米春曉

摘要:近幾年來(lái),隨著房改的深入,我國(guó)建立了新的住房制度,但新的住房問(wèn)題又隨之而來(lái)。住房在市場(chǎng)力量的作用下,價(jià)格不斷高漲,中低收入階層居民的收入增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng),住房的供給結(jié)構(gòu)失衡,住房消費(fèi)兩極化現(xiàn)象日趨突出。為此,我國(guó)政府十分重視,積極介入住房問(wèn)題,初步建立了住房保障制度,對(duì)解決中低收入居民的住房困難發(fā)揮了關(guān)鍵性的作用。

關(guān)鍵詞:住房保障住房金融廉租房

一、 住房保障制度的內(nèi)涵及特點(diǎn)

住房保障制度是國(guó)家通過(guò)立法對(duì)國(guó)民收入進(jìn)行分配和再分配,對(duì)中低收入家庭,特別是生活有特殊困難的家庭的基本住房權(quán)力給予保障的制度。它是社會(huì)保障制度的重要組成部分,也是國(guó)家住房政策的組成部分,其實(shí)質(zhì)是政府利用國(guó)家和社會(huì)的力量,采取多種保障方式,解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。

住房保障制度的特點(diǎn)表現(xiàn)為:1、全民性2、互濟(jì)性3、福利性4、安全性

二、我國(guó)住房保障的發(fā)展及現(xiàn)狀分析

(二)我國(guó)住房保障存在的問(wèn)題

我國(guó)的住房保障體系雖然已基本建立起來(lái)了,然而在實(shí)際的運(yùn)行中,在具體的實(shí)施方式、住房金融及法制保證方面都存在著相當(dāng)多的問(wèn)題。

1、經(jīng)濟(jì)適用住房存在的問(wèn)題

第一,定位不清晰。《房改通知》中明確了經(jīng)濟(jì)適用住房的地位,在國(guó)發(fā)[2003年]18號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中除強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用住房外,又增加了一條“要增加普通商品住房的供應(yīng)”。在2005年國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中對(duì)于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中又強(qiáng)調(diào)了“住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主”。這就與《房改通知》中確立的我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)為主的供應(yīng)體系相互矛盾。這也給許多地方不建或少建經(jīng)濟(jì)適用住房提供了很好的理由。

第二,供應(yīng)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。近幾年來(lái),在需求和成本的推動(dòng)下,全國(guó)商品住房?jī)r(jià)格不斷上升,開(kāi)發(fā)商在高額利潤(rùn)驅(qū)使下,大量開(kāi)發(fā)建設(shè)中高檔、大戶型的商品房,中低價(jià)位的商品住宅供應(yīng)明顯不足。

第三,經(jīng)濟(jì)適用住房分配環(huán)節(jié)不規(guī)范。經(jīng)濟(jì)適用住房的分配也是近幾年來(lái)爭(zhēng)議較大的一個(gè)方面。許多地方經(jīng)濟(jì)適用的分配管理不到位,甚至是由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)審查購(gòu)房資格,分配的程序不透明,分配的標(biāo)準(zhǔn)不公開(kāi),分配的秩序不規(guī)范,使得“走后門(mén)”之風(fēng)盛行,而那些真正的中低收入者恰恰由于門(mén)路不多,往往無(wú)法取得購(gòu)房資格

2、廉租房存在的問(wèn)題

第一,廉租房發(fā)展不平衡,總體覆蓋面過(guò)低。由于廉租房是針對(duì)城鎮(zhèn)最低收入戶的住房保障制度,各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大,導(dǎo)致了保障的標(biāo)準(zhǔn)和覆蓋面存在著較大的差異。

第二,廉租房的資金來(lái)源存在問(wèn)題。當(dāng)前影響廉租住房工作向前推進(jìn)的最主要障礙就是資金瓶頸問(wèn)題。除少數(shù)城市建立了制度性的財(cái)政資金供應(yīng)計(jì)劃外,大多數(shù)的城市都是依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來(lái)源的主渠道,由于這部分資金靈活性較大,后續(xù)資金沒(méi)有保證,致使這些城市不敢推行租金補(bǔ)貼的保障方式。因此,大部分的城市只能是籌集一批資金,建設(shè)或購(gòu)買(mǎi)一批廉租住房,解決多少算多少,使國(guó)家的廉租住房保障政策難以真正得到落實(shí),導(dǎo)致廉租住房保障面過(guò)小。

3、住房金融發(fā)展不夠

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化,這種單一的政策住房金融模式越來(lái)越難以滿足新形式下的住房保障要求。

