摘要:文章針對我國房地產(chǎn)價格過高上漲過快的問題，從政府、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)購買需求和外部因素四個方面分析了我國房價過高過快上漲的原因，提出了穩(wěn)定房價的對策建議。

關鍵詞:房地產(chǎn)泡沫;成本推上;國際游資;經(jīng)濟適用房

一、近年來我國房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲

我國自1998年開始實施新型住房制度，即以住房分配貨幣化為起點，逐步建立私有產(chǎn)權為主，其他產(chǎn)權形式并存的多元化產(chǎn)權制度，有效拉動了社會需求，刺激了住宅消費，帶動了國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展。然而，隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各種矛盾也逐漸暴露，特別是高房價問題。 過去的2007年，房地產(chǎn)價格經(jīng)歷了快速上升階段，各省城市房價不斷攀升，截止到2007年12月，國家統(tǒng)計局國房景氣指數(shù)連續(xù)8個月上升，創(chuàng)下2004年2月以來新高。不斷走高的房地產(chǎn)價格，尤其在一些大城市，已遠超大多數(shù)居民的購買能力。

房地產(chǎn)價格的快速上漲已成為我國經(jīng)濟平穩(wěn)運行中的突出問題。從房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重以及該產(chǎn)業(yè)同其他產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度大小來看，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重不斷增加；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，波及面廣，國民經(jīng)濟中的絕大部分產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有關聯(lián)關系；此外，房地產(chǎn)業(yè)還關系到民生問題。

驅動房地產(chǎn)價格上漲的因素主要有：國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，居民收入增長加快；城市化進程的加快及我國人口結構因素；較為寬松的信貸政策；人民幣升值的預期。人民幣近年來兌美元不斷升值，隨著美元不斷貶值，人民幣成了避風港，房地產(chǎn)行業(yè)作為不可貿易品部門，必然會吸引大量外資，從而推動其價格上漲；房地產(chǎn)升值預期的形成導致開發(fā)商囤積土地、捂盤惜售再加上土地供給缺乏彈性，導致供給減少，供需矛盾加劇，促使房地產(chǎn)價格上漲。

以上因素是房地產(chǎn)價格不斷上漲的主要因素?？梢?，房地產(chǎn)價格的上漲既有經(jīng)濟發(fā)展帶來的必然因素，同時還存在一些不確定因素。全面房改以來，原本為體制因素壓抑下的購房需求爆發(fā)出來，加之20世紀末擴大內需的一系列政策，房地產(chǎn)價格一漲再漲（見表1）：

由表1可以看出，1999—2005年間，房屋銷售價格指數(shù)呈明顯上升趨勢。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調查，2007年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%。在國家大力打壓下，我國房地產(chǎn)價格不降反升。

房價過高過快增長引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。由于房地產(chǎn)虛擬需求過度膨脹導致房地產(chǎn)價格相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，當經(jīng)濟快速發(fā)展，財政狀況好轉時，盲目或有目的地投機房地產(chǎn)，而產(chǎn)生房地產(chǎn)價格暴漲現(xiàn)象被稱為房地產(chǎn)泡沫。當價格上漲到一定程度泡沫破裂，價格就會急劇下降。因而需要根據(jù)泡沫的具體成因采取有效對策，控制房地產(chǎn)價格繼續(xù)大幅上漲。

二、近期我國房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲的原因

1.政府方面

有關房地產(chǎn)的各種現(xiàn)行制度在執(zhí)行過程中有許多不規(guī)范之處。雖然國家出臺了很多鼓勵中低價房產(chǎn)，特別是經(jīng)濟適用房的開發(fā)政策，但是，還存在很多不完善之處，實際操作過程中也缺乏有效的監(jiān)督管理。

2.房地產(chǎn)企業(yè)方面

(1)房地產(chǎn)市場具有高交易成本特征，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產(chǎn)除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產(chǎn)為什么可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結底在于房地產(chǎn)市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產(chǎn)是較為復雜和特殊的商品，房地產(chǎn)市場的參與者，無論是生產(chǎn)者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優(yōu)決策?，F(xiàn)實中房地產(chǎn)的供應者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優(yōu)勢攫取更多的利益，這一點在房地產(chǎn)商一方表現(xiàn)得特別突出。其次，與房地產(chǎn)相關聯(lián)的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量較大，以至于房地產(chǎn)市場進入門檻比較高，難以在短期內形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產(chǎn)市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發(fā)育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。

