“你的房貸利率七折了么?”一個多月之前。這幾乎成為朋友之間見面的問候語。事實上，即使在新政出臺4個多月之后的今天，依然還有不少人，為房貸利率不能打折的問題頭疼。

這事還得從去年10月底說起。隨著全球金融危機席卷而來，等待著中國地產(chǎn)業(yè)的是從“泡沫”進入“冰窖”的一次旅程。國家為了刺激內(nèi)需，新政頻出。其中最受關(guān)注的是，人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。

然而，自央行新政出臺之后，各大商業(yè)銀行卻遲遲不見動靜。直到新年鐘聲敲響之時，各大行才終于勉強松口，同意以七折的利率向存量房客戶提供貸款。可復(fù)雜的申請程序，以及苛刻的條件，將大量存量房客戶擋在了門外。央行出臺的“七折新政”，一頭撞上了各商業(yè)銀行的“軟抵抗”……

房貸細則千呼萬喚始出臺

2008年10月22日，財政部、人民銀行、國家稅務(wù)總局，連續(xù)出臺促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，力度之大，在業(yè)內(nèi)被稱為“10·22新政”。

“10·22新政”及后續(xù)政策，除央行出臺的“房貸利率七折”，如下幾條也至關(guān)重要：從2008年11月1日起，個人首次購買90平米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27％等。

無疑，中央一系列強力提振市場信心的手段，迅速激起了廣大購房者的熱情。人們關(guān)注得最多的，就是央行“房貸利率七折”。如果按房貸尾款100萬元、貸款期20年、八五折的貸款利率計算，購房者須支付利息100萬元左右；而按照基準利率的七折計算，購房者所支付的利息約為83萬元，可為購房者節(jié)省17.82萬元的利息。優(yōu)惠幅度之大，不言而喻。

但是，面對如此重大的惠民政策，各個商業(yè)銀行卻似乎準備與央行“對著干”：在政策頒布的第一個月內(nèi)，銀行們始終沉默不語。

對于國內(nèi)各商業(yè)銀行來說，這是一個十分艱難的選擇：一方面，各銀行希望大家都不搞優(yōu)惠，你好我好大家好，共同賺取最大的房貸利息；另一方面，又覺得自己要是先下手為強，率先實行七折優(yōu)惠，將能吸引更多的客戶。

“銀行的這種心態(tài)就是個‘囚徒困境，博弈的最終結(jié)果仍然是各家銀行都要降低利率?！睂Υ耍醒胴斀?jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授表示，“只要有一家銀行打破沉默，實施7折的存量房貸優(yōu)惠政策，其他銀行為了防止失去市場份額，必然會紛紛效仿。”

果然，11月初，光大、民生等中小銀行當上了“第一個吃螃蟹的人”，率先宣布給客戶辦理利率七折優(yōu)惠的措施。一時間，兩家銀行的貸款人歡欣鼓舞。直到12月底，陸續(xù)有其他一些股份制銀行給出了相關(guān)政策。畢竟這些銀行覆蓋到的人群只處于一個狹窄的區(qū)間之內(nèi)，更多的人們，仍執(zhí)著地對占據(jù)著房貸市場大部分份額的國有銀行翹首以盼。

終于，在股份制銀行的步步緊逼之下，四大國有銀行也紛紛松口：1月初，建行和中行出臺相關(guān)細則；1月16日，工商銀行成為最后一家宣布“七折”細則的銀行。

然而，就在人們高呼“翻身‘房奴把歌唱”，如潮水般涌向銀行營業(yè)大廳時，卻一個個都傻了眼：天上不會掉餡餅，但有可能掉鐵餅……

撲朔迷離的“附加條件”

由于央行的政策只提到“房貸利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍”，并未規(guī)定每家銀行都必須按照“七折”來執(zhí)行。這個具有彈性的政策，就為銀行提供了“發(fā)揮”的空間。

