孫顯峰

進入21世紀后,隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫,各大城市高層和超高層建筑如雨后春筍般拔地而起,其電梯數(shù)量也隨之猛增,因此電梯設備的管理問題也變得日益突出。現(xiàn)就幾個大的方面討論一下應如何做好電梯設備的管理工作,并介紹美國在電梯設備管理上的一些經(jīng)驗,供大家借鑒。

一、建立健全電梯安全管理體系

美國各州一般都有電梯方面的法規(guī),所訂條款相當嚴謹細密,并且有相應的行政管理規(guī)章。這些法規(guī)有一部分是納入法典中的成文法,也有一部分是案例法。美國各州以及較大城市都有相應的政府機構(gòu)負責監(jiān)督管理電梯的安全。這些機構(gòu)都雇有一批電梯監(jiān)督檢查技術人員。紐約市的監(jiān)督檢查人員數(shù)量約為每1 000臺電梯1個人。這些監(jiān)督檢查人員代表政府行使監(jiān)督檢查職能,檢查設備是否符合法規(guī)規(guī)定的要求和業(yè)主是否遵守法規(guī)的規(guī)定。除了政府部門的監(jiān)督檢查外,業(yè)主還要按照法規(guī)要求聘請電梯公司、保險公司、顧問公司的持證檢查員對電梯進行檢查和試驗,并將檢查和試驗結(jié)果報政府機關備案。

為確保安裝、改造的電梯符合要求,各州法規(guī)通常規(guī)定安裝、改造之前需要向政府主管部門申請。政府審查的內(nèi)容包括安裝改造圖紙、設備說明、同類電梯或安全裝置是否已取得型式試驗認證等。電梯安裝、改造驗收是一個重要管理環(huán)節(jié),各州政府雇用的檢查員要對新安裝、改造的電梯進行驗收檢查,試驗見證。有些地方法規(guī)規(guī)定的新安裝、改造驗收試驗檢查程序相當嚴格。

除了成文法、案例法和管理規(guī)章之外,為便于執(zhí)行法規(guī)和修訂法規(guī),許多地區(qū)在法律上還規(guī)定設一個電梯協(xié)調(diào)委員會,并規(guī)定該委員會由業(yè)主、本地制造商、保險公司、公眾代表、老人代表等委員組成。相比之下,我國現(xiàn)行的電梯安全管理法規(guī)就顯得比較“粗糙”,條款制訂不夠詳細、具體,可操作性較差。我國今后應在電梯的安裝及使用過程中的監(jiān)督檢驗環(huán)節(jié)對現(xiàn)有的法規(guī)做進一步細化,提高可操作性。

二、筆者認為電梯行業(yè)應由政府主管部門牽頭成立一個電梯行業(yè)協(xié)會

這個協(xié)會組織在維護會員權益,防止會員間不正當競爭和惡性競爭等方面發(fā)揮重要作用。美國電梯行業(yè)的協(xié)會組織在行業(yè)中扮演重要角色,不僅為會員爭取最大利益,同時也監(jiān)督會員的商業(yè)行為。業(yè)主可通過電話咨詢或通過協(xié)會的網(wǎng)站查詢各電梯公司的具體情況(包括有無不良記錄等信息)。這樣電梯行業(yè)協(xié)會就可以運用“信用機制”對各協(xié)會會員進行有效監(jiān)督。

三、電梯究竟應該由誰來維護保養(yǎng)

眾所周知,電梯的運行可靠性由制造、安裝、維護、保養(yǎng)等幾個方面來保證。而在電梯投入使用后,則主要依靠電梯的維護、保養(yǎng)來保障。這項工作的專業(yè)性很強,責任重大。目前,物業(yè)管理單位一般沒有足夠的維護、保養(yǎng)和管理能力來獨立承擔此項工作。但我國大多數(shù)城市都未對此問題做出明文規(guī)定,因此很多物業(yè)或業(yè)主均自己雇人維護保養(yǎng)電梯。這樣不僅保證了電梯管理工作的有效進行,而且責權明確,利于管理,優(yōu)化了資源配置,降低了經(jīng)營成本。在物業(yè)管理單位與電梯維保單位之間建立了委托或配合的關系后,物業(yè)管理單位不能因有電梯專業(yè)公司對電梯進行維保就萬事大吉放任不管,而應對其工作加以具體的監(jiān)督和指導。為做好電梯管理工作,業(yè)主應要求物業(yè)管理單位對電梯維保單位進行監(jiān)督管理,并有專人負責。

四、無論是由業(yè)主還是物業(yè)管理單位與電梯公司簽定電梯管理合同時,合同中必須明確規(guī)定雙方的權利、義務、責

任范圍等,并有物業(yè)管理單位和電梯公司相互配合、監(jiān)督的條款

電梯作為一種垂直運輸交通工具,目前國家對其使用年限還未有明確規(guī)定或強制執(zhí)行標準。因此不論采取何種方式進行電梯管理,物業(yè)管理單位或電梯公司都要在維保合同中與業(yè)主明確電梯在何種狀況下需要進行更新改造,以及所需費用的計算和收取(這一點對老、舊電梯數(shù)量較多的物業(yè)尤為重要)。所選用的電梯維保單位必須具有有效資質(zhì),有良好的信譽和技術實力;維保人員必須經(jīng)過專業(yè)技術培訓并取得資格證書,熟悉電梯的機械、電氣系統(tǒng),具有豐富的故障診斷與排除經(jīng)驗及較強的責任心和安全責任意識。

五、電梯維保單位要根據(jù)國家或地方標準、行業(yè)主管部門的規(guī)定,制定電梯維護、保養(yǎng)等方面的管理制度和崗位責任

對于存在難以消除的嚴重事故隱患的電梯,電梯維保單位要向使用單位提出立即封停的意見,并及時通知業(yè)主和物業(yè)管理單位給予積極配合進行整改,避免人身傷害事故的發(fā)生。排除事故隱患后,必須經(jīng)政府有關部門驗收合格后方可投入運行。同時電梯管理單位還要做好電梯技術資料檔案的管理工作和電梯緊急故障的處理預案。

六、物業(yè)管理單位要督促、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、配合電梯維保單位做好日常管理工作

認真檢查電梯維護保養(yǎng)狀況,及時掌握電梯維保單位和政府有關機構(gòu)對電梯進行自檢、巡檢、年檢的結(jié)果以及電梯維保單位對整改要求的完成驗收情況。與電梯維保單位一同積極做好乘客安全用梯、自我保護等方面的宣傳。引入社會監(jiān)督機制,采取公開雙方的單位名稱、責任人姓名、服務監(jiān)督電話及服務承諾等方式,促進雙方共同做好電梯管理工作。

□(編輯/丹桔)