摘要：開征物業(yè)稅，是整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中稅費(fèi)征收管理存在問題的需要，是實(shí)現(xiàn)居者有其屋、調(diào)節(jié)收入分配差距的需要，是實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入穩(wěn)步增收的需要。征收物業(yè)稅，決不是對(duì)于購房投資者的懲罰稅，更不是單純?yōu)榱嗽黾诱?cái)政收入，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然要求，是中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅 房地產(chǎn) 開征

0 引言

5月25日，中國政府網(wǎng)公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于20 09年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，同時(shí)公布了發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，其中，“開征物業(yè)稅”再次納入。近年來，國務(wù)院每年轉(zhuǎn)發(fā)的該文件均提到物業(yè)稅。《意見》明確提出，今年研究開征物業(yè)稅，該項(xiàng)工作將由財(cái)政部、國稅總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同負(fù)責(zé)。我國物業(yè)稅的征收已經(jīng)基本確定。

1 什么是物業(yè)稅

所謂物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)隨之提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。

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物業(yè)稅在國外不少國家早已經(jīng)開始執(zhí)行，只不過不同國家的征稅方式不太相同，但是稅收的收入基本都是納入當(dāng)?shù)卣鳛樨?cái)政收支和公共支出的主要來源，并且成為了遏制房地產(chǎn)投機(jī)和合理配置房地產(chǎn)資源的主要手段。例如美國，加拿大等很多國家都已經(jīng)開征了物業(yè)稅，這給我們國家的開征提供了一些參考。

2 我國是否應(yīng)當(dāng)開征物業(yè)稅

就我國是否應(yīng)當(dāng)開征物業(yè)稅的問題，各界的觀點(diǎn)不一。支持派認(rèn)為，它是對(duì)房產(chǎn)的持有者征稅，增加房產(chǎn)持有的成本，能夠抑制投機(jī)性的購房行為，因此，有人稱之為房市的“穩(wěn)定器”。支持派的聲音是：國家早就應(yīng)該征了，謀利的房地產(chǎn)就該繳稅，而且要用累進(jìn)制計(jì)稅，房產(chǎn)越多征得越高。如果不征，只會(huì)鼓勵(lì)人們有錢就去購房，坐享其利，靠房產(chǎn)食利。國家的政策應(yīng)該是鼓勵(lì)人們創(chuàng)業(yè)，用雙手去創(chuàng)造財(cái)富，而不是守著房產(chǎn)食利，成為‘寄生蟲’?！安⑶乙灿欣跍p少市場(chǎng)上大量存在的閑置房，擠一擠房市的“泡沫”，改善供給。而且考慮到持有成本，大戶型的市場(chǎng)需求將減少，符合多數(shù)購房者需求的戶型將成為主流，房產(chǎn)市場(chǎng)的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更加理性。

另一部分人則認(rèn)為，可以開征，但前提是稅制要合理，促進(jìn)社會(huì)公平，消弭貧富差距。扼制房價(jià)的目的要明確，稅費(fèi)要整合，讓那些占有更多房產(chǎn)資源的人繳稅，不能給普通老百姓加重負(fù)擔(dān)。因?yàn)閺拈L遠(yuǎn)看，物業(yè)稅開征很有可能會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲，因?yàn)樵黾拥某杀咀罱K要轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。在去年建設(shè)部做的有關(guān)住房、住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)專題調(diào)研中，曾專門做了“合理引導(dǎo)住宅建設(shè)和消費(fèi)課題報(bào)告”，建議加快研究制定引導(dǎo)合理消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)政策，通過稅收、價(jià)格、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿，鼓勵(lì)購買小套型、功能良好的經(jīng)濟(jì)適用住宅。遠(yuǎn)期在持有環(huán)節(jié)也進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)(增設(shè)物業(yè)稅)，使消費(fèi)自覺趨于合理，并提出符合“90平米以下”和“第一套自住房”條件的，免征收物業(yè)稅。雖然目前我國還沒有一個(gè)明確地提出征收物業(yè)稅的具體實(shí)施細(xì)則和措施，但基本框架是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、上地增值稅以及上地出讓金等收費(fèi)合并轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。美國、法國、日本、荷蘭、加拿大以及我國香港和臺(tái)灣地區(qū)等早已采用物業(yè)稅的形式，可以說對(duì)房地產(chǎn)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅已經(jīng)成為世界不可避免的趨勢(shì)。我認(rèn)為，我國也應(yīng)當(dāng)開征物業(yè)稅。

