江　瀾

金融風(fēng)暴下的中國房地產(chǎn)業(yè)有點“矛盾”：一面是住宅類房地產(chǎn)的深度低迷，而另一面卻是以零售物業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)的暗潮涌動。

在金融風(fēng)暴肆虐的背景下，有關(guān)外資拋售中國物業(yè)的消息頻頻曝光，先有酒店式公寓等被悄悄掛牌，后有更多商辦物業(yè)暗中尋求轉(zhuǎn)讓，例如，年前，全球最大的工業(yè)及物流基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商普洛斯，以13億美元打折售出在中國的所有資產(chǎn)及日本的20％資產(chǎn)。在對此產(chǎn)生憂慮的同時，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，就目前宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境而言，不動產(chǎn)仍是資產(chǎn)保全的有效途徑之一，其中商業(yè)地產(chǎn)類又是重要標(biāo)的物，何況依然有外資愿意接手。與此同時，摩根士丹利最新發(fā)布的《2009經(jīng)濟(jì)報告》宣稱，中國房地產(chǎn)是“世界最后一個資產(chǎn)泡沫正在破裂?！蓖顿Y大師吉姆·羅杰斯繼2007年“建議不要到上海買房”之后，又發(fā)表唱空中國樓市言論。然而，凡此種種都沒能阻止外資機構(gòu)闊步挺進(jìn)中國零售商業(yè)地產(chǎn)。

1月初，馬來西亞百盛集團(tuán)發(fā)布公告稱，以11.287億元價格收購北京雙全大廈，開設(shè)大型商場。幾乎與此同時，美國鐵獅門公司在1月11日宣布，總投資25億美元的上海楊浦區(qū)新江灣城F地塊奠基開工。而在2008年底，成功以低于原收購價約1億元的價格獲得上海長壽商業(yè)廣場的黑石集團(tuán)，最近又新成立商業(yè)管理公司，意在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域繼續(xù)“抄底”。資本的屬性總是逐利的。為何外資會在此時快速流入中國商業(yè)地產(chǎn)?他們看重的是什么?

外資抄底一波接一波

1月18日，在內(nèi)地?fù)碛?0家百貨的馬來西亞百盛集團(tuán)近日發(fā)布公告稱，以11.287億元的價格收購北京雙全大廈。該大廈是雙全中心物業(yè)的一部分，涉及土地總面積約5.4萬平方米，其中雙全大廈所占土地面積約1.4萬平方米。按照百盛的規(guī)劃，今后將在這里開設(shè)一家包括商品零售、餐飲、娛樂和其它配套服務(wù)的新店，預(yù)計將于2010年的首季度開業(yè)。

有了解內(nèi)情的人士透露，這一物業(yè)是為百盛北京第三家商店購置，單價已與臨近住宅物業(yè)接近，價格相當(dāng)合理。

同樣看好中國零售商業(yè)的廣闊前景的還有美國鐵獅門公司。在前不久的1月11日，鐵獅門宣布，總投資25億美元的上海楊浦區(qū)新江灣城F地塊奠基開工。而該地塊的規(guī)劃設(shè)計方案也于12日公布。這個被命名為“世浦領(lǐng)世”的項目占地約26萬平方米，規(guī)劃總建筑面積超過120萬平方米，將被分為F1、F2和F3三個區(qū)域進(jìn)行開發(fā)。據(jù)消息人士透露，繼上海新江灣城商業(yè)項目之后，鐵獅門又已談定在天津新增兩大商圈項目，兩個項目的總建筑面積達(dá)75000方米。明眼人可以看出，雖然投資商仍青睞收購成熟物業(yè)，以期降低風(fēng)險。但對于較早進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的一些中長線外資機構(gòu)，在已經(jīng)適應(yīng)中國投資環(huán)境之后，已開始轉(zhuǎn)向前期的項目開發(fā)和股權(quán)投資。尤其是在如今的“抄底價”誘惑下。

實際上，在金融危機爆發(fā)后成功收購上海長壽商業(yè)廣場的黑石集團(tuán)，最近便新成立商業(yè)管理公司——瀛石企業(yè)管理(上海)有限公司，旨在“抄底”中國商業(yè)物業(yè)。而英國的地產(chǎn)開發(fā)及投資公司高富諾集團(tuán)(grosvenor)也表示，公司計劃在未來5年內(nèi)，在亞洲的資產(chǎn)規(guī)模提升至s0億美元，其中50％投資于中國。并已成立一只6億美元的基金，將投資中國的購物中心。

商業(yè)地產(chǎn)回報率為住宅類一倍

“這個時候，沒錢人講套現(xiàn)，有錢人講抄底。”業(yè)內(nèi)人士在分析外資近期抄底行為時說，只要交易價格低于產(chǎn)品價值，就值得投資。中國仍是全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快最穩(wěn)健的地區(qū)，零售商業(yè)的長期走勢是往高走。

“市場投資的增長點總是蘊藏在可提升空間大的產(chǎn)業(yè)版塊?！毕嚓P(guān)人士則認(rèn)為，中國政府已經(jīng)在力推安居房，宏觀調(diào)控的大方向?qū)е轮袊淖≌績r不可能再繼續(xù)提得很高。而商業(yè)地產(chǎn)不涉及民生，又是近幾年才新興起的投資領(lǐng)域，可提升運作的空間很大，所以外資機構(gòu)眼下更熱衷追捧零售商業(yè)?！澳壳埃袊≌禺a(chǎn)的投資回報率大概為3％～5％，而商業(yè)地產(chǎn)的回報率則有6％—80％。

另一個支撐點是，根據(jù)尼爾森2008年下半年消費者信心指數(shù)顯示，金融危機截至目前并沒有對中國消費者造成過多的壓力和負(fù)面影響。投資股市的中國消費者比例高達(dá)尼爾森受訪者的七成，而其中僅有4％的受訪者會因為股價下跌削減日常生活開銷。尼爾森預(yù)測，2009年中國的經(jīng)濟(jì)增長速度將會下降1～2個百分點，但仍然是全球最有活力的市場之一。