金 姬

目前京、滬兩地的“二手住宅負擔(dān)比”在我國排在第一陣營?！柏摀?dān)比”反映,目前支撐當?shù)刈≌袌鼋灰椎闹饕侵懈叨巳巳骸?/p>

香港人高錦滔(RaymondKo),自上世紀90年初進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場以來,就一直看好這一地區(qū)的發(fā)展前景。1996年加入香港美聯(lián)后,高錦滔重回內(nèi)地,在深圳、上海、杭州、湖南、重慶、廣州、北京、廣西、沈陽等地從事一手項目、二手市場、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、招商等各個環(huán)節(jié)的工作,始終活力十足。如今,這位美聯(lián)物業(yè)區(qū)域董事相信中國樓市的環(huán)境已經(jīng)大為改善,投資上海房產(chǎn)優(yōu)于香港。

《新民周刊》:12月6日,上海54套豪宅捆綁拍賣成功舉行,拍賣總價達到3.53億元,折合每平方米價格為36600元。您對此有何評論?

高錦滔:上海美聯(lián)物業(yè)市場研究部最近就二手房買賣家心態(tài)做過調(diào)查,結(jié)果顯示,就目前房地產(chǎn)市場的形勢與政策,有近半數(shù)的被訪者表示:“若有剩余資金,首選投資的目標為購置房產(chǎn)”。

所以我認為,在前期樓市成交火爆、房產(chǎn)增值迅速,以及對未來的通漲預(yù)期影響下,使得具有一定投資性和較高保值功能的房產(chǎn)將成為資金投資去向的首要方向。上海54套豪宅,均來自于上海知名的中高檔板塊,相信這批豪宅很可能在短期內(nèi)就被拆分,出現(xiàn)在二手房交易市場。

《新民周刊》:2009年即將結(jié)束,通過美聯(lián)物業(yè)的研究統(tǒng)計,這一年內(nèi)地的二手房市場主要呈現(xiàn)哪些特征?

高錦滔:2009年樓市的快速回暖,使得許多一線城市房價迅速上漲,上漲的速度和幅度都令人驚訝。其中,北京、上海等市場房價上漲幅度甚至超過2007年。樓市成交也經(jīng)歷了從三四月份的快速回暖,到五六月份的逐步火爆,7月份的首次下跌,9月份的量跌價漲,再到10月中旬開始的樓市成交暴漲等多個階段。

造成2009年樓市火爆的原因有很多,如剛性需求、投資客涌入、政策導(dǎo)向、通脹因素、人為炒作因素、城市發(fā)展規(guī)劃預(yù)期等。總之,從當前市場反應(yīng)來看,有一點肯定的是:中國經(jīng)濟已經(jīng)走出低谷,市場正逐步回暖。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的環(huán)境已經(jīng)大為改善。

《新民周刊》:您對2010年的內(nèi)地二手房市場有哪些展望?

高錦滔:從目前來看,造成2009年房價快速上漲的多種因素在2010年仍將繼續(xù)作用于樓市。我認為2010年房價的總體走勢仍然會保持上行,一方面是由于經(jīng)濟走勢、投資環(huán)境、通脹因素、城市發(fā)展規(guī)劃等宏觀環(huán)境的影響造成的。另外一方面是由于2009年土地價格不斷上漲,地王屢創(chuàng)新高,在成本因素作用下,未來周邊房地產(chǎn)價格必然會出現(xiàn)上漲。

此外,從需求層面來看,由于上海的大城市效應(yīng),不但剛性需求旺盛,投資性需求也比較大。在多重客觀因素的疊加作用下,關(guān)鍵要看明年的房地產(chǎn)市場相關(guān)政策是否“調(diào)整”,這將會影響2010年房價是否保持上行走勢。不過,可以預(yù)計2010年全年上海樓市成交二手房仍將占據(jù)主導(dǎo)地位,二手房可能占據(jù)全年成交的60%以上。

《新民周刊》:具體談一下上海。目前這座城市的二手房市場是否處于“投資客”主導(dǎo)樓市的時代?“上海二手住宅負擔(dān)比”說明了哪些問題?