3 開征物業(yè)稅的利弊分析

就長遠(yuǎn)而言，開征物業(yè)稅利大于弊。一般認(rèn)為物業(yè)稅的開征主要有以下一些有利作用：

可以有力的打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。因?yàn)椋飿I(yè)稅的開征實(shí)際是增加了房地產(chǎn)保有階段的成本，這樣一來那些通過囤積房產(chǎn)來炒房的人將會(huì)因?yàn)槌钟蟹慨a(chǎn)的升值而付出高額的物業(yè)稅。這樣一來就可以有效的抑制諸如此類房地產(chǎn)投機(jī)行為。降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而降低房產(chǎn)價(jià)格。目前，我國實(shí)行的是“批租”土地使用制度，開發(fā)商必須一次性支付相當(dāng)于目前房價(jià)50％的土地出讓金和大部分稅費(fèi)來向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)。這樣一來在開發(fā)階段房地產(chǎn)商要承擔(dān)高額的開發(fā)費(fèi)用，而這些成本最終以價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了消費(fèi)者，高昂的價(jià)格使許多消費(fèi)者“望房怯步”。開征物業(yè)稅后，將使現(xiàn)有的開發(fā)成本分?jǐn)偟揭院?，從而降低購房的門檻。調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距。

另外物業(yè)稅的開征和其他稅種一樣也必定會(huì)考慮到不同人群的具體情況而加以區(qū)別征收。比如對(duì)擁有兩套以上住房的采用高稅率，對(duì)只擁有一套住房的采用減稅或一定期限免稅的政策；對(duì)高檔住房和普通住房，以及對(duì)經(jīng)營用房產(chǎn)和非經(jīng)營用房產(chǎn)實(shí)行差別稅率等。這些差別稅率都可以在一定程度上起到政府調(diào)節(jié)收入分配的作用。

但是，開征物業(yè)稅也可能帶來一些不好的效應(yīng)：房地產(chǎn)開發(fā)成本的降低不一定會(huì)引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格的下降，其差價(jià)很可能被房地產(chǎn)開發(fā)商占有。10％—20％的降價(jià)空間是業(yè)內(nèi)人士測(cè)算出來的理論空間，但是，實(shí)際上房價(jià)的下降空間不可能如此明顯。原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，房價(jià)取決于市場(chǎng)的供需關(guān)系。房地產(chǎn)商完全可以通過各種形式的促銷、贈(zèng)禮活動(dòng)以較低的支出獲得較高的差價(jià)。這樣一來，消費(fèi)者不僅不能因?yàn)槲飿I(yè)稅的開征而買到低價(jià)房產(chǎn)，還要在持有房產(chǎn)期間付出更多的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)成本的降低可能會(huì)導(dǎo)致盲目的開發(fā)，最后形成大量的空置房產(chǎn)。由于物業(yè)稅的開征降低了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的門檻，

可能造成過度開發(fā)，最終供過于求。可能會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)者“買房易，供房難”的現(xiàn)象。物業(yè)稅的高低是隨著房產(chǎn)價(jià)值的高低而波動(dòng)的，但是隨著房產(chǎn)的增值，其持有費(fèi)用也會(huì)增加，這加重了消費(fèi)者的供房負(fù)擔(dān)。一部分消費(fèi)者可能無力承受供房的負(fù)擔(dān)，無法支付銀行貸款，這樣一來就會(huì)增大放貸銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

4 我國開征物業(yè)稅的必要性

4.1優(yōu)化資源配置。在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中，對(duì)房產(chǎn)擁有的稅負(fù)是較輕的，雖然現(xiàn)行的房產(chǎn)稅規(guī)定，業(yè)主要按出租房產(chǎn)獲得租金的12％或按房產(chǎn)凈值的1.2％繳納房產(chǎn)稅，但通常情況下是對(duì)企事業(yè)單位征收的，私人擁有住房一般無需繳納。但對(duì)房產(chǎn)交易過程中的稅收是較重的，這在很大程度上妨礙了房產(chǎn)交易的進(jìn)行，導(dǎo)致了在一些人占有多處房產(chǎn)并私下出租取得收入的同時(shí)，有大量急需住房，但因成本太高而買不起房的人并存的現(xiàn)象。改變這種畸形資源配置方法的格局是：在降低房產(chǎn)交易稅負(fù)的同時(shí)，增加房產(chǎn)擁有的稅負(fù)，以盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量。

