次貸危機(jī)爆發(fā)至今快兩年時(shí)間了，美國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題還在惡化。雅虎今年初的一條新聞就很說(shuō)明問(wèn)題：美國(guó)汽車城底特律附近開(kāi)始出現(xiàn)1000美元甚至500美元一套的房子了!

用買電視機(jī)的價(jià)錢買套房子的消費(fèi)者

底特律那套標(biāo)價(jià)500美元的房子是將近100平方米、中國(guó)人俗稱三室一廳的房子，拿這個(gè)價(jià)錢以前只能買一臺(tái)大屏幕的彩電。這可不是作秀，而是真實(shí)的價(jià)格，任何人都可以競(jìng)價(jià)購(gòu)買，只是買者并不踴躍。

當(dāng)然，這樣的房子常常不是買來(lái)就能立即居住的。很多低價(jià)叫賣的獨(dú)立洋房要更換設(shè)備才能入住。比如，有的房子需要修復(fù)電線管路和供暖系統(tǒng)，有的房子下水道需要更換，也可能還要換新的廚具。有的甚至需要大規(guī)模裝修才能真正舒適地居住，但這些費(fèi)用都不高。

比如說(shuō)，這套陽(yáng)光充足、只要500美元的房子重新裝修的費(fèi)用也不過(guò)2萬(wàn)美元左右，總價(jià)仍遠(yuǎn)低于3萬(wàn)美元，比2007年底最后一次轉(zhuǎn)讓價(jià)7.2萬(wàn)美元便宜很多。一年之間無(wú)人問(wèn)津，房?jī)r(jià)就跌到了這個(gè)地步。

超低價(jià)房產(chǎn)一般都帶有特殊條件。比如在底特律，這種房屋的購(gòu)買者需要同時(shí)簽署一個(gè)承諾修復(fù)房產(chǎn)的文件，然后管理當(dāng)局才可能把允許居住的證明發(fā)給他。并不是所有的房子都需要大規(guī)模工程，有些很漂亮的獨(dú)立洋房稍加裝修就能居住，也不過(guò)標(biāo)價(jià)幾千美金。而且，買主總是能從地方政府申請(qǐng)到房屋的特別貸款，美國(guó)住房和城市發(fā)展部有房屋修繕專門貸款。地方政府也鼓勵(lì)銀行提供單獨(dú)或者長(zhǎng)期的貸款給這樣的房地產(chǎn)買主，以便后者能把長(zhǎng)久失修的房屋裝修到可以居住的水平。

不指望從房地產(chǎn)交易中賺錢的銀行

這些房子一般都是買主以抵押房產(chǎn)形式向銀行貸款后、還不了錢被銀行收回的。銀行前期試圖將其以市場(chǎng)價(jià)銷售但沒(méi)有賣成，或者拍賣沒(méi)成功，再度收回來(lái)以后標(biāo)出更低的價(jià)格投放到市場(chǎng)。在這樣連成本都保不住的低價(jià)下，作為銀行的賣方圖的究竟是什么呢?他們?yōu)槭裁匆鲞@種虧本的生意呢?

原因很簡(jiǎn)單，銀行的利潤(rùn)來(lái)自貸款利息、資本運(yùn)作和還貸違約金等罰款，而不是低價(jià)買高價(jià)賣出售實(shí)物商品獲利。擁有流動(dòng)性差的房產(chǎn)不能給銀行帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，保留它們還會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用，于是銀行希望把這些日益貶值的房產(chǎn)從其資產(chǎn)負(fù)債表中剔除，這樣就不需要再付擁有這些房子的維持費(fèi)用。出售的邏輯很簡(jiǎn)單，僅此而已。

目前的問(wèn)題是，由于借款人不還錢，越來(lái)越多的抵押房產(chǎn)被收回到銀行，擁有這些房產(chǎn)的銀行現(xiàn)在迫不得已自己處理房產(chǎn)壞賬，他們自我解嘲地說(shuō)，銀行都快轉(zhuǎn)型成物業(yè)管理公司和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了。

那么銀行不是虧大了嗎?是虧大了，但不賣可能會(huì)虧得更大，尤其是在經(jīng)濟(jì)下行、金融危機(jī)還沒(méi)有見(jiàn)底的今天。而且，在西方國(guó)家房地產(chǎn)是要收稅的，地產(chǎn)稅一年一交，面積越大收稅越高；房子的區(qū)域越好，收稅越高。就是說(shuō)，這種稅收和面積以及區(qū)域位置有一個(gè)比例關(guān)系。在法國(guó)，房子居住的話還會(huì)有一個(gè)居住稅，如果住在自己的房子里，那么房主既要交房產(chǎn)稅又要交居住稅。

