易憲容

1月6日，國務(wù)院新聞辦公室舉行了2009年第一場新聞發(fā)布會。其發(fā)布會的內(nèi)容主要是針對2008年12月20號國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)[2008]131號)，請各職能部門的負(fù)責(zé)人給予解釋與說明。在這些解釋中，估計民眾最為關(guān)注的是央行負(fù)責(zé)人對商業(yè)銀行金融支持的理解。

霍穎勵副司長就商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的金融支持解釋中，應(yīng)該包括以下幾個方面的內(nèi)容：

第一，近期房地產(chǎn)金融運行的情況，并指出了到目前為止美國次貨危機(jī)對中國房地產(chǎn)金融所造成的影響不大。

第二，指出近期房地產(chǎn)信貸新政的內(nèi)容與實質(zhì)。比如，2008年10月22號人民銀行發(fā)布的302號核心思想是：擴(kuò)大貸款利率下浮幅度，調(diào)整首付款最低比例，在這個基礎(chǔ)上，要求商業(yè)銀行對居民首次購買普通自住房和改善性住房的貸款利率和首付款比例提供優(yōu)惠條件。2008年12月22號國務(wù)院又出臺了若干意見，在更高層次上提出了加大對普通自住房和改善性住房的信貸支持力度，進(jìn)一步明確了國家推動住房合理消費，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基本態(tài)度。

第三，最近的房地產(chǎn)金融新政，并非如計劃經(jīng)濟(jì)情況下的指令性政策，即各家商業(yè)銀行只能按照這種指令執(zhí)行就是。反之，最近的房地產(chǎn)新政僅是一種指導(dǎo)性政策。各商業(yè)銀行可能以針對各地不同的情況做出不同的解釋，出臺不同的執(zhí)行細(xì)則。比如說，各地土地成本不同，房地產(chǎn)市場冷暖不均；此外各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入狀況、住房習(xí)慣等有較大差異。若干意見賦予商業(yè)銀行更大的自主決策空間，根據(jù)借款人的不同情況提供差異化的服務(wù)。比如對于不同地方住房貸款，可以由商業(yè)銀行根據(jù)借款人的信用和所購買的住房類型以及借款人還款能力，合理評估風(fēng)險后確定貸款利率。也就是說，個人住房貸款利率最后決定權(quán)，并不是僅僅由政策文件所規(guī)定的指導(dǎo)意見，而是根據(jù)不同的情況由商業(yè)銀行提供差異性的貸款利率。

第四，要把商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的金融支持與防范風(fēng)險結(jié)合起來，并在這之間找一個平衡點。比如，個人購買住房的最低首付比例及個人每月按揭還款占收入的最高比例等。其實，對個人住房按揭貸款市場準(zhǔn)入，在最早的文件中，都有相關(guān)規(guī)定，而且在2007年的359號文件中得到進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。但是，這些規(guī)定相對而言還是比較寬松的。這就出現(xiàn)了早幾年。凡是購買住房者沒有不能從商業(yè)銀行借到錢的怪現(xiàn)象。也出現(xiàn)了一個人向商業(yè)銀行借款幾千萬元購買住房一百多套的怪事。對于個人按揭貸款市場準(zhǔn)入放松的現(xiàn)象，在近年來有所改進(jìn)，特別是2007年359號文件中更是強(qiáng)調(diào)了。

第五，公告要求，目前房地產(chǎn)市場正處于全面調(diào)整期或價格理性回歸期，各商業(yè)銀行要密切關(guān)注這種市場之變化，特別是要關(guān)注早些時候房價上漲過快地方的市場變化。因為，這種市場變化加大商業(yè)房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險。在此基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行要加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險控制，密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行情況，這樣才能真正的推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

總之，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)金融支持是以居民自住消費或合理的住房消費為基礎(chǔ)，離開這個基礎(chǔ)，房地產(chǎn)的金融支持就失去意義。同時，居民合理的住房消費要以現(xiàn)有政策來定義，商業(yè)銀行并根據(jù)這種定義來核定。這樣，才可能在支持居民住房消費與商業(yè)銀行風(fēng)險控制上尋求一個合適的平衡點(作者系中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任)。