4.2實(shí)現(xiàn)居者有其屋、調(diào)節(jié)收入分配差距的需要。開征物業(yè)稅使得房產(chǎn)開發(fā)的稅金大幅減少，房地產(chǎn)初始價(jià)格會(huì)降到人民購買力的水平，有利于解決國民的住房問題：同時(shí)物業(yè)稅的應(yīng)繳稅額一般都是由物業(yè)的應(yīng)課稅凈額乘以比例稅率得出，這樣，就會(huì)對(duì)居住毫宅者課以高稅，對(duì)貧窮家庭居住劣房者少征稅甚至免稅通過，達(dá)到調(diào)節(jié)個(gè)人收入分配，縮小社會(huì)貧富差距，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的效果。

4.3實(shí)現(xiàn)政府財(cái)政收入穩(wěn)步增長。物業(yè)稅的開征，使開發(fā)商建房時(shí)繳納的一部分稅改由購房在購買房屋以后按年繳納，在短期內(nèi)地方財(cái)政收入會(huì)大幅度減少，但從長遠(yuǎn)看，物業(yè)保有者每年繳付的物業(yè)稅會(huì)隨著物業(yè)價(jià)值的升值而提高，使得政府可以參與物業(yè)的持續(xù)升值的再分配，有利于地方財(cái)政收入穩(wěn)步增收。

5 開征物業(yè)稅的難點(diǎn)

征收物業(yè)稅是牽一發(fā)而動(dòng)全身的事情，實(shí)施起來有一定的難度。

5.1要制定一個(gè)科學(xué)的免征額對(duì)經(jīng)營性物業(yè)和住宅性物業(yè)要進(jìn)行稅目分類，區(qū)別對(duì)待。我國現(xiàn)行城市房地產(chǎn)稅征收范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和礦區(qū)的房地產(chǎn)，針對(duì)的是個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免稅。稅收應(yīng)著眼于稅源的穩(wěn)定性和可靠性，必須顧及納稅水平與收入水平、稅負(fù)能力的對(duì)稱性。經(jīng)營性物業(yè)與純消費(fèi)性的住宅物業(yè)性質(zhì)不同，前者有收入來源，后者是純支出，理當(dāng)進(jìn)行合理的稅目分類，實(shí)行不同的稅制。另外，住宅物業(yè)稅是從無到有的稅種，也不能一下子過渡到經(jīng)營性物業(yè)的稅收水平。在進(jìn)行這樣的稅目分類前提下，住宅物業(yè)稅制還要確定一個(gè)合理的免征額。

5.2能夠科學(xué)合理地對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估征收物業(yè)稅必須有稅基標(biāo)準(zhǔn)，它包括城市(區(qū)域)的基準(zhǔn)地價(jià)和建筑物重置價(jià)格。而這種稅基標(biāo)準(zhǔn)又必須以稅基評(píng)估為前提、為依據(jù)。國際通行慣例是國家定規(guī)則，社會(huì)和市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)具體實(shí)施，行政部門進(jìn)行監(jiān)管：其標(biāo)準(zhǔn)是以房屋重置價(jià)格為基礎(chǔ)，一般低于市場(chǎng)價(jià)格的15％-30％；評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是動(dòng)態(tài)的，公開、透明、規(guī)范、易操作；總體上是降低綜合稅率，突出單一稅種的功效。但在目前，無論是國家還是地方，現(xiàn)在都還沒有建立完整的權(quán)威的房地

產(chǎn)稅基評(píng)估體制機(jī)制。我國現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)房屋稅基標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估、房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估和銀行商品住宅抵押的評(píng)估都還處在探索初建的過程中，因此出臺(tái)物業(yè)稅在這一方面有一定難度。

5.3有合理的稅率和計(jì)征辦法我國擬開征的物業(yè)稅的稅負(fù)即征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)的總體規(guī)模基本相當(dāng)，并略有降低?，F(xiàn)行稅費(fèi)繁雜、重復(fù)征稅的現(xiàn)象很大程度上抬高了新建商品房的價(jià)格，加重了購房者的負(fù)擔(dān)。因此，物業(yè)稅的稅率設(shè)計(jì)應(yīng)與當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收收入相銜接，可適當(dāng)有所降低。

從價(jià)計(jì)征是按房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)格征稅，物業(yè)稅的納稅方式，在我國目前稅收征管體系還不太健全的情況下，為有利于控制稅源，防止偷逃稅款，可以采取代扣代繳、代收代繳與自行申報(bào)相結(jié)合的方式。對(duì)業(yè)主個(gè)人的商品房，由物業(yè)公司代收代繳稅款：對(duì)單位擁有的房地產(chǎn)，由單位自行申報(bào)納稅；對(duì)沒有扣繳義務(wù)人或扣繳義務(wù)人未扣繳稅款的，則必須由納稅人自行申報(bào)。此外還應(yīng)當(dāng)對(duì)社會(huì)低收入群體擁有的福利性住房采取稅收優(yōu)惠措施。