徐春靜

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要作用。近幾年,我省房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場得到長足發(fā)展,特別是我省在實行住房制度改革后,國家出臺了重新振興東北老工業(yè)基地的政策,我省加快了城鄉(xiāng)建設(shè)的步伐。

一、我省房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀

眾所周知,全國房地產(chǎn)價格近年來一路攀升,而我省目前最高房價也已經(jīng)達(dá)到均價10 000元水平,是5年前3倍多。一份民間的調(diào)查顯示,黑龍江省哈爾濱市居民普遍接受的房價心理價格是3 000元到5 000元之間,而黑龍江省的社會平均工資才1 815元。在老百姓看來,猛漲的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市民的承受范圍。

二、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)市場的特征

房地產(chǎn)既是一種消費品,又是一種投資品。作為消費品,房地產(chǎn)既是必需品又是奢侈品。房地產(chǎn)有高資本價值特性。房地產(chǎn)具有投資和消費的雙重性,又具有固定性、耐久性和稀缺性,而且在通貨膨脹的情況下,投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具有保值功能,使之易成為一種重要的投資品。

由于房地產(chǎn)的特殊性,決定了房地產(chǎn)市場不同于一般的商品市場,其具有以下市場特征:1.房地產(chǎn)市場是權(quán)益交易市場;2.房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場;3.房地產(chǎn)沒有物流形態(tài);4.房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭的市場;5.房地產(chǎn)市場對金融業(yè)高度依賴性;6.房地產(chǎn)市場易受政府的干預(yù)。

三、高價房地產(chǎn)的形成原因

1.大量資金流入,銀行資金占主體。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)60%資金來自銀行貸款,而國外銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資的40%。從全國看房價持續(xù)走高為典型的資金推動型,銀行是主要推動者。政府從銀行獲得足夠的整理地產(chǎn)資金來源,地產(chǎn)商從銀行獲得可靠的建設(shè)資金來源,居民從銀行獲得購房資金來源,而銀行又從地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得可觀的綜合效益來源,利益互動激發(fā)了共同推動房價上漲的熱情。

2.地價上漲,地方政府土地行為。地方?jīng)Q策者通過政府投資活動給該地區(qū)和集體帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益,加快本地區(qū)和本部門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時,也能通過尋租活動為某些個人帶來尋租收益,這也是在一定范圍內(nèi)存在腐敗的重要原因。

3.利益群體的“默契”、推動和炒作。市場競爭的激烈程度與企業(yè)的贏利能力呈負(fù)相關(guān),因此,各房地產(chǎn)企業(yè)有意識地通過“默契”來弱化競爭,以獲取利潤最大化。住宅房地產(chǎn)市場獨特的市場結(jié)構(gòu)使房地產(chǎn)企業(yè)間的“默契”不僅成為可能,且具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性。地產(chǎn)商通過炒作造成房價上漲的恐慌,加速民間資本入房市,推動房價上漲。

四、高價房地產(chǎn)的對我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

房地產(chǎn)價格的快速上漲,已經(jīng)成為我省經(jīng)濟(jì)運行中的突出問題,也將成為影響我省經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素,必須警惕房價的高漲。

1.高房價是抑制我省地方內(nèi)需的重要根源。眾所周知,消費、投資和出口被認(rèn)為是推動經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的“三駕馬車”。房價上漲過快導(dǎo)致居民購房負(fù)擔(dān)過重,抑制了居民的在其他方面的消費,進(jìn)而阻礙內(nèi)需的繼續(xù)擴(kuò)大。

2.高房價使銀行金融風(fēng)險加大。高房價制造金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)隱患。房價持續(xù)過快上漲最終將導(dǎo)致房價下跌,從而直接威脅金融秩序的安全,進(jìn)而給地方經(jīng)濟(jì)帶來劇烈震蕩,給我省經(jīng)濟(jì)帶來隱患和不確定性風(fēng)險。