第一,公積金的目的與實(shí)際實(shí)施存在矛盾。目前大量下崗職工,效益不太好、規(guī)模較小的企業(yè)職工及大量的私營(yíng)企業(yè)雇員等中低收入群體,普遍未建立公積金制度,或者雖然已建立公積金制度,也不繳存住房公積金,因而失去了申請(qǐng)公積金貸款的基本條件。這就使得實(shí)際上最需要政策性住房金融支持的群體反而處于政府住房保障的覆蓋面之外,使這一部分人無(wú)法享受政府的金融政策優(yōu)惠,這顯然與建立公積金的初衷相違備了。

第二,政策性住房金融體系不完善。我國(guó)目前除公積金外,尚未有第二種直接面向中低收入家庭發(fā)放的低息或無(wú)息的政策性住房貸款,也沒(méi)有與之相適應(yīng)的專(zhuān)業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)。住房金融體系發(fā)展的滯后,制約了中低收入者購(gòu)房的能力。

4、住房保障法制不健全

我國(guó)至今還沒(méi)有出臺(tái)一部相關(guān)的專(zhuān)門(mén)性住房保障法律,大多數(shù)存在的都是以政府的紅頭文件、政策、規(guī)定、辦法以及行政命令等形式,缺乏建立住房保障體制的強(qiáng)有力的法律依據(jù),使住房保障工作缺乏規(guī)范性和穩(wěn)定性,也缺乏應(yīng)有的權(quán)威性,使政府許多住房保障的具體措施不能得以很好的落實(shí)。

三、完善我國(guó)住房保障體制的對(duì)策

構(gòu)建住房保障制度是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,建立和完善城鎮(zhèn)住房保障制,需要有方方面面的協(xié)調(diào)和配合,才能使住房保障政策有效的運(yùn)行。

(一)確立政府管理體制

政府作為一國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者,擔(dān)負(fù)著社會(huì)全面發(fā)展的責(zé)任,理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體。因此,建立住房保障體系,保障千家萬(wàn)戶中低收入者的居住權(quán)是政府義不容辭的責(zé)任。

應(yīng)明確和建立各級(jí)政府的住房保障決策委員會(huì)、建立明確的住房保障實(shí)施執(zhí)行機(jī)構(gòu)、建立專(zhuān)門(mén)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)

(二)規(guī)范政府干預(yù)住房市場(chǎng)的方式

政府關(guān)鍵要從住房發(fā)展計(jì)劃、加強(qiáng)財(cái)政稅收優(yōu)惠等方面進(jìn)行干預(yù)。

通過(guò)目標(biāo)明確的住房發(fā)展計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)其住房發(fā)展目標(biāo),最終達(dá)到住房保障的要求。目前,我國(guó)各級(jí)政府亟需制訂住房發(fā)展計(jì)劃。避免住房建設(shè)發(fā)展的盲目性和隨意性,確保住房發(fā)展的系統(tǒng)性。同時(shí),定期向社會(huì)公布政府住房發(fā)展計(jì)劃,使社會(huì)居民及時(shí)了解政府的住房目標(biāo)、發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì),從而穩(wěn)定社會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)的預(yù)期,避免住房市場(chǎng)的大起大落,確保房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地發(fā)展。

當(dāng)前我國(guó)政府應(yīng)該盡快出臺(tái)系列的財(cái)政稅收優(yōu)惠政策,為解決中低收入階層的住房問(wèn)題提供良好的財(cái)政支持。

(1)出臺(tái)政策鼓勵(lì)社會(huì)資金投資興建廉租房并按指定的價(jià)格出租,大量增加廉租房的供給量,減輕政府直接建設(shè)廉租房的財(cái)政壓力。可給予開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)惠利率的貸款,并對(duì)其租金收入實(shí)施相應(yīng)的稅收抵扣優(yōu)惠等 。

(2)出臺(tái)中低收入居民貸款購(gòu)房的稅收抵扣政策,如可以向政府申請(qǐng)優(yōu)惠利率貸款,由財(cái)政進(jìn)行貼息,并可用每月的貸款還款額進(jìn)行所得稅的抵扣等。

(3)進(jìn)一步降低房屋出租稅費(fèi),鼓勵(lì)居民出租多余的房屋,以增加出租房屋的總供給量。

(4)加強(qiáng)政府財(cái)政資金的補(bǔ)貼量,擴(kuò)大最低收入居民享受租金補(bǔ)貼的覆蓋面。