所以從這個(gè)角度說(shuō)，將壞賬限于可控制的范圍內(nèi)，無(wú)論回收的錢多么少，壯士斷腕，恐怕是在危機(jī)中求生存的最有效辦法。

救經(jīng)濟(jì)而非救市場(chǎng)的政府

一段時(shí)間以來(lái)，人們談?wù)撟疃嗟木褪钦仁?。從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度看，拯救兩房和保險(xiǎn)公司的美國(guó)政府似乎在救市，但是他們主要是通過(guò)銀行、以商業(yè)手段促進(jìn)資金的流動(dòng)，讓有房和還不起貸款的人能夠申請(qǐng)新條件下的貸款，以便房子不至于被收回而無(wú)家可歸。

從這點(diǎn)看來(lái)，西方國(guó)家政府資助、或者銀行優(yōu)惠的房地產(chǎn)貸款是直接貸給房屋的購(gòu)買者，而不是房地產(chǎn)商。美國(guó)政府是在救經(jīng)濟(jì)，而不是救房?jī)r(jià)。房子是可以用任何價(jià)格賣出去的，可以在高點(diǎn)的時(shí)候以10萬(wàn)美元賣出，也可以在低點(diǎn)時(shí)以1000美元賣出，也就是說(shuō)，在市場(chǎng)不好的情況下房子的價(jià)格只是原價(jià)的1％!

美國(guó)當(dāng)局更關(guān)心的是空置率，因?yàn)榉课菘罩镁拖裰貜?fù)建設(shè)一樣，空置越多浪費(fèi)越多，對(duì)經(jīng)濟(jì)的危害越大，這一點(diǎn)中國(guó)可能比美國(guó)更嚴(yán)重。

在中國(guó)居住稅是沒(méi)有的，一年一度的房地產(chǎn)稅也可以說(shuō)沒(méi)有，雖然政府的某些稅收包含了其中一部分。所以在中國(guó)，無(wú)論是房產(chǎn)公司還是個(gè)人，擁有多套住房炒作維持費(fèi)用不高，這是造成中國(guó)房地產(chǎn)空置率越來(lái)越高的原因之一。所以，要使中國(guó)的樓市真正健康發(fā)展，讓房地產(chǎn)資金真正流通起來(lái)，采取的手段不僅僅是救市，還要相應(yīng)的征稅，尤其征房地產(chǎn)稅。讓手持空房不急于賣的房地產(chǎn)商付出更高的代價(jià)，逼他們以低價(jià)吐出房子，以免在未來(lái)給銀行造成無(wú)法預(yù)期的壞賬。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題

通常，房地產(chǎn)泡沫有五個(gè)測(cè)量指標(biāo)：房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房?jī)r(jià)收入比、購(gòu)房資金成本和租金成本比率、房屋空置率。這五個(gè)指標(biāo)中，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)除了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和GDP增長(zhǎng)率之比還算正常以外，其他四個(gè)指標(biāo)都預(yù)示著危險(xiǎn)。其中房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率過(guò)快、房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重不合理已經(jīng)成為共識(shí)，但國(guó)內(nèi)人士常常忽視另外兩個(gè)因素——房屋售價(jià)和房屋租價(jià)之比以及房屋空置率。

在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房產(chǎn)售價(jià)倍增而租價(jià)沒(méi)有倍增，別墅的租價(jià)增長(zhǎng)緩慢，有的還下跌了，甚至低過(guò)十年前的水平。這兩者的價(jià)格沒(méi)有呈現(xiàn)同比例增長(zhǎng)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況不是真實(shí)的。

售價(jià)和租價(jià)的背離，廢棄的爛尾樓以及空置的樓盤，都預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)的危機(jī)可能比西方還要深重。因?yàn)橐环矫妫陆ǖ臉潜P中大量?jī)r(jià)格虛高的住房被房地產(chǎn)商閑置，另一方面持幣待購(gòu)的消費(fèi)者買不起房子。

時(shí)至今日，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商還在硬撐著，沒(méi)有壯士斷腕的決心。銀行也在撐著，眼看著是壞賬還要裝模作樣地繼續(xù)用原價(jià)把房產(chǎn)抵押貸款記錄在資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)一欄。這都是因?yàn)槠浜竺嬗邢Ｍ績(jī)r(jià)維持高位的利益階層。

中央政府官員期望房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上漲，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上升會(huì)帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)；地方政府期望房地產(chǎn)價(jià)格上漲以便從中獲取稅收，價(jià)格下跌地方政府就緊張，因?yàn)榉慨a(chǎn)賣不出去地方的土地就會(huì)貶值，地方政府的財(cái)政收入就會(huì)縮水；房地產(chǎn)管理者希望房地產(chǎn)價(jià)格上漲，因?yàn)槟且馕吨灰琢康脑黾?，市?chǎng)的活絡(luò)，也意味著手續(xù)費(fèi)的增加和其他各種相關(guān)收入的增加。

