摘要：個人住房貸款業(yè)務(wù)以其風(fēng)險低、業(yè)務(wù)范圍廣、經(jīng)營收入穩(wěn)定的特點正日益受到我國各大商業(yè)銀行的青睞。但是隨著個人住房貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險也不斷的出現(xiàn)，如何認(rèn)識并防范個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險對各大商業(yè)銀行來說顯得越來越重要。本文主要從個人住房貸款的概念及個人住房貸款風(fēng)險管理的意義方面進(jìn)行研究，對我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，并提出了相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行 個人住房貸款風(fēng)險 管理

1 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的概述

我們通常所說的個人住房貸款主要是指個人住房抵押貸款。住房抵押貸款是居民進(jìn)行住房消費時通過銀行貸款來獲得資金支持以彌補當(dāng)期消費能力的不足，而貸款者將消費所購住房抵押給銀行，作為償付款的擔(dān)保。個人住房貸款風(fēng)險是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性，主要是指借款人不能按時償還貸款本息，由此給銀行帶來的損失。其特征有：

1.1 貸款對象特殊；根據(jù)央行制定的《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定：個人住房貸款的貸款對象是具有完全民事行為能力的自然人，對借款人所應(yīng)具備的條件進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。

1.2 償還方式特殊；相對于企業(yè)貸款，個人住房貸款償還方式較為特殊：貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的按月歸還貸款本息。

1.3 時間上具有滯后性；中長期貸款是個人住房貸款的主要選擇，期限一般在5年以上，最長的可達(dá)到30年。從國外個人住房金融發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，個人住房貸款的風(fēng)險高發(fā)期一般是在貸款發(fā)放的3-8年之后，而我國的個人住房貸款是在最近幾年開始發(fā)展的，總體來看，也只有小部分的貸款處于這個危險階段。而隨著時間的推移，個人住房貸款的風(fēng)險也將會日益凸顯。

1.4 風(fēng)險表現(xiàn)的多樣性；影響個人住房貸款的因素有很多，風(fēng)險的表現(xiàn)形式也是多種多樣的，歸納起來看，有銀行自身的原因，有貸款人的原因，有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因等。

2 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的成因

2.1 從銀行方面來講

2.1.1 商業(yè)銀行與貸款人的信息不對稱 商業(yè)銀行不能全面地掌握貸款人的信息，原因有兩個：一是貸款人的個人信息數(shù)據(jù)分散不全。我國個人資信調(diào)查報告的信息和數(shù)據(jù)主要來自于公安、街道、工商、銀行、司法等，但是這些部門并沒有很好地建立個人信用檔案，使商業(yè)銀行個人征信工作缺乏基礎(chǔ)。二是貸款人的個人信用資料封鎖。到目前為止，我國居民的個人信用信息的基本上掌握在公安、法院、工商、人事、勞動保障等政府相關(guān)部門中或銀行中，這些部門和機構(gòu)的個人信息數(shù)據(jù)文件系統(tǒng)都是封閉的，不能實現(xiàn)信息資源共享。

2.1.2 商業(yè)銀行信貸內(nèi)部管理的缺陷 在個人住房貸款中，商業(yè)銀行扮演著十分重要的角色，它既是貸款的債權(quán)人，也是抵押物的抵押權(quán)人，還是貸款資金的籌集人。而在商業(yè)銀行信貸內(nèi)部管理中出現(xiàn)以下情況：①為向客戶提供便利的貸款手續(xù)，卻忽視完善和規(guī)范貸款的相關(guān)手續(xù)；②商業(yè)銀行對已經(jīng)發(fā)放的貸款的還款情況沒有進(jìn)行有效監(jiān)控和跟蹤；③對信貸人員監(jiān)管不力及未建立完善追責(zé)制度從而常出現(xiàn)道德風(fēng)險。

2.2 從貸款人方面來講 一方面，對于那些資金實力有限、資信評價較差的開發(fā)商，為了緩解資金壓力便會采取虛假按揭和多重按揭等手法套取商業(yè)銀行的信貸資金，使房地產(chǎn)開發(fā)和融資的風(fēng)險向個人住房貸款轉(zhuǎn)移。另一方面，有些購房者利用商業(yè)銀行掌握的貸款人的信息不全的空子，在不同的商業(yè)銀行進(jìn)行虛假按揭和多重按揭貸款，在一定程度上使銀行的貸款風(fēng)險增加。

