)大大改變了:一是大齡未婚子女與父母分居;二是非法同居現(xiàn)象嚴(yán)重;這些都需要房子,這樣對(duì)于拉動(dòng)房市是非常有利的。這樣的驚世駭俗之語(yǔ),著實(shí)讓公眾開了一次眼,本不為公眾所熟知的董藩聲名也自是扶搖直上。

在這份“樓市專家IQ排行榜”上,北京科技大學(xué)教授趙曉也“榜上有名”,趙曉堪稱“挺樓市”專家典范,他號(hào)召人民“現(xiàn)在買房,就是愛國(guó)”,國(guó)民經(jīng)濟(jì)約等于房地產(chǎn)(國(guó)民經(jīng)濟(jì)≈房地產(chǎn)),約等于民生。房地產(chǎn)發(fā)動(dòng)機(jī)不能停,房地產(chǎn)崩盤老百姓更買不起房子。這番言論足以“雷”到公眾。

隨著“現(xiàn)在買房就是愛國(guó)”論的橫空出世,趙曉的知名度算是由此打開了。不過(guò)隨之而來(lái)的是人們對(duì)這位教授智商的懷疑。

知名網(wǎng)絡(luò)評(píng)論人士“五岳散人”一陣見血地指出:自從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫跟著全球性金融危機(jī)被擠破,我們就看到各路學(xué)者粉墨登場(chǎng)了。雖然我們從來(lái)不對(duì)任何人的人品抱有過(guò)高的期望,但這樣一次又一次的表演確實(shí)讓人觸目驚心。

揭開蒙蔽雙眼的魔咒

口水戰(zhàn)還在繼續(xù),這并非經(jīng)濟(jì)專家學(xué)者與老百姓之間的首次沖突。今年以來(lái),類似的精英與草根之辯從未間斷,且有愈演愈烈之勢(shì),矛頭直指學(xué)者的道德良知。但在一片口水堆積成的迷霧之中,我們一直沒辦法破解房?jī)r(jià)漲跌的魔盒,想找到一個(gè)能讓我們撥云見日的聲音,恐怕已是種奢談。

亞當(dāng)斯密說(shuō)過(guò)一句著名的話“看不見的手”,這句話可以膚淺理解為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的難以琢磨,眾多專家失誤的預(yù)測(cè)也強(qiáng)烈論證了“看不見的手”這句話。房?jī)r(jià)如海潮,朝起朝落,漲跌與否不是幾個(gè)專家就能蓋棺定論的事情。

不過(guò),到底誰(shuí)的言論有問(wèn)題,不是本文討論的主題,如果以一套絕對(duì)的對(duì)錯(cuò)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)追究事實(shí)的始末,只會(huì)在“非此即彼”的價(jià)值判斷漩渦中不可自拔。

功夫在詩(shī)外。在中國(guó)房地產(chǎn)復(fù)雜的利益鏈條上,判斷未來(lái)的趨勢(shì),最好是依據(jù)簡(jiǎn)單有效的分析框架和邏輯。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)業(yè)中,存在著種種的不均衡。不均衡就是投資或投機(jī)的機(jī)會(huì)。結(jié)果可想而知。

在房地產(chǎn)投資決策中,應(yīng)當(dāng)遵循兩個(gè)重要原則:第一,是價(jià)值判斷;第二,是流動(dòng)性判斷。在通貨膨脹相對(duì)平穩(wěn)的時(shí)期,價(jià)值判斷是投資者遵循的最基本的和最主要的原則。在通貨膨脹不穩(wěn)定的時(shí)期,流動(dòng)性判斷就成為投資者需要優(yōu)先考慮的原則。

對(duì)于普通投資者而言,在這樣一個(gè)大游戲當(dāng)中,既有千載難逢的機(jī)遇,又有難以估量的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格非理性狂漲制造了巨大的獲利空間;同時(shí),非理性也意味著隨時(shí)出現(xiàn)劇烈的調(diào)整。因此,一定要極其冷靜地分析判斷,否則,辛辛苦苦的勞動(dòng)成果可能成為鱷魚的點(diǎn)心。

在有了氣象衛(wèi)星之后,我們每天可以看到精確的衛(wèi)星云圖,氣象預(yù)報(bào)可以做得相當(dāng)準(zhǔn)確。當(dāng)然,我們最希望我們的專家能夠精確地判斷流動(dòng)性。希望他們切實(shí)為即將發(fā)生的巨變作好預(yù)案。

加爾布雷思被美國(guó)媒體稱為“用自己的經(jīng)濟(jì)學(xué)給美國(guó)不斷治病的醫(yī)生”。他強(qiáng)調(diào)要關(guān)心公共目標(biāo),分析美國(guó)社會(huì)存在的矛盾,探究這種存在種種弊端的原因。所以,在他去世后,《紐約時(shí)報(bào)》可以用洋洋8頁(yè)來(lái)介紹他的生平和理論,英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》為這位大師開設(shè)專題,以示紀(jì)念。

加爾布雷思獲得的隆重待遇,很值得我們的房地產(chǎn)專家反思。