摘要：入世對房地產(chǎn)業(yè)而言是機遇與挑戰(zhàn)并存。一方面，國外資金大量進入，彌補了國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)資金的匱乏；關(guān)稅降低也為建材成本下降和房價下調(diào)提供了巨大空間；而且入世會進一步刺激中國房地產(chǎn)市場的需求與供給。另一方面，擁有雄厚資金、先進技術(shù)、成熟管理經(jīng)驗和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的境外房地產(chǎn)商也會給中國同行企業(yè)帶來巨大的競爭壓力和挑戰(zhàn)。加入WTO在給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來機遇的同時，也帶來了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。如何采取行之有效的對策、確定中國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向，已是當(dāng)務(wù)之急。

關(guān)鍵詞：WTO 房地產(chǎn)業(yè) 機遇挑戰(zhàn) 對策研究

1 入世后我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的機遇

1.1 入世開放金融及保險業(yè)，將促進房地產(chǎn)融資多元化，有利于彌補開發(fā)資金不足缺陷

入世后后，國外金融及保險機構(gòu)進入我國，涉足國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，如開展人民幣購房抵押貸款業(yè)務(wù)，在償還方式和償還期限以及貸款利率與首付率搭配方面采取靈活策略，這些都有利于滿足我國住房的金融需要，從而改變房地產(chǎn)融資的國內(nèi)銀行貸款一元格局。

保險與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，財產(chǎn)險中，房地產(chǎn)保險占相當(dāng)比例。我國保險業(yè)的放開和境外保險機構(gòu)的進入，一方面會極大促進居民的購房貸款，另一方面巨大的保險資金會成為房地產(chǎn)業(yè)融資的又一巨大源泉，有利于彌補房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的不足。

1.2 入世對我國房地產(chǎn)市場需求與供給的增長有著積極的刺激作用

入世后，一方面隨著金融、保險、律師、電信等專業(yè)領(lǐng)域放開，將大大吸引外資的投入。這些境外企業(yè)趨于頻繁的經(jīng)濟活動必然刺激對高檔寫字樓公寓、住宅及旅游酒店等配套的房地產(chǎn)產(chǎn)品需求；另一方面，入世會極大拉動中國經(jīng)濟的增長，居民就業(yè)和收入將大幅增加，購房支付能力相應(yīng)提高，這必然刺激居民住房的需求。這兩項有效需求的擴大，對房地產(chǎn)市場的供給起到了巨大拉動作用。

1.3 入世有利于我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價格的降低和產(chǎn)品質(zhì)量的全面提高

入世后，我國將逐漸降低各種關(guān)稅，這必將明顯降低進口建筑材料的成本，這不僅為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)采用優(yōu)質(zhì)建筑材料提供較大選擇余地，并對建材業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊，使房地產(chǎn)建造成本會一定程度下降；而且還能由于國內(nèi)外建筑材料的競爭，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量。

1.4 入世有利于實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)市場秩序根本改觀，實現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)模化和規(guī)范化

入世后，國外地產(chǎn)商在帶來大量資金、先進技術(shù)同時，也加劇了該行業(yè)的競爭。房地產(chǎn)業(yè)的競爭根本還是取決自身的實力。只有體制市場化、業(yè)務(wù)專業(yè)化、市場規(guī)范化、產(chǎn)品和服務(wù)接近國際水平的企業(yè)，才可能在更加激烈的市場競爭中立于不敗之地。因此，加入WTO造成的競爭壓力，可促進房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化資源配置以及提高經(jīng)營效率，加速專業(yè)化、規(guī)?；倪M程。

2 加入WTO我國房地產(chǎn)業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

2.1 我國房地產(chǎn)業(yè)面臨激烈市場競爭的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

加入WTO以后，國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)將處于公平的競爭環(huán)境中，新增的市場需求及原有的市場份額將有部分面臨被國外同行其搶占的可能。與國外房地產(chǎn)開發(fā)商的資金實力、管理經(jīng)驗、技術(shù)水平相比，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃水平不高、產(chǎn)品定位不準(zhǔn)、融資手段有限等方面的問題就會暴露顯現(xiàn)出來。

2.2 國外房地產(chǎn)業(yè)的低價優(yōu)勢將給國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)帶來價格方面的巨大壓力

境外房地產(chǎn)企業(yè)具有成熟的管理經(jīng)驗、先進的建造技術(shù)、優(yōu)質(zhì)價廉的建筑材料和較高的工作效率，這些都會極大的減低房地產(chǎn)的開發(fā)成本。另外，境外房地產(chǎn)商資金較國內(nèi)同行要雄厚許多，充足的資金進行大規(guī)模成片、成區(qū)開發(fā)可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。兩方面原因使外商在房地產(chǎn)競爭中占有優(yōu)勢，并給國內(nèi)企業(yè)帶來價格挑戰(zhàn)。

