朱美靜 郝君超

摘要:隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,住房問題日益突出,公共住房政策也受到了越來越多的關(guān)注。社會分層理論是社會學(xué)的根基所在,對于研究和理解社會問題具有重要的意義。本文從社會分層理論的視角,探析我國公共住房政策存在的問題,結(jié)合我國的特殊國情,提出了一些切實可行的解決措施。

關(guān)鍵詞:社會分層公共住房住房政策

公共住房是為了解決中低收入階層居民的居住問題,由政府直接投資建造或由政府以一定方式對建房機(jī)構(gòu)提供補(bǔ)助、由建房機(jī)構(gòu)建設(shè),并以較低價格或租金向低收入家庭進(jìn)行出售或出租的住房。公共住房的出現(xiàn)是由于存在著住房問題,即住房缺乏或不足,也就是現(xiàn)代社會中沒有住房或住房困難的現(xiàn)象。這主要表現(xiàn)在中低收入階層的居民中間。

1. 公共住房政策存在的問題

1.1 “夾心層”群體存在

公共住房政策體系下的“夾心層”主要分布在兩個層次上,一個層次是介于廉租房保障和經(jīng)濟(jì)適用房保障之間,一個層次是介于經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房之間。其中,夾心層存在主要有兩個原因:一是由于公共住房資源有限,不足以解決所有供應(yīng)對象的住房問題,沒有得到某種公共住房保障的人群按照供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)又無法接受下一層次的住房保障從而沒有得到公共住房保障;二是由于公共住房保障標(biāo)準(zhǔn)的確定存在著一定的保障缺口,即部分人群雖然符合某種公共住房的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)而不符合其下一層次的公共住房的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn),但是實際上卻沒有能力獲得這種公共住房保障。

1.2 戶籍限制

現(xiàn)有的公共住房政策還帶有我國一貫嚴(yán)格的戶籍政策的影響,在戶籍方面有著明顯的不平等現(xiàn)象。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,越來越多的農(nóng)民投身到了城市建設(shè)和發(fā)展的前線上,也有著越來越多的勞動者向大城市等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)聚集,他們中也有著相當(dāng)一部分群體在收入水平和資產(chǎn)占有量上是符合公共住房的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)而且確實存在著一定的住房問題,但是公共住房政策的供應(yīng)對象卻一直堅守著一個基本的標(biāo)準(zhǔn)——本地非農(nóng)業(yè)戶籍。這是我國現(xiàn)階段社會分層結(jié)構(gòu)的一大特點(diǎn)城鄉(xiāng)分野的表現(xiàn)。在我國,城鄉(xiāng)差別一直存在且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在不斷地擴(kuò)大。而長期以來的戶籍政策也固化了這一社會分層,在政策上阻礙了社會流動,不利于城鄉(xiāng)一體化。

1.3 退出機(jī)制

社會分層是長期存在的,但分層并不是一成不變的,而是在社會流動中不斷變化的。公共住房的供應(yīng)對象雖然是中低收入階層,但是中低收入階層的人群是可能會向中高收入階層流動的,這就關(guān)系著公共住房的退出機(jī)制的設(shè)置的問題。現(xiàn)在我國的公共住房退出機(jī)制尚不健全。退出機(jī)制的障礙,一方面使公共住房政策的福利成效降低,增大了公共住房供小于求的情況,增加了政府的保障成本;另一方面也是對于未獲得公共住房保障的群體也是一種不公平。

1.4 尋租問題

公共住房政策為尋租提供了新的空間。由于公共住房供不應(yīng)求的情況長期存在,且公共住房政府補(bǔ)貼帶來的較大的經(jīng)濟(jì)利益使得公共住房的供給過程中存在著大量的尋租活動。這里的尋租活動主要表現(xiàn)為限價房和經(jīng)濟(jì)適用房的房號倒賣行為。搖號配售是經(jīng)濟(jì)適用房和限價房的主要銷售方式,在這一過程中由于程序細(xì)節(jié)不明確使得執(zhí)行過程中尋租活動大量存在。