高錦滔:上海二手房市場成交隨著投資客的涌入,均價也呼之而上,近幾月同比增幅都在兩成以上。可以說,樓市在現(xiàn)階段被投資客充斥是正常的過程,受到年底優(yōu)惠政策即將到期的影響,不僅僅是投資客,剛性需求和置換需求購房者在年底交投同樣活躍。其實二手市場該現(xiàn)象相對一手市場仍舊要好很多,并不能片面地把投資客給妖魔化,將其定義為樓市均價大幅增長的“元兇”。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的統(tǒng)計,上海11月二手住宅家庭負擔(dān)比為57.95%,意為對于年收入12萬元人民幣的上海普通家庭而言,購買一套均價在24100元的60平米二手住宅,09年10月的抵押貸款月還款額占家庭月收入的57.95%。目前京、滬兩地的“二手住宅負擔(dān)比”在我國排在第一陣營,因此我們認為京、滬兩地已成為全球市場?！柏摀?dān)比”所反映目前支撐當?shù)刈≌袌鼋灰椎闹饕侵懈叨巳巳骸?/p>

《新民周刊》:就在上海普通家庭為房貸“摧眉折腰”之時,不少地產(chǎn)企業(yè)卻在資本市場“圈錢”,不可避免地會造成地王頻現(xiàn),您怎么看?

高錦滔:從今年3月至11月,上海一共成交近350幅土地,開發(fā)商對于上海未來樓市的前景是充滿信心的,總體來說土地交易依舊火熱。我相信開發(fā)商近期火熱的“買地”,其實也是對其企業(yè)自身發(fā)展的考慮。不過今年10月國務(wù)院首次明確開發(fā)商閑置土地收費標準,我認為,該政策體現(xiàn)了政府對各地土地市場今年頻繁出現(xiàn)高價“地王”有所注意,希望借此政策控制開發(fā)商未來捂地待漲的現(xiàn)象。

《新民周刊》:您如何比較目前上海和香港的樓市?有老百姓說,現(xiàn)在上海房價太貴,不如去香港買房。

高錦滔:香港市場和內(nèi)地市場有一點分別。香港是比較自由的市場,加上香港的土地供應(yīng)很少,完全是看市場經(jīng)濟的情況,因為收入和整個市場環(huán)境也不一樣。在市場條件允許的情況下,投資保值會相對比較大,房價也相對較高。

現(xiàn)在國內(nèi)的樓市供應(yīng)量相對來說還是比較大的,對于整個房地產(chǎn)市場來說,我覺得現(xiàn)在如果在上海投資比在香港投資更好。為什么呢?其實很多人有疑問:市中心有些樓盤3萬多、4萬多,某個樓盤要七八萬,會不會太高?其實以前在香港樓價更便宜。我應(yīng)該是1997年初到上海,現(xiàn)在算起來已經(jīng)有12年了。12年的時間我看到了上海的整個變化,包括從交通網(wǎng)絡(luò),從城市發(fā)展,從區(qū)域的發(fā)展到現(xiàn)在成為一個國際性的金融中心。所以我覺得,上海的房價還是有上升空間的,而且相對會比較大。雖然香港也是一個非常成熟的金融市場,但香港房價上升的空間比較小一點。所以,我覺得現(xiàn)在是在上海投資的一個重要契機,因為未來的走勢應(yīng)該會比較好。

《新民周刊》:高董很早來到內(nèi)地,這一路走來,您覺得各個城市的房產(chǎn)市場之間有何不同?

高錦滔:其實應(yīng)該說,內(nèi)地市場每個地方都有不同的需求。比如說深圳,整個買賣除了本地市場,更多的來自香港。因為香港人在深圳買房占的比例不小。香港人在深圳的生活習(xí)慣相對比較適應(yīng)了,而且整個深圳的市場也適合香港。所以,房價的飆升,很多時候也會遇到外銷,就是香港人士購買所帶動的。

上海不一樣,上海是一個國際金融城市,買房的人除了本地人以外,其實很多的也是外籍或外地人士。他們買房的需求很大。在租金回報等方面來說,雖然現(xiàn)在上海的租金回報比深圳低,但是因為整體租出去的房子各方面來說都相對高一點,而且我相信愿意在上海投資的人還是看好上海未來樓市的上升空間,是“投資”而非“投機”。

比如杭州,是離上海較近的一個省會城市,除了浙江人會在當?shù)刭I房,也有來自上海的投資客;又好比重慶,雖然相比較其他城市,整體樓市的價格升幅不明顯,但當?shù)厝绻煌瞥龇浅：玫臉鞘挟a(chǎn)品,即會“一呼百擁”,引來一大批的購房者。所以說,除了上海、香港以外,中國的一些二三線城市樓市發(fā)展也非常快速,房企在二三線城市圈地的態(tài)度也越來越積極。

我經(jīng)歷了那么多年,不同的市場也看過,看到整個中國內(nèi)地有很多生機,尤其是房地產(chǎn)?？梢哉f未來十年,可能會再增加50%。但是我知道整個上海的發(fā)展速度肯定很快,而且比現(xiàn)在的情況超出百分之百。對于房地產(chǎn)的投資人來說,最起碼他是實實在在買了實物了,有了價值,這種市場的需求也是很大的。所以投資房地產(chǎn)應(yīng)該不錯。