(2)房地產(chǎn)具有一定的壟斷性特征，能夠導致市場供求結構失衡。房地產(chǎn)的供應以土地為基礎，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區(qū)位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產(chǎn)的壟斷性特征。房地產(chǎn)的壟斷性體現(xiàn)為房地產(chǎn)的非同質性。在房地產(chǎn)市場上，受區(qū)位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質完全一樣的商品房。房地產(chǎn)這種非同質性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特征，使得房地產(chǎn)的供應者具備某種程度的壟斷地位。房地產(chǎn)的壟斷性特征最終導致房地產(chǎn)市場的供求結構失衡。壟斷表面上看是導致高價格，但價格不是問題的根本，供求結構失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現(xiàn)甚至擴張壟斷收益，所以房地產(chǎn)企業(yè)會傾向于開發(fā)中高檔商品房。其結果必然是房地產(chǎn)供應結構失衡，房地產(chǎn)市場的這種供應結構失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權或使用權的壟斷引發(fā)的，因而無法靠市場力量來消除。

(3)開發(fā)成本。①土地使用成本上升。城市土地使用權無償劃撥和有償出讓是我國城市用地供應的兩種形式。近年來，土地使用成本持續(xù)上升（見表2）。首先，土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權有償出讓就是土地批租制，是指在土地所有權屬于國家的前提下，土地使用者可以向國家購買一定期限的土地使用權。使用權取得時，用地者要將批租期限內的大部分稅費一次性繳付，短期內會造成地價過高，間接抬高了房價。其次，土地出讓過程中的非正常因素造成土地使用價格隱性上漲。土地批租價格成為少數(shù)不法之徒進行權錢交易的資本。 在銷售時轉嫁給了購房者，提高了房價。②開發(fā)企業(yè)融資成本上升。近年來，為了打壓房地產(chǎn)泡沫，制止房地產(chǎn)過度開發(fā)，管理部門出臺了一系列政策，提高了開發(fā)企業(yè)的貸款門檻，造成新建房地產(chǎn)項目融資成本上升。對此，開發(fā)企業(yè)的反應無非兩種：一是減少開發(fā)量，二是提高已建房產(chǎn)價格，以求盡快回籠資金，從而提高了房價。可見，如果調控力度過猛，調控手段過于生硬，不僅不能達到預期的效果，甚至可能適得其反。

(4)需求方面。①城市化進程加快，家庭規(guī)?？s小。隨著城市化進程的加快和原有城市規(guī)模的擴大，一方面，城市人口的膨脹產(chǎn)生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同樣需要改善住房條件，提高住房水平。家庭規(guī)模是指家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模與住房價格變化方向相反。隨著經(jīng)濟發(fā)展和人們生活觀念的改變，人們逐漸從大家庭中分散出來，出現(xiàn)家庭小型化趨向。根據(jù)我國人口普查數(shù)據(jù)，1982年我國家庭平均人口為4.43人，2004年則降到3.6人左右，表明我國家庭規(guī)模20多年來急劇變小，人們對住房的需求量也隨之激增，推動房價不斷上漲。②社會心理因素。當房地產(chǎn)價格上漲時，消費型購買者預期將來購買會帶來更大的支出，投資型購買者希望資產(chǎn)的持有會帶來更大的增值，于是爭相購買，推動價格繼續(xù)上升。再加上投機者利用市場信息的不對稱，宣揚房價繼續(xù)上漲的觀點，形成大規(guī)模跟風購買，造成短期內房價非正常上漲。另外，國家為了控制房地產(chǎn)開發(fā)過熱，采取了一系列措施，但從普通消費者看，這些政策只意味著“開發(fā)商的資金和土地都受到了限制，只能通過提價來保持高收益”，于是爭相購買，推動房價繼續(xù)上漲。

(5)外部因素。從2005年7月21日起，我國放棄了盯住單一美元的做法，實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節(jié)和有管理的浮動匯率制度，人民幣開始小幅升值。從匯率制度改革至2006年末，人民幣對美元累計升幅達6%，到2008年2月26日人民幣與美元的比價已達到7.1505元/美元。在人民幣繼續(xù)升值預期的刺激下，國際資本大量流入，是我國的外匯儲備猛增的原因之一，到2006年12月底，我國外匯儲備余額已達10663.44億美元，居世界第一位。因此，外資大規(guī)模進入房地產(chǎn)市場， 也將推動非居民機構和個人購房的比例不斷增加， 形成較強的房地產(chǎn)市場“標桿效應”， 促使國內房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。另外， 外資對高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)的炒作， 也會由于交易活躍和利潤率攀高而擠壓中低檔房產(chǎn)的投資， 造成中低檔住宅市場供求失衡， 從而進一步抬高其市場價格。

三、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格的對策建議

1.政府

(1)正確運用財政稅收政策進行調控。在對房地產(chǎn)征稅過程中，要區(qū)分對不同環(huán)節(jié)征稅可能產(chǎn)生的結果。由于我國房地產(chǎn)市場稅負轉嫁現(xiàn)象嚴重，開發(fā)商可以通過提高售價的方式將稅負轉嫁給購房者，若在開發(fā)環(huán)節(jié)課以重稅，不僅不能有效地打擊房地產(chǎn)的過度開發(fā)，反而促使房價一路飆升，因而，在開發(fā)環(huán)節(jié)主要對高檔公寓、別墅、寫字樓征稅即可，應把征稅重點放在房地產(chǎn)的持有和轉讓環(huán)節(jié)。