2. 公共住房政策政策建議

2.1 確立合理的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)體系

我國現(xiàn)階段的公共住房供不應(yīng)求,而公共住房政策的基本目標(biāo)應(yīng)該是“居者有其房”,這也就是我國的公共住房政策由“以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”向“以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”轉(zhuǎn)變的主要原因。我國公共住房政策應(yīng)以效率為中心,重點(diǎn)保障城鎮(zhèn)最低收入者的住房問題,提供廉租房的保障,在此基礎(chǔ)上發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房與限價商品房,豐富公共住房保障體系。在進(jìn)行供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)體系的建立時應(yīng)進(jìn)一步明確完善標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格執(zhí)行。在確定公共住房政策供應(yīng)對象的劃分標(biāo)準(zhǔn)時,應(yīng)在準(zhǔn)確確定家庭收入和住房消費(fèi)的同時給標(biāo)準(zhǔn)留有一定的浮動空間,使保障水平略高于實際水平,從而縮小“夾心層”群體的存在量。

2.2 制定合理的供給規(guī)劃

經(jīng)濟(jì)實用是保障性住房的基本標(biāo)準(zhǔn)。作為解決中低收入階層住房問題的公共住房,應(yīng)以滿足基本住房需求為原則。我國公共住房的土地資源相對緊張、供應(yīng)量相對不足,在保障公共住房用地的基礎(chǔ)上,更應(yīng)嚴(yán)格控制保障性住房的建筑面積,以解決更多中低收入階層的住房問題,重點(diǎn)發(fā)展中小戶型的公共住房,提高土地高利用率。在此前提下,要根據(jù)不同層次的公共住房供應(yīng)對象,進(jìn)一步制定并細(xì)化各類保障性住房的建設(shè)數(shù)量和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),制定相關(guān)實施細(xì)則。

2.3 加強(qiáng)立法

我國的公共住房政策還主要是由政府的法規(guī)和政策性文件組成,還沒有形成法律和法律體系。由于法規(guī)和政策性文件的強(qiáng)制性和穩(wěn)定性較弱,難以保證公共住房政策落到實處,必須通過法律的途徑來確保公共住房政策的實施,通過立法,對公共住房的建設(shè)、消費(fèi)、分配等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范,明確政府的責(zé)任和義務(wù)及公民享有公共住房保障的權(quán)利。如美國則頒布了《合眾國住房法》、《國民住宅法》等多部有關(guān)住房的立法,對公共住房政策的制定實施提供了法律保證。

2.4 完善財產(chǎn)審核和監(jiān)管制度

建立以經(jīng)濟(jì)狀況核對和信用制度為核心的財產(chǎn)審核和監(jiān)管制度,進(jìn)而完善公共住房保障的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。如“上海市居民經(jīng)濟(jì)狀況核對中心”的成立,通過將在民政、人保、稅務(wù)、公積金、房管、人行、證監(jiān)、銀監(jiān)等14個部門間建立“電子比對專線”的以家庭為單位的居民經(jīng)濟(jì)狀況核對系統(tǒng),核對機(jī)構(gòu)人員通過檢查申請者的家庭存款賬戶,股市賬戶、納稅、房產(chǎn)擁有、公積金繳納等,了解申請者家庭的實際經(jīng)濟(jì)狀況。此類經(jīng)濟(jì)狀況權(quán)威核對機(jī)制的建立將為公共住房保障的準(zhǔn)入和退出機(jī)制提供更準(zhǔn)確、科學(xué)、及時的依據(jù),能夠從根本上改變準(zhǔn)入和退出機(jī)制難以切實執(zhí)行的現(xiàn)狀,縮小尋租空間,促進(jìn)公共住房政策的效率和效能的提高。

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