姜永權(quán)　許亞光

摘要：國有劃撥土地，需要通過征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實(shí)現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成劃撥土地的價值基礎(chǔ)。文章在分析劃撥用地的基本價值屬性基礎(chǔ)上，通過具體案例探討劃撥用地價值構(gòu)成及其估價方法。

關(guān)鍵詞：劃撥土地價值構(gòu)成評估

0引言

對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資(八股)和保留劃撥用地方式予以處置。不論哪種方式，劃撥土地的價值屬性已經(jīng)在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中有所體現(xiàn)，明晰這些價值屬性及其結(jié)構(gòu)，對于提高土地集約化效益，合理進(jìn)行土地收益的分配具有重要意義。

一般而言，劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒有交出讓金。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，是按標(biāo)定地價的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價的40％。標(biāo)定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的，而使用劃撥土地因沒繳納出讓金，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評估劃撥土地使用權(quán)時如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無所適從了。因此，需要估價師根據(jù)具體情況確定適當(dāng)?shù)墓纼r方法和合理的調(diào)整系數(shù)。本文在對劃撥用地的價值構(gòu)成及其基本估價方法分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合具體案例進(jìn)一步討論。

1劃撥用地的基本估價方法

新的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的概念，在對劃撥土地使用權(quán)評估時最常用的是基準(zhǔn)地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構(gòu)成，首先需要了解基準(zhǔn)地價的價值構(gòu)成。根據(jù)國土資源部對城市基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”(或“七通一平”)土地開發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價格?；鶞?zhǔn)地價法是根據(jù)各個城市和地區(qū)確定的城市基準(zhǔn)價格，通過對不同類別和級別的基準(zhǔn)地價的修正，得到評估對象評估價值的方法?；鶞?zhǔn)地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型?；鶞?zhǔn)地價的表達(dá)方式可以有級別基準(zhǔn)地價、分區(qū)基準(zhǔn)地價和路線價。在實(shí)際運(yùn)用中，如果沒有特別說明，基準(zhǔn)地價一般是指具有級別的地面熟地價。對于地面熟地價而言，其價值構(gòu)成基本由三大部分組成：土地取得成本、土地開發(fā)成本以及土地所有者權(quán)益。由于土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥用地的價值主要由前兩項(xiàng)構(gòu)成，土地取得成本和土地開發(fā)成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本。其基本計算公式是：土地價格=適用的基準(zhǔn)地價×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)。

2案例分析

根據(jù)劃撥用地的價值構(gòu)成，工業(yè)劃撥熟地的土地價格主要由土地的平均取得和開發(fā)成本組成，工業(yè)劃撥生地的土地價值主要由土地的平均取得成本構(gòu)成。本案例的估價對象是位于某市郊區(qū)的一座火力發(fā)電廠，分為主廠區(qū)和工廠專用水庫兩部分。其中主廠區(qū)500,000平方米，占用的是耕地，專用水庫1,500,000平方米，占用耕地500,000平方米，非耕地1,000,000平方米。經(jīng)過估價人員的現(xiàn)場調(diào)查和了解，發(fā)現(xiàn)主廠區(qū)土地開發(fā)程度可以設(shè)定為”五通一平”(通路、通上下水、通熱和通電及土地平整)的Ⅰ類工業(yè)劃撥用地，其基本價值構(gòu)成是土地的取得和開發(fā)成本。專用水庫的情況比較復(fù)雜，首先當(dāng)?shù)氐母睾头歉氐恼鞯爻杀静煌?，其次水庫用地的熟化過程與一般工業(yè)用地的熟化過程有很大區(qū)別，水庫水壩的建造成本一般都計入建筑物和構(gòu)筑物的成本之中，因此劃分為沒有實(shí)現(xiàn)五通一平的Ⅱ類工業(yè)劃撥用地，其基本價值構(gòu)成是土地的取得成本，可以分解為Ⅱa(非耕地)和Ⅱb(耕地)兩種生地類型。本估價報告擬分別對這三種工業(yè)用地類型進(jìn)行評估。

土地價值評估過程

2.1Ⅰ類工業(yè)劃撥土地價格成本法評估以在同一供需圈內(nèi)通過征用方式取得的土地使用權(quán)，并達(dá)到現(xiàn)有土地開發(fā)程度，所需發(fā)生的成本和費(fèi)用的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，運(yùn)用成本法進(jìn)行測算，基本公式為：待估宗地土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤。土地取得費(fèi)：土地取得費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費(fèi)用。征地費(fèi)用主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)三個項(xiàng)目費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》辦法中有關(guān)規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的30倍。具體倍數(shù)由各地人民政府與用地方根據(jù)實(shí)際情況商定。目前該市實(shí)施的是2000年(某省實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法》，三費(fèi)總和不得超過土地被征用前三年平均生產(chǎn)值的25倍。

2.2Ⅱ類工業(yè)劃撥土地價格成本法評估評估中以在同類區(qū)內(nèi)的通過征用劃撥方式取得土地使用權(quán)，由于水庫的土地利用不同于一般工業(yè)用地的熟化過程，其建造成本已經(jīng)記入建筑物、構(gòu)筑物之中，因此本估價報告作為生地計算其價值。基本公式為：

待估宗地土地價格=土地取得費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤

土地取得費(fèi)：土地取得費(fèi)是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費(fèi)用。根據(jù)電廠水庫周邊土地的實(shí)際情況，確定Ⅱ級工業(yè)劃撥地的耕地征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的18倍，即35.1元／平方米。有關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括：耕地占用費(fèi)，土地管理費(fèi)等等，合計2.19元／平方米。對于非耕地征收標(biāo)準(zhǔn)為二類耕地的12倍，即23.4元／平方米。有關(guān)稅規(guī)費(fèi)包括：耕地占用費(fèi)，土地管理費(fèi)等等，合計1.46元／平方米。則：耕地土地取得費(fèi)為37.29元／平方米，非耕地土地取得費(fèi)為24.86元／平方米。

利息：根據(jù)待估宗地的規(guī)模，調(diào)查電廠專用水庫的土地開發(fā)周期，確定土地開發(fā)周期為1年，投資利息率按目前中國建設(shè)銀行公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率5.31％計，土地取得費(fèi)為一次性年初投入。則：耕地土地取得費(fèi)利息=37.29×5.31％=1.98元／平方米

非耕地土地取得費(fèi)利息=24.86×5.31％=1.32元／平方米

利潤：綜合考慮本地的投資回報率，確定年投資利潤率為8％。則：耕地土地利潤=37.29×8％=298元／平方米，非耕地土地利潤=24.86×8％=1.99元／平方米。

最終土地價格確定：依據(jù)成本法測算地價公式：

土地價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤

Ⅱ類國有劃撥耕地土地價格=37.29+1.98+2.98=42.25元／平方米或28166.67元／畝Ⅱ類國有劃撥非耕地土地價格=24.86+1.32+1.99=28.17元／平方米或18780元／畝

3小結(jié)

對于國有劃撥土地，存在一種觀點(diǎn)，認(rèn)為既然劃撥土地是國家無償提供給使用者的，所以不具有價值。實(shí)際上，劃撥土地需要通過征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實(shí)現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成了劃撥土地的價值基礎(chǔ)。本文在分析劃撥用地的基本價值屬性基礎(chǔ)上，通過具體案例確定劃撥用地價值主要由土地取得成本和土地開發(fā)成本構(gòu)成，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本。