[摘 要]在物業(yè)的裝修過程中，業(yè)主（包括裝修公司）與物業(yè)服務(wù)公司對物業(yè)應(yīng)否收取裝修押金存在很大的爭議，本文試圖通過法理和現(xiàn)實這兩個角度對裝修押金的合理性進行深入分析。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 裝修押金 合理性

作者簡介：林德欽（1983-），男，民商法碩士研究生，現(xiàn)為廣東科技干部學(xué)院教師，主要從事民商法理論研究。

一、裝修押金之現(xiàn)狀分析

現(xiàn)實生活中，人們對物業(yè)服務(wù)公司是否可以收取裝修押金以及裝修押金的合理性存在不同的理解。大部分業(yè)主認為，物業(yè)服務(wù)公司加強對業(yè)主裝修的管理是很有必要的，但問題在于，管理并不等同于收錢。物業(yè)服務(wù)公司的工作就是管理物業(yè)，對裝修的管理應(yīng)該是物業(yè)管理的一部分，物業(yè)服務(wù)公司不應(yīng)該重復(fù)收費。一般情況下，正規(guī)的裝修公司根本不會擅自改動房屋主體結(jié)構(gòu)、違反法律法規(guī)。此外，交納裝修押金對于裝修公司來說也是一筆巨大的資金負擔(dān)，這對裝修公司來說，資金壓力巨大，難以承受。而物業(yè)服務(wù)公司則認為，裝修押金可以約束個別業(yè)主和專修公司在裝修過程中發(fā)生擅自拆改房屋主體結(jié)構(gòu)等違規(guī)裝修行為。

對于上述業(yè)主（包括裝修公司）與物業(yè)服務(wù)公司隊與收取裝修押金的爭論，裝修押金有無存在的合理性問題，筆者試圖從法理和現(xiàn)實兩個角度對此進行深入的分析，以厘清讀者對裝修押金的認識。

二、裝修押金合理性的法理依據(jù)

目前對于裝修押金收取的問題主要有如下三種觀點：一種觀點認為由于法律沒有明確規(guī)定，因此物業(yè)服務(wù)公司收取裝修押金就是違法的，業(yè)主裝修時，物業(yè)公司不能向業(yè)主收取裝修押金。第二種觀點認為裝修房屋時，業(yè)主或裝修企業(yè)一定要向物業(yè)公司交納裝修押金，否則不能進行裝修。第三種觀點認為物業(yè)服務(wù)公司能否收取裝修押金取決于業(yè)主委員會的特別授權(quán)。對于這方面的爭論，筆者從法理的角度分析裝修押金存在之合理性。

首先，根據(jù)物業(yè)管理管理理論與實務(wù)的知識，我們知道物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會（乃至全體業(yè)主）之間是一種合同關(guān)系，適用合同法的相關(guān)規(guī)定。[5]這種合同關(guān)系主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面，從業(yè)主的角度來看，其必須遵守物業(yè)管理服務(wù)合同。因為物業(yè)管理服務(wù)合同是無業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂的，而業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表，全體業(yè)主又是由所有個體業(yè)主組成，因此個體業(yè)主必須遵守物業(yè)管理服務(wù)合同，維護其他業(yè)主的合法權(quán)益。另一方面，從物業(yè)服務(wù)公司的角度來看，其主要是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，進行三個方面的管理：1、從物的角度，對物業(yè)及其附屬設(shè)施、設(shè)備進行維護、修繕、保養(yǎng)等事項；2、從社區(qū)環(huán)境的角度，主要包括小區(qū)的安保、清潔、綠化和消防等事項；3、從物的利用秩序的角度，物業(yè)管理包括制止物業(yè)使用人對自用部分進行危害全體業(yè)主利益的適用行為和阻止業(yè)主對共用部分進行妨害他人利益的行為等事項。由于物業(yè)公司是管理服務(wù)人，裝修押金是物業(yè)公司為了更好或方便的履行物業(yè)管理職責(zé)而衍生細化的具體事項。因此，物業(yè)服務(wù)公司可以收取裝修押金，不需要經(jīng)過業(yè)主委員會的特別授權(quán)。

其次，根據(jù)民法理論，所謂的押金是指當(dāng)事人雙方約定，債務(wù)人或第三人向債權(quán)人給付一定的金額作為其履行債務(wù)的擔(dān)保，在實務(wù)中也稱為保證金、風(fēng)險抵押金等。裝修押金又稱為裝修保證金，它是為了防范業(yè)主或裝修公司在裝修過程中對小區(qū)公共利益的破壞，由物業(yè)服務(wù)公司收取的擔(dān)保費用。盡管《中華人民共和國擔(dān)保法》中只規(guī)定押金可以作為一種擔(dān)保方式，并未規(guī)定具體的用途。但在實踐中，押金被廣泛地運用于房屋租賃、賓館服務(wù)等方面。由于押金是由雙方當(dāng)事人自愿交納的保證金性質(zhì)，并在事后可以退還，因此不能強制收取。但是在現(xiàn)實中，由于業(yè)主或裝修公司在裝修過程需要物業(yè)公司的配合，不向物業(yè)公司交納保證金會引發(fā)許多不便，如高層裝修材料的搬運，物業(yè)公司部開貨梯就無法實施；物業(yè)公司不允許裝修公司在公共區(qū)域短暫堆放裝修建材等。因此，業(yè)主或裝修公司一般都會情愿或不情愿地交納裝修押金。一旦交納，如無特殊情況，就視為真是意思表示，雙方之間產(chǎn)生了權(quán)力義務(wù)關(guān)系。也正是這方面的原因，使得很多業(yè)主和裝修公司認為物業(yè)公司是抓住業(yè)主急于裝修或裝修公司想進駐小區(qū)承攬裝修業(yè)務(wù)的心態(tài)而亂收費，是不合理的。[6]

