[摘要]本文介紹了新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的兩種計(jì)量模式，并對(duì)兩種計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行了詳細(xì)對(duì)比，分析了兩種計(jì)量模式對(duì)企業(yè)的影響。同時(shí)就企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式可能遇到的問(wèn)題進(jìn)行了探討。

[關(guān)鍵詞]投資性房地產(chǎn)；成本模式；公允價(jià)值模式

[中圖分類號(hào)]F230 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194(2009)24-0023-03

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，企業(yè)出于資金保值增值的目的而將房地產(chǎn)作為一種投資手段，逐漸成為一種普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。但在原有制度下，投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都被納入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算，這不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)，掩蓋了投資性房地產(chǎn)價(jià)值，不能反映企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的具體范圍限定為：“企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物”。首次執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的企業(yè)要按照準(zhǔn)則定義對(duì)公司資產(chǎn)進(jìn)行重新分類，將符合定義的資產(chǎn)從原有科目中分離出來(lái)，列入投資性房地產(chǎn)科目。

一、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式

投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn)。其確認(rèn)和計(jì)量是理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。根據(jù)最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)在取得時(shí)其入賬價(jià)值一般以歷史成本為基礎(chǔ)，但其后續(xù)計(jì)量有成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式可供選擇，采用成本模式還是公允價(jià)值模式由企業(yè)自主選擇。采用兩種不同的計(jì)量模式對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算，必然對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果等方面產(chǎn)生不同的影響。

新準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并首次在對(duì)非金融資產(chǎn)計(jì)量中引入了公允價(jià)值。準(zhǔn)則規(guī)定在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量并應(yīng)同時(shí)滿足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；第二，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。企業(yè)不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。按新準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。如果需要將成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》處理；企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，則不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

二、兩種計(jì)量模式核算比較

由于成本模式與公允價(jià)值模式間的核算差異較大，企業(yè)應(yīng)當(dāng)慎重選擇。采用成本模式，會(huì)計(jì)只需按收入實(shí)現(xiàn)原則確認(rèn)收入以及根據(jù)投資性房地產(chǎn)的初始成本計(jì)提相應(yīng)的折舊或攤銷，會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡(jiǎn)單。而采用公允價(jià)值計(jì)量模式，除按收入實(shí)現(xiàn)原則確認(rèn)收入外，還應(yīng)根據(jù)公允價(jià)值的變化重新計(jì)量投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，將公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)不提折舊或攤銷。

在公允價(jià)值模式計(jì)量下，企業(yè)應(yīng)按照投資性房地產(chǎn)類別和項(xiàng)目分別對(duì)“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”進(jìn)行明細(xì)核算，期末借方余額反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。兩種計(jì)量模式核算比較見(jiàn)表1。

三、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式對(duì)企業(yè)的影響

1 資產(chǎn)價(jià)值的影響

采用成本模式計(jì)量，企業(yè)的總資產(chǎn)不變，但對(duì)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生影響。原來(lái)分別在存貨、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)中核算和列報(bào)的投資性房地產(chǎn)，將統(tǒng)一在“投資性房地產(chǎn)”中核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表上單獨(dú)列報(bào)。這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)。執(zhí)行新準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”核算，減少了企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)，降低了流動(dòng)比率。采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不僅資產(chǎn)結(jié)構(gòu)要受影響，而且公允價(jià)值上升會(huì)大幅提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。使資產(chǎn)增值顯性化。這將使投資性房地產(chǎn)比重較大的公司凈資產(chǎn)賬面價(jià)值得到較大提升，資產(chǎn)賬面價(jià)值的增加會(huì)降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率以及有形凈值債務(wù)率，企業(yè)呈現(xiàn)出較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)再融資和提升公司價(jià)值等方面是十分有利的。

2 利潤(rùn)水平的影響

在成本模式下。對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，如果存在減值跡象的，進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時(shí)，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》中也規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回”。這項(xiàng)規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤(rùn)。而采用公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益，會(huì)計(jì)利潤(rùn)可隨公允價(jià)值的波動(dòng)方向而上下變動(dòng)，如果投資性房地產(chǎn)得到增值，當(dāng)年的利潤(rùn)就會(huì)增加；此外，在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和攤銷，投資性房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的成本將大幅降低，毛利率和凈利率會(huì)有明顯提高。