3.高房價吸引實體經(jīng)濟(jì)企業(yè)投資樓市,這對產(chǎn)業(yè)平衡不是一件好事。海爾重金進(jìn)入房地產(chǎn)的事實說明,我國的實體經(jīng)濟(jì)企業(yè)為尋求利潤開始進(jìn)入房地產(chǎn)的投資與投機(jī)市場。價格上的壟斷合謀加上房地產(chǎn)市場的剛性需求,是房價不能夠大幅下跌的主要因素之一。當(dāng)然,這也抑制了東北老工業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)平衡。

4.房價上漲過快加劇了地區(qū)之間和居民之間的貧富差距。目前,我省收入分配的不平等狀況已初見倪端,而房價大幅增長,意味著財富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居住環(huán)境較好的地區(qū)在集聚,特別是投機(jī)購房者和房地產(chǎn)商手中集聚。相對而言,大部分居民和經(jīng)營者的收入和財富則變相縮水,導(dǎo)致收入差距進(jìn)一步拉大。

五、構(gòu)建和諧社會的“和諧房價”

我省的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)目前這種價格趨高的局面是綜合因素的結(jié)果,大到中國的政治環(huán)境、中國特有的市場機(jī)制,小到經(jīng)濟(jì)自然環(huán)境、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)的不平衡、政策導(dǎo)向等等,所以單從某一方面來約束或者調(diào)節(jié)房地產(chǎn)現(xiàn)有的政策,效果不會很明顯。

1.整頓住宅房地產(chǎn)市場秩序,加強(qiáng)信息披露,規(guī)范企業(yè)行為。首先完善制度,讓企圖“默契”者不能“默契”。其次加大“默契”的打擊力度,通過嚴(yán)格執(zhí)法、從重打擊或是市場禁入等一系列嚴(yán)厲的實施。并且要加強(qiáng)住宅房地產(chǎn)的信息政策,減少企業(yè)與銀行的信息差距及房地產(chǎn)商與購房者之間的信息不對稱。最后加強(qiáng)房價信息的透明,由省城鄉(xiāng)和建設(shè)廳建立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu),以此來保護(hù)購房者的利益,盡可能為購房者提供客觀、準(zhǔn)確的房價信息。

2.繼續(xù)收緊個人購房貸款政策。過于寬松的房地產(chǎn)信貸政策為房地產(chǎn)價格的快速增長起到了推波助瀾的作用。按照我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平可以將90平方米作為一個標(biāo)準(zhǔn),對于首次購買90平方米以下自住房屋的,按揭貸款繼續(xù)執(zhí)行20%的首付標(biāo)準(zhǔn)。對于購買90平方米～150平方米自住房屋的,按揭貸款執(zhí)行50%的首付標(biāo)準(zhǔn)。對于購買150平方米以上自住房屋的,不能貸款。

3.房地產(chǎn)市場并不能夠完全接受市場化,政府必須進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)劑。政府可以考慮折價買入商品房作為廉租房,為照顧中低收入階層的住房問題,建立廉租房等等。只有大家都有房子住了,我省的經(jīng)濟(jì)才能有穩(wěn)定的基礎(chǔ),東北老工業(yè)基地才有望振興。

總之,高房價對經(jīng)濟(jì)的影響已經(jīng)成為了一個綜合問題,放任房價的高走,必將會使我省更多的行業(yè)深受其害,也必將妨害我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展。調(diào)控并保持與我省普通居民收入水平相適應(yīng)的和諧房價,老百姓才可以安居樂業(yè),其他眾多行業(yè)才能興旺發(fā)達(dá),我省經(jīng)濟(jì)也才能保持平穩(wěn)、較快的發(fā)展,才能最終實現(xiàn)和諧社會的和諧家園?！?編輯/劉佳)

基金項目:黑龍江省教育廳2007年高職高專院?？茖W(xué)技術(shù)研究項目 (11525054)