(2)土地政策。土地調控是2005房產(chǎn)新政的重要內容，事實證明也是非常有效的一項宏觀經(jīng)濟政策。土地調控政策應繼續(xù)堅持。國土資源部應根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間。對住宅價格上漲過快的地方，應適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量，嚴格控制高檔住宅的土地供應；同時還應加強對已供土地的批后監(jiān)管，嚴格轉讓管理，嚴格執(zhí)行1年不動工開發(fā)收取土地閑置費，滿2年不動工無償收回土地使用權的法律規(guī)定。

(3)加強收入結構調整。既然住房需求的主體是普通中低收入居民家庭，那么可以通過收入結構的調整，提高中低收入者的收入增幅，降低房價收入比，促進供求平衡，進而穩(wěn)定房價。對于那些高收入人群，降低他們的收入增幅，可能使他們因為資金不足而放棄或延緩房地產(chǎn)投機行為，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

(4)積極實施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地產(chǎn)市場宏觀調控過程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的環(huán)節(jié)。實施住房保障政策，是政府的職責所在，其目標是充分實現(xiàn)房地產(chǎn)的公共產(chǎn)品價值，為中低收入居民提供適當?shù)淖》織l件，實現(xiàn)住房資源的最優(yōu)利用。

(5)匯率政策。熱錢的流入和炒作不僅阻礙了匯率制度的改革，也給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的金融風險。要盡可能擠出房地產(chǎn)泡沫，匯率方面政策的主要目標就是要促成在未來一段時期匯率機制調整的確定性預期，使熱錢對房地產(chǎn)的投機收益下降，風險提高，使境外投機資金有序撤出。當然這些都必須在國家匯率利率調整和匯率形成機制改革的整體框架內進行。

2.房地產(chǎn)企業(yè)

(1)從需求出發(fā)，調整各類房地產(chǎn)項目投資結構。目前的空置房基本都是豪華別墅、高檔公寓、寫字樓等高端房地產(chǎn)項目，說明這些項目供過于求，而中低等價位的房屋緊缺，其供應量遠遠達不到廣大消費者的購買需求。只有開發(fā)企業(yè)對市場需求情況有了正確的了解，而且據(jù)其對房地產(chǎn)投資結構做出相應的調整，才能從根本上穩(wěn)定房價。

(2)融資途徑多元化。國外的房地產(chǎn)企業(yè)一般采取上市融資、債券融資、購房者與開發(fā)商合伙建房等多種途徑進行融資。但是在我國，支撐房地產(chǎn)價格的資金60%-70%來自銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金來源也以銀行貸款和購房首付款為主。從長期看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資形式單一，一方面會給商業(yè)銀行和購房者帶來較大風險，對于商業(yè)銀行而言，大量的房地產(chǎn)開發(fā)貸款一旦難以收回，便成為呆壞賬，使其蒙受巨大的損失。當信貸政策變動，貸款難度加大時，企業(yè)的資金鏈就會斷裂，影響開發(fā)企業(yè)的正常運行。

3.購房者

(1)要了解房地產(chǎn)市場的真實情況，形成正確的預期。要相信國家的調控能力，克服從眾心理，形成理性的消費投資習慣，不要盲目從眾。對相關信息要學會去偽存真，不要受投機性炒作的影響，把握投資方向，客觀上穩(wěn)定了房價。

(2)對房地產(chǎn)政策措施要正確理解，了解最新政策和對政策的解釋，避免產(chǎn)生誤解。

雖然，如今我國房地產(chǎn)市場還不成熟，出現(xiàn)了房價過高過快上漲的問題，引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫，但是，相信通過政府、企業(yè)和廣大人民的共同努力，一定可以消除泡沫，穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)業(yè)更好地為國民經(jīng)濟的發(fā)展服務，為人民生活水平的提高服務。

參考文獻：

[1]謝經(jīng)榮 呂 萍 喬志敏:房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].中國人民大學出版社，2002.

[2]蔡孝箴:城市經(jīng)濟學[M].南開大學出版社，1998.

[3]張啟振:房地產(chǎn)價格居高不下的原因及其對策[J].價格理論與實踐，2006(3).

[4]牛建宏:規(guī)范外資：讓房地產(chǎn)市場更健康[N].中國建設報，2006年7月31日.

[5]陳燦煌.高價房對社會經(jīng)濟的影響及對策[J].價格理論與實踐，2006(3).

[6]尹中立:禁止炒房，中國的必然選擇[N].財經(jīng)時報，2004-11-12.