輿論普遍認(rèn)為，房地美的無度貸款、松懈管理是引發(fā)此次次貸危機的導(dǎo)火索之一

悲情指數(shù) ★★★★★

2008年9月，政府接管房地美后，戴維· 莫菲特被任命為公司的首席執(zhí)行官，直到2009年3月，宣布辭職，他上任只有區(qū)區(qū)半年的時間。事實上，奧巴馬政府已經(jīng)把房地美改造成了美國政府的一個分支機構(gòu)。政府監(jiān)管部門命令公司負(fù)責(zé)修改抵押貸款方案條款，購買更多的貸款，重新資助數(shù)百萬處于風(fēng)險中的房主，并且也要放松內(nèi)部風(fēng)險控制政策，以便能接受更多有問題的借貸人。在四面八方巨大的壓力下，上任僅六個月的戴維· 莫菲特不得不宣布走人。

據(jù)2008年房地美德財報顯示，公司第四季度凈虧損達(dá)239億美元。在巨大的壓力下，上任僅六個月的房地美首席執(zhí)行官戴維·莫菲特(David Moffett)不得不宣布辭職。

危機重創(chuàng)

房地美舊名聯(lián)邦住房抵押貸款公司，1970年由國會成立，是美國政府贊助的第二大企業(yè)。它以及它的姊妹公司房利美是美國的抵押貸款巨頭，近幾年來，這兩家公司擁有超過500萬的租貸客戶，持有或擔(dān)保的住房抵押貸款總額超過5萬億美元?？梢哉f，幾乎全美國超過一半的抵押貸款都由它們發(fā)放。而其中公司的多數(shù)資產(chǎn)還被打包成各類證券產(chǎn)品在二級市場上出售給了其他各類投資機構(gòu)。

2008年受美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂的沖擊，加之涉足高風(fēng)險的房貸投資，房地美在次貸風(fēng)波中遭遇巨額的損失，陷入全面危機。

在今年3月房地美公布的財報中顯示，該公司2008財年第四季度凈虧損額為239億美元，每股虧損7.37美元，這一業(yè)績遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上去年同期。2007財年第四季度，房地美凈虧損24億美元，每股虧損3.97美元。在房地美發(fā)表的聲明中稱，這一虧損直接導(dǎo)致了其資產(chǎn)價值將進(jìn)一步低于負(fù)債。過去一年里，包括外國中央銀行在內(nèi)的外國債權(quán)人都在紛紛減持房地美的債券。而這種狀況在2009年并不會出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。2009年的一季度，對房地美而言，又是一個艱難的季度，房價的下跌、經(jīng)濟(jì)疲軟將繼續(xù)對房地美的業(yè)績產(chǎn)生打壓。

房地美狀況的惡化，將會直接影響到美國整個房屋貸款市場的正常運轉(zhuǎn)。如果房地美因為資不抵債而不得不進(jìn)行破產(chǎn)清算的話，除大量股東和債券投資者將蒙受巨大受損外，整個美國的住房融資市場和房地產(chǎn)市場也將會遭受到直接的打擊，此外，沖擊波還可能蔓延到其他信貸市場乃至整個金融體系，其破壞力恐怕要超過“次貸危機”。

因此，2008年9月，美國政府接管了房地美公司的控制權(quán)。事實上，奧巴馬政府已經(jīng)把房地美改造成了美國政府的一個分支機構(gòu)。政府監(jiān)管部門命令公司負(fù)責(zé)修改抵押貸款方案條款，購買更多的貸款，重新資助數(shù)百萬處于風(fēng)險中的房主，并且也要放松內(nèi)部風(fēng)險控制政策，以便能接受更多有問題的借貸人。自政府接管以來，房地美內(nèi)部一直面臨著執(zhí)行這些政策計劃的壓力，而房地美究竟有多大的能力能重新實現(xiàn)盈利，完全有賴于政府還將在多長時間里繼續(xù)利用該公司推進(jìn)其拯救房市的計劃。

除此之外，這些行動也給房地美公司帶來了很多附帶損害。今年3月，首席執(zhí)行官戴維·莫菲特宣布離職。是對監(jiān)管機構(gòu)做出讓步，還是追求利潤第一，在兩者之間經(jīng)常發(fā)生沖突，據(jù)說這可能是導(dǎo)致莫菲特辭職的主要原因。

閃電請辭

2008年9月，政府接管房地美后，戴維·莫菲特被任命為公司的首席執(zhí)行官，直到2009年3月，宣布辭職，他上任只有區(qū)區(qū)半年的時間?？雌饋?，眼下出任房地美的掌門并不算是一份理想的工作。