2.3 與房地產(chǎn)相關(guān)的境外行業(yè)市場準(zhǔn)入將一定程度上影響我國房地產(chǎn)業(yè)

入世后，國外的房地產(chǎn)信息咨詢、抵押、擔(dān)保、評估、中介代理、保險機構(gòu)和設(shè)計單位等與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)會迅速進入我國，一些實力雄厚的國外物業(yè)管理公司也瞄準(zhǔn)了中國內(nèi)地市場。這些境外房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)同樣管理經(jīng)驗豐富、資金雄厚、技術(shù)先進、效率高。他們的進入會使我國國內(nèi)的物業(yè)、房地產(chǎn)中介、評估、抵押、咨詢等行業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，從而間接對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。

3 加入WTO我國房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)對策略

3.1 清理調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)法規(guī)政策，完善行業(yè)相關(guān)立法

我國用來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)行為的法律、法規(guī)現(xiàn)屈指可數(shù)的就是《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》等幾部，而且政府在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策方面也存在許多不足。另外影響房地產(chǎn)買賣交易進行的政策還切實存在，限制了房地產(chǎn)的流通。因此，必須按照國際標(biāo)準(zhǔn)和慣例，制定和健全相關(guān)的公共性法律或?qū)ｉT法規(guī)，調(diào)整相關(guān)行業(yè)政策，完善配套的房地產(chǎn)開發(fā)政策、市場政策、產(chǎn)權(quán)政策、價格政策、金融政策、中介服務(wù)政策等政策性法規(guī)。使整個法規(guī)體系趨于完善，并使之公開化、透明化、創(chuàng)造條件保證市場信息暢通。

3.2 轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營機制，樹立競爭觀念，提高品牌意識，增強自身實力

我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史短、運作經(jīng)驗少、市場規(guī)模小、資金實力弱、政府行為多。為提高競爭力，必須盡快轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。積極推進資產(chǎn)重組，加快集中化速度，實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，這對于降低經(jīng)營風(fēng)險、提高核心競爭力，有不可忽視的作用和意義。要提高品牌意識、實施品牌戰(zhàn)略，創(chuàng)造差異化的產(chǎn)品，以特色求生存、求發(fā)展是當(dāng)今企業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵所在。

3.3 建立符合國際慣例和中國國情的房地產(chǎn)市場運行機制。

境外房地產(chǎn)商進入必然引起國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭加劇。必須加大改革力度，建立符合國際慣例和中國國情的房地產(chǎn)市場運行機制。

3.3.1 研究合理使用土地，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟模式。學(xué)會在土地租賃制、城市土地有償使用全覆蓋、土地使用權(quán)交易規(guī)范化的市場環(huán)境中生存與發(fā)展。

3.3.2 研究和把握中國住房制度改革的進程，學(xué)會在住房資源市場化配置和住房分配貨幣化改革過程中獲得發(fā)展機會。

3.4 有效進行技術(shù)創(chuàng)新和實現(xiàn)技術(shù)進步，并不斷提高相關(guān)人員營銷水平

技術(shù)創(chuàng)新與技術(shù)進步主要指建筑材料的高技術(shù)化、項目全程策劃技術(shù)和整體設(shè)計技術(shù)的創(chuàng)新。其中項目全程策劃是建立企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新優(yōu)勢和形成發(fā)展商的核心競爭力的重要手段。房地產(chǎn)營銷專業(yè)性很強，需要行業(yè)內(nèi)企業(yè)必須持續(xù)進行營銷理念和營銷手段的創(chuàng)新，不斷提高營銷能力。要培育“專家型”的營銷人才，使他們具備宏觀經(jīng)濟分析能力、渠道開拓能力、善于促銷、有公關(guān)技巧、能準(zhǔn)確分析市場趨勢、了解心理和法律知識、熟悉金融抵押貸款業(yè)務(wù)等較高的綜合素質(zhì)。

3.5 完善和發(fā)展房地產(chǎn)金融及服務(wù)市場

面對國外金融機構(gòu)的進入，我國應(yīng)積極培育和完善自己的金融市場。一方面要大力加強和拓展銀行對房地產(chǎn)業(yè)的借貸業(yè)務(wù)，放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)，在償還方式和償還期限以及貸款利率與首付率搭配方面采取靈活策略，讓國內(nèi)的銀行等金融機構(gòu)真正擔(dān)負起房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金后盾。另一方面，要加強銀行中間業(yè)務(wù)所能提供相關(guān)服務(wù)的深度和廣度，為此銀行應(yīng)注重開辦與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的中間業(yè)務(wù)，如提供優(yōu)質(zhì)快速的咨詢、委托、評估、代理等，形成全方位、多層次的金融配套服務(wù)體系。