三、裝修押金和理性的現(xiàn)實依據(jù)

第一，現(xiàn)實中往往存在這樣的情況，就是雖然收取了裝修押金，但是還有相當(dāng)一部分業(yè)主不顧有關(guān)裝修規(guī)定，擅自拆改房屋的主體結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象時有發(fā)生；也有一些不太正規(guī)的施工隊在裝修時不考慮他人生活的方便、安全，也不顧及對建筑物、設(shè)施設(shè)備的保護，野蠻施工，隨意拋擲垃圾，引起業(yè)主的極大不滿。收取了裝修押金時都有此類情況發(fā)生，若沒有裝修押金作為經(jīng)濟約束手段，一些業(yè)主和施工隊就會更加肆無忌憚的違規(guī)裝修，給其他業(yè)主的利益造成更大的損失。因此裝修押金不僅要收，而且要明確收取的標(biāo)準(zhǔn)、退還期限、扣罰標(biāo)準(zhǔn)等，以加大經(jīng)濟約束的力度。

第二，由物業(yè)的基本特點決定，物業(yè)的價值一般比較高，而且其結(jié)構(gòu)是相互關(guān)聯(lián)的。當(dāng)房屋的主體結(jié)構(gòu)一旦遭到破壞時，不僅修復(fù)時需要花費大量的人力、物力、財力，成本很高；而且不管怎么補救也還是會存在隱患。對房屋的管理的目的在于預(yù)防，不能把預(yù)防的目的轉(zhuǎn)化為對業(yè)主或裝修單位的事后懲罰，況且目前對違規(guī)裝修行為的執(zhí)法也還沒有形成有效的預(yù)防手段，物業(yè)管理企業(yè)雖然盡到管理職責(zé)，也仍然難以做到及時制止。[7]通過對不同小區(qū)的調(diào)查表明，不收取裝修押金后，部分新建小區(qū)裝修中的違法、違規(guī)現(xiàn)象明顯增多。

第三，從有關(guān)部門規(guī)章和地方性法規(guī)的立法目的來看，收取一定數(shù)額的裝修押金主要為了房屋的整體安全，是對業(yè)主整體利益的保護，不應(yīng)該是亂收費。[8]之所以有部分業(yè)主認為收取裝修押金是亂收費，主要原因是國家對裝修押金沒有一個明確的規(guī)定。各部門及地方政府應(yīng)根據(jù)實際情況，確定收取的對象，制定收取標(biāo)準(zhǔn)、返還辦法和期限等，對業(yè)主和裝修單位進行正確的管理和引導(dǎo)，切不能無統(tǒng)一規(guī)定而予以取締。

總之，收取一定數(shù)額的裝修押金，確實可以起到一定的預(yù)防和規(guī)范作用，也能在一定范圍內(nèi)減少業(yè)主（或裝修公司、裝修隊）在裝修過程中違法行為的發(fā)生。萬一在裝修過程中損壞物業(yè)、破壞物業(yè)設(shè)施設(shè)備、給他人造成生命、健康、財產(chǎn)方面的損失等情形時，就可以用這筆裝修押金支付賠償；而如果裝修過程一切順利，沒有發(fā)生違規(guī)情形，則物業(yè)服務(wù)公司再把收取的裝修押金及時退還給業(yè)主或裝修企業(yè)。不失為一個很好的監(jiān)督、控制和補救的辦法。

參考文獻

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[2]藤修成，物業(yè)管理要不要收費[J]現(xiàn)代物業(yè)2007（5）

[3]宋安成，業(yè)主裝修心頭疼[J]現(xiàn)代物業(yè)(新業(yè)主)2005(7)

[4]鄭繼萌，裝修押金沒法管亂收費業(yè)主無奈[J]福建資料管理2008(6)

[5]苗長川，楊愛華，物業(yè)管理理論與實務(wù)[M]北京：清華大學(xué)出版社，2008

[6]倪斌鷺，物業(yè)裝修押金的收取與扣罰[J]現(xiàn)代物業(yè)（新業(yè)主）2005（7）

[7]藤修成，裝修管理要不要收費[J]現(xiàn)代物業(yè)2007(7)

[8]倪斌鷺，物業(yè)裝修押金的收取與扣罰[J]現(xiàn)代物業(yè)（新業(yè)主）2005（7）