目前，政府持有相當(dāng)于“兩房”80%股份的權(quán)證，而且“兩房”一直大幅虧損，離政府的退出似乎還遙遙無期。由于公司處在政府的控制之下，公司高管實際上沒有什么自主權(quán)，在制定公司長期策略方面，也沒有什么太大的空間。并且他們獲得的薪酬在首席執(zhí)行官中也可能是最低的，任何總額達(dá)到每年100萬美元的薪酬方案都可能會招致公眾和國會的抨擊。

除此之外，房地美的所有主要決定都必須得到聯(lián)邦住屋金融局(Federal Housing Finance Agency)的批準(zhǔn)，這其中還包括高級管理人員的招聘、解聘和薪酬標(biāo)準(zhǔn)甚至是高管發(fā)表講話或接受采訪，也可能會遭到聯(lián)邦住屋 金融局的否決。

報酬低、監(jiān)管嚴(yán)格、改革空間小，一切都要服務(wù)于政府的政策目標(biāo)，房地美被視作收歸國有后，首席執(zhí)行官實際上已經(jīng)變換了角色——只不過是在扮演監(jiān)護(hù)人而已，出力不討好。

3月12日，戴維·莫菲特請辭后，房地美任命非執(zhí)行董事長約翰·柯斯基寧(John A.Koskinen)為臨時CEO，并表示公司將與美國聯(lián)邦住房金融局合作尋找正式CEO的人選。但立法者和奧巴馬政府對于何時結(jié)束房地美國有化這一問題卻依然保持沉默，有人猜測，公司很可能將繼續(xù)被置于美國政府的嚴(yán)格監(jiān)管之下。

這也由此引發(fā)了人們對金融行業(yè)未來發(fā)展的大爭論。許多人稱，如果美國政府不能或不愿從房地美公司中抽身而出，那么，它將面臨著最終國有化的難題，公司的獨立性也就無從談起。

“國有化”

2008年9月7日，美國財政部長亨利·保爾森在新聞發(fā)布會上宣布，2008年美國國會為監(jiān)管住房抵押貸款機構(gòu)而批準(zhǔn)成立的聯(lián)邦住房金融局將正式接手“兩房”的日常運作。同時，在需要的情況下，財政部將把國會批準(zhǔn)向“兩房”提供信貸的期限延長至2009年底，而向“兩房”提供的信貸額度也可以沒有上限。政府接管之后，由這兩家公司借貸、擔(dān)保、處理的資金占了新的住房貸款資金的80%。

此外，美國立法者還決定許可這兩家公司獲得多達(dá)4000億美元的資金。這筆金額相當(dāng)于花旗、美國銀行、摩根大通、通用汽車、富國銀行、高盛和摩根斯坦利等公司所獲得政府資金的兩倍之多。這可能是有史以來美國政府干預(yù)房地產(chǎn)市場最大規(guī)模的行動，而這一系列舉措也為房地美公司的資金補充做了了一個“終極保證”。不過，保爾森也說過，接管后“兩房”的管理將不再“以股東收益最大化為目標(biāo)?！狈康孛涝谡膸椭?，雖然會平安地度過這場危機，但是可能也會付出從此國有化的代價。

而事實上，房地美在度過這場危機后，能不能回到最初的形態(tài)上的一個關(guān)鍵原因在于資金問題。因為一旦成為獨立的公司，房地美就必須償還政府之前的注資和利息。即使房地美獲得盈利，也要花上幾十年甚至更長的時間來還清所有的政府注資，況且現(xiàn)在基本上沒有人、也沒有什么措施能夠預(yù)期公司多久可以轉(zhuǎn)虧為盈。

另外，政府接管“兩房”還賦予了立法者長久以來就一直追求的能力，即直接影響抵押市場。通過控制這兩家公司，立法者已經(jīng)獲得了撬動房產(chǎn)市場和國家經(jīng)濟(jì)的杠桿。在這種巨大的誘惑面前，立法者很難放棄這種力量。共和黨議員斯科特·加勒特(Scott Garrett)表示，一旦政府得到一個新的工具，它就不可能輕易放棄?，F(xiàn)在房地美就是政府手里的這種新工具。

目前，房地美有多個未來發(fā)展選項：一種可能是徹底的國有化，通過這種形式，政府正式管理房地美，為數(shù)百萬的新房貸提供擔(dān)保；另一種可能就是公私合營。一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)災(zāi)難性的問題，立法者將明確保障房產(chǎn)抵押市場，嚴(yán)厲監(jiān)管房地美，以確保其進(jìn)行日常的抵押融資業(yè)務(wù)。但是，不管房地美的未來是什么，都要等到這場金融風(fēng)暴退去后，方能看出分曉。