重慶“房奴”小李就被這個“彈性空間”攪得暈頭轉(zhuǎn)向。小李前年買的房子，月收入不到3000元，每月卻要還1000多元的房貸，日子過得緊巴巴的。這次“七折”新政，讓小李覺得自己終于等到了春暖花開，沒想到一打聽，事情卻遠不是那么簡單。

他辦理貸款的開戶行——招商銀行某支行要求，貸款人必須本人提交書面申請，否則就強制性按老的政策八五折利率繼續(xù)執(zhí)行。此外，貸款人還必須滿足兩個條件：第一，是沒有不良記錄的優(yōu)質(zhì)客戶；第二，要貸款金額在30萬元以上的客戶。

憑什么要30萬元以上?央行宣布的政策中并沒有這一條，小李對此很費解。按照重慶的房價，貸款額達到30萬元以上的人，幾乎都是購買的90平方米以上的大戶型，而小李購買的只是一套小戶型，房屋總價都不足30萬元。難道買小戶型的人就沒有享受利率七折的權(quán)利了嗎?

既然有機會申請到七折，他不想就這樣放棄。1月19日，小李決定去銀行問個清楚。而銀行工作人員解釋說這是“上面的規(guī)定”。對方告訴小李。這里還有個途徑能打到七折，那就是招行的“金葵花”客戶，即存款要達到50萬元以上的客戶。

“我要有50萬，還貸什么款?”小李非常氣憤，失去了最后的耐心，就留了電話給銀行經(jīng)理，建議銀行出個公告：哪些能享受什么折扣，清楚明了。這回對方倒是回答得很爽快，一有消息就會通知他。

當天下午，一個自稱負責(zé)人的銀行人員又給小李來了電話，一通什么彈性、政策，弄得他云里霧里。小李忍不住打斷對方：“直接點，公示還是不公示?”電話那頭立即有些不耐煩了，最后說了一句“不公示”，便掛斷了電話。

以上只是許許多多購房者到銀行辦理房貸七折申請時遇到的尷尬中的一幕，銀行工作人員對購房者的推諉遠不止于此。

從目前來看，各銀行總行給出的政策除少數(shù)銀行是“符合條件者自動調(diào)整”外，其余均為“可以申請”。但在具體申請的細則上，各銀行“奇招”頻出：

據(jù)了解，為預(yù)防存量客戶“跳槽”現(xiàn)象，不久前上海幾家大型銀行簽訂了一份“君子”協(xié)議，共同“封殺”存量房貸客戶為尋求利率七折而申請無交易轉(zhuǎn)按揭的行為。

一些銀行支行通過打“擦邊球”的方式，只滿足部分“優(yōu)質(zhì)客戶”。如果手頭有其他房產(chǎn)或貸款結(jié)清的客戶，其收入來源穩(wěn)定，向銀行申請房貸基本上能獲得理想的利率優(yōu)待。各銀行給優(yōu)質(zhì)客戶還定有若干“標準”，如“貸款人是事業(yè)單位處級以上的干部”、“個人凈資產(chǎn)300萬元以上”、“銀行存款達到一定額度且3個月以上”等。

當記者致電某商業(yè)銀行客服熱線時，客服人員表示，存量房貸利率七折優(yōu)惠申請要具備的條件之一，是“以往對銀行的貢獻程度”。而中行上海某支行開出的申請七折利率優(yōu)惠的條件，其中一條竟然是：辦理10張該行信用卡。

除了以上兩家銀行，經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各大商業(yè)銀行支行的細則已有數(shù)十個“版本”之多。不但同一家銀行在不同的城市出臺的細則大相徑庭，即使同一個城市同一家銀行，各支行的政策也不盡相同。某國有銀行上海分行的表態(tài)是，“總行要求優(yōu)質(zhì)客戶可享受七折利率優(yōu)惠，我們也據(jù)此下發(fā)到支行。是否優(yōu)質(zhì)客戶則由分支行判定?！?/p>

不愿打折只因暴利作怪

對于央行強力的刺激手段，各商業(yè)銀行并無公開抵抗的舉動。但自2008年“10·22”房貸新政以來，各家銀行想方設(shè)法一拖再拖。有購房者抱怨說，在無形之中，銀行又多收取了幾個月的利息。為什么一個原本良好的愿望卻難以得到順利的推行?