3 防范個人住房貸款風(fēng)險的對策

3.1 從銀行方面來講

3.1.1 完善對貸款人的資信評價 個人住房貸款的資信評價作為個人信用評估的組成部分，是以借款人財產(chǎn)數(shù)據(jù)、信用數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)為依據(jù)，通過分析借款人信用狀況，對借款人還款能力和還款意愿做出判斷的過程。對還款能力的評價主要考察借款人的收入來源證明、稅單等資產(chǎn)證明。對借款人還款意愿的評價主要依賴于對借款人質(zhì)量的考察，通過了解借款人的學(xué)歷、職業(yè)、年齡、收入等綜合評定，并通過與借款人的直接對話，判斷其資信情況。我國商業(yè)銀行要建立完善的客戶信用評級系統(tǒng)，對貸款客戶的經(jīng)濟(jì)實力、信譽情況要加強分析，通過各種管道了解借款人的還款能力，借款人能否按時支付在銀行中的所有借款，是否有利用多重按揭的手法在不同的銀行中相互套現(xiàn)還款的現(xiàn)象。

3.1.2 發(fā)展住房貸款證券化 住房抵押貸款證券化是把金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款支持證券，然后通過在資本市場上出售給投資者，以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險分散為由眾多投資者承擔(dān)。住房貸款證券化是我國正在實行的信貸資產(chǎn)證券化的一種形式，它能①提高銀行貸款資產(chǎn)的流動性，使銀行的長期貸款得以流動，從根本上解決了“短存長貸“的矛盾；②促進(jìn)金融產(chǎn)品和金融行業(yè)的深化。抵押貸款證券化是將過去由銀行一家承擔(dān)的發(fā)放貸款、持有貸款和回收貸款本息等職能，轉(zhuǎn)化為多家存款金融機構(gòu)和機構(gòu)投資者共同參與的活動。這樣就加深了金融行業(yè)的分工，而且將抵押貸款風(fēng)險部分地轉(zhuǎn)移到更能承擔(dān)長期債權(quán)風(fēng)險的機構(gòu)，從而提高了整個金融體系的效率，增加了整個金融體系的安全性。③擴(kuò)大銀行的經(jīng)營范圍，提高其經(jīng)營效益。使銀行與非銀行金融機構(gòu)之間的界限日趨模糊，銀行可以進(jìn)入許多過去不曾涉及的領(lǐng)域，從而實現(xiàn)了資本經(jīng)營多元化和經(jīng)營效益的目的。

3.2 從政府方面來講

3.2.1 建立健全社會信用體系，完善個人信用制度 目前，我國已經(jīng)建成了全國集中統(tǒng)一的企業(yè)和個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，截至2007年8月底，企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫已經(jīng)建立了1232萬戶的企業(yè)信用檔案，個人信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫也為5．86億自然人建立了信用檔案。然而，我國的個人信用體系還處于剛剛起步階段，有待完善。

3.2.2 建立和完善個人住房貸款擔(dān)保、保險機制 抵押貸款擔(dān)保與保險相結(jié)合的最終效果是轉(zhuǎn)移和降低了貸款風(fēng)險，特別是信用風(fēng)險。首先，“必要參照國外先進(jìn)經(jīng)驗，引進(jìn)政府、民間各自分工機制，組建全國統(tǒng)一性的政策性住房抵押貸款擔(dān)保機構(gòu)，通過為個人住房貸款提供國家信用擔(dān)保的辦法來幫助商業(yè)銀行分散化解金融風(fēng)險?！逼浯危拔覈蓢L試在全國成立專門性、不以盈利為目的的政策性住房貸款保險機構(gòu)，專門為中低收入者提供保險?！?/p>

3.2.3 為個人住房貸款的證券化積極準(zhǔn)備 個人住房貸款證券化作為世界住房金融的發(fā)展方向，并作為平衡住房信貸資金、防范住房信貸風(fēng)險的有效工具，我國應(yīng)當(dāng)借鑒運用。但是，結(jié)合目前我國的情況，要在我國廣泛推行個人住房貸款證券化還缺乏一定的市場基礎(chǔ)，應(yīng)該先在部分條件成熟的地區(qū)進(jìn)行試點。例如，北京和上海，住房貸款證券化可先在這些地區(qū)展開，在實踐過程中應(yīng)找出不足，不斷完善運作機制，待條件成熟時再向其它地區(qū)推廣。

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