本系列之十二《中國(guó)的房?jī)r(jià)也會(huì)大跌》刊登于2007年24期《世界知識(shí)》，但那時(shí)似乎沒(méi)幾個(gè)人當(dāng)回事。

不要拿老百姓的錢救助開(kāi)發(fā)商

2008年中國(guó)房地產(chǎn)終于撐不住了，出現(xiàn)價(jià)格回落、購(gòu)房者持幣待購(gòu)現(xiàn)象，造成價(jià)格預(yù)期進(jìn)一步下降。終于發(fā)覺(jué)房?jī)r(jià)有可能大跌后，公開(kāi)場(chǎng)合下口口聲聲講希望房?jī)r(jià)回歸到合理水平但暗地里卻希望漲價(jià)的地方政府，短期觀望后終于忍不住從幕后走向臺(tái)前。

各地政府競(jìng)相出臺(tái)救市的政策，上海、重慶等地由政府和國(guó)企大舉收購(gòu)商品房。湖南長(zhǎng)沙甚至下發(fā)了經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼，為買主每套房子補(bǔ)貼8萬(wàn)元，相當(dāng)于不用首付就可以買80平方米的住房。這有點(diǎn)像美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生前的狀況，只是在當(dāng)時(shí)的美國(guó)，是唯利是圖的房產(chǎn)中介為了賺手續(xù)費(fèi)將房子推銷給不符合貸款條件的消費(fèi)者，把可能出現(xiàn)的壞賬留給銀行。而在中國(guó)，地方政府行使了中介的角色，拿的是老百姓的錢，救助的是開(kāi)發(fā)商。所以，讓人怎么看都感覺(jué)地方政府是在救房?jī)r(jià)而非救經(jīng)濟(jì)，做的是本末倒置的事。

美國(guó)次貸危機(jī)一個(gè)最重要的原因就是無(wú)首付的住房，讓沒(méi)有還貸能力的人從銀行貸款買房從而將銀行拖入抵押貸款的泥沼。沒(méi)有首付買房等于白住，購(gòu)買者還不了錢大不了把房子退給銀行。最后會(huì)使中國(guó)的地方銀行變成房產(chǎn)管理公司，管理的又是流動(dòng)性差又看跌的資產(chǎn)，就像本文開(kāi)頭講的美國(guó)銀行一樣。

危險(xiǎn)的零首付還出現(xiàn)在杭州，那里的開(kāi)發(fā)商除了推出7折優(yōu)惠、無(wú)條件回購(gòu)、員工內(nèi)部?jī)r(jià)等促銷手段后，有的開(kāi)發(fā)商承諾只要購(gòu)房者簽了合同，一分錢不出就獲得房屋的購(gòu)買權(quán)，實(shí)際的首付款由開(kāi)發(fā)商預(yù)借給購(gòu)房者。這樣一來(lái)，即便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了首付款風(fēng)險(xiǎn)，主要的風(fēng)險(xiǎn)仍然是銀行。這明顯與2008年底央行出臺(tái)的新房貸政策——“允許首付比例為20％”明顯不符，會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。

不斷有報(bào)道說(shuō)國(guó)內(nèi)有房地產(chǎn)代表團(tuán)去美國(guó)抄底。這樣的報(bào)道不會(huì)讓我吃驚，因?yàn)槊绹?guó)確實(shí)有價(jià)位低乎尋常的房產(chǎn)。相比之下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)底部在哪里沒(méi)人知道，因?yàn)閮r(jià)格被人為扭曲了，所以至今沒(méi)人來(lái)抄底。我們一直在說(shuō)與國(guó)際接軌，但為什么房?jī)r(jià)漲時(shí)就接軌，落的時(shí)候就不接軌呢?難道我們就不能壯士斷腕，讓房?jī)r(jià)大幅下調(diào)到普通百姓能買得起的水平、消耗掉閑置的房產(chǎn)，在此之上重新起步呢?

2007年時(shí)我勸那些尚未買房子的人不要急于購(gòu)買，因?yàn)槲矣X(jué)得2008年奧運(yùn)會(huì)以后我們會(huì)有更多的選擇。我現(xiàn)在還要說(shuō)：2009年甚至2010年的選擇機(jī)會(huì)更多，因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)不景氣情況下，房地產(chǎn)低迷時(shí)間一般會(huì)持續(xù)幾年。我們或許無(wú)緣買到500美元一套三室一廳的，但肯定會(huì)買到比現(xiàn)在便宜不少的房子!