不妨從銀行的利益鏈上進行剖析。

國內(nèi)銀行的主要利潤依賴于貸款業(yè)務(wù)，而個人信貸業(yè)務(wù)已成為國內(nèi)銀行主要的利潤來源之一和競爭的熱點。有業(yè)內(nèi)人士透露，目前在銀行業(yè)中，房貸占總貸款額的20％，個人房貸款利息獲得七折優(yōu)惠，加上未來央行利率繼續(xù)下降的預(yù)期，將導(dǎo)致銀行業(yè)的利潤空間收窄。

目前國內(nèi)存量房貸余額高達3萬億元。按照去年12月22日公布的利率計算，5年以上貸款年利率為5.94％。而目前“首套房產(chǎn)”、“所購房子在90平方以內(nèi)”的房貸者可獲得八五折利率優(yōu)惠。由此計算，國內(nèi)銀行業(yè)在“七折利率優(yōu)惠”前每年的該部分的房貸利潤為2397億元。而執(zhí)行“七折利率優(yōu)惠”政策后，銀行業(yè)該部分所得利潤為1974億元，受到了擠壓。剔除掉一些無法享受優(yōu)惠的貸款，粗略預(yù)計銀行業(yè)一年被擠壓掉的利潤在150億～200億元之間。

“房貸利率七折，壓縮了企業(yè)的利潤，銀行肯定不積極去做?！薄氨Ｊ毓烙?，或許只有10％的存量貸款能享受到這樣的優(yōu)惠。作為銀行，到嘴的肥肉不會輕易吐出去的。”據(jù)成都某商業(yè)銀行內(nèi)部人士透露，經(jīng)過2008年5次降息后，現(xiàn)階段5年期以上貸款年利率為5.94％，七折優(yōu)惠后，利率僅為4.158％，與目前5年期存款利率3.6％相比，只有0.558個百分點的利差，再除去銀行經(jīng)營的各種費用，銀行幾乎沒有多少利潤空間。

“所以各大商業(yè)銀行對于‘七折這個事情，都是能拖就拖。”該人士說。

中國銀行業(yè)房貸業(yè)務(wù)曾經(jīng)享有的高利差原本就非業(yè)界常態(tài)，從全球范圍看，以房貸業(yè)務(wù)為代表的傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)，早已進入微利時代。在國外主要市場，銀行房貸的利差都在1分以下。

相對于國外銀行房貸業(yè)務(wù)的微利，國內(nèi)銀行因受惠于央行多次加息政策和房地產(chǎn)市場的狂熱，前幾年房貸業(yè)務(wù)的利差竟然一直維持在2分左右!但目前經(jīng)濟景氣的下行和寬松貨幣政策的實施，貨幣市場的流動性日漸充裕，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求依然低迷，這就代表資金成本的房貸利率必然下行。換言之，在所有行業(yè)都不景氣的年代，曾經(jīng)被保護政策“寵”慣了的銀行業(yè)，不可能再像以前一樣歌舞升平。

分析人士指出，房貸進入微利時代，對消費者而言絕對是一件好事。中國的銀行業(yè)雖然備感痛苦，但卻可以在痛苦中獲得成長的契機。與世界成熟銀行相比，目前，中國銀行業(yè)的利潤來源仍顯得非常單一，中間業(yè)務(wù)占比不到20％。這其中很重要的原因就是有“中國特色”的高利差，讓中國銀行業(yè)喪失了業(yè)務(wù)拓展的動力。

(摘自《商界》)