3 對(duì)現(xiàn)金流的影響

凈利潤(rùn)作為權(quán)責(zé)發(fā)生制的“產(chǎn)成品”，只要在權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)模式下，就存在凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流的相互背離。而公允價(jià)值計(jì)量方式的引入，使收益確定模式由偏重收入費(fèi)用觀轉(zhuǎn)為偏重資產(chǎn)負(fù)債觀。資產(chǎn)負(fù)債日，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)人當(dāng)期損益，對(duì)于增加的當(dāng)期損益，在沒(méi)有對(duì)投資性房地產(chǎn)處置前是沒(méi)有相應(yīng)現(xiàn)金流入的，故在沒(méi)有現(xiàn)金流入或流出的情況下報(bào)告利潤(rùn)或損益的增減，無(wú)疑加大了企業(yè)分配現(xiàn)金利潤(rùn)的難度，加劇凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流背離程度。

4 稅收方面的影響

在成本模式下新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，如果企業(yè)采用的折舊政策與稅法一致，則不必進(jìn)行納稅調(diào)整。而公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和稅務(wù)處理存在明顯差異：一方面，由于未計(jì)提折舊減少了當(dāng)期的費(fèi)用，而根據(jù)公允價(jià)值調(diào)整賬面價(jià)值也會(huì)影響當(dāng)期損益；稅法按照規(guī)定的年限和折舊方法對(duì)房地產(chǎn)計(jì)提的折舊或進(jìn)行攤銷所產(chǎn)生的費(fèi)用，可以在稅前列支，稅法按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化產(chǎn)生的所得，待處理時(shí)一并計(jì)算確定應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的金額：另一方面，由于當(dāng)期資產(chǎn)的賬面價(jià)值改變，所以還會(huì)影響此后房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換和處置時(shí)確認(rèn)的損益，最終影響會(huì)計(jì)利潤(rùn)。這都加大了應(yīng)納稅所得額和會(huì)計(jì)利潤(rùn)之間的差異，所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性均會(huì)增加。

四、企業(yè)采用公允價(jià)值模式應(yīng)注意的問(wèn)題

1 公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用條件

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件是非常嚴(yán)格的。新準(zhǔn)則要求企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。也就是說(shuō)，不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。而根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》應(yīng)用指南對(duì)“同類或類似房地產(chǎn)”的定義，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)，是相當(dāng)困難的。由于相關(guān)市場(chǎng)還不健全，相當(dāng)數(shù)量的地區(qū)目前還無(wú)法滿足上述條件。公允價(jià)值計(jì)量的廣泛采用。還有賴于綜合市場(chǎng)環(huán)境的完善。

2 公允價(jià)值計(jì)量的成本問(wèn)題

公允價(jià)值計(jì)量是一種動(dòng)態(tài)的計(jì)量屬性，公允價(jià)值的取得，首選是活躍的公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)，鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性和不成熟性，公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)還難以取得，因此對(duì)于采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市公司，需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。這將增加資產(chǎn)評(píng)估成本和信息披露成本。

3 公允價(jià)值計(jì)量引起利潤(rùn)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

如果投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，選擇公允價(jià)值模式對(duì)于改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有明顯好處，當(dāng)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格處于下降通道時(shí)，選擇公允價(jià)值模式則意味著企業(yè)凈利潤(rùn)下降，在當(dāng)期盈利能力不變的情況下，反而降低了公司的凈資產(chǎn)收益率。而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種模式；而已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，也不得通過(guò)會(huì)計(jì)政策變更轉(zhuǎn)為成本模式。即對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，一旦選擇公允價(jià)值，就不再有回頭之路，可見(jiàn)公允價(jià)值計(jì)量可能會(huì)給上市公司帶來(lái)利潤(rùn)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，雖然公允價(jià)值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，但目前絕大多數(shù)上市公司還是紛紛回避對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量。筆者認(rèn)為，企業(yè)特別是持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎、適度選用公允價(jià)值計(jì)量模式，在采用公允價(jià)值模式前，應(yīng)充分考慮市場(chǎng)環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)和損失。