高雪松

2008年中國的各地房價受宏觀大勢影響開始回落，進入2009年，在業(yè)內(nèi)人士看來，中國房價或?qū)⒀永m(xù)去年的“降價潮”，最起碼不會出現(xiàn)前幾年那樣大幅上漲。

去年下半年開發(fā)商說的最多的一個詞就是“過冬”了。面臨存量房滯銷、資金鏈緊張的嚴重壓力，部分開發(fā)商去年年末終于打開降價促銷的“大門”。新的一年，開發(fā)商會否將“打折進行到底”呢?未來房價走勢將是怎樣呢?這里從幾方面進行分析，表明房價下降已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場主體的共同預期。

開發(fā)商會合理調(diào)價

2009年1月6日，國務院新聞辦公室舉行的新年首個新聞發(fā)布會便是針對房地產(chǎn)而開。住房和城鄉(xiāng)建設部、發(fā)改委、財政部、中國人民銀行四大部委齊亮相。在新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥明確表示，開發(fā)商會順應市場變化，調(diào)價促銷。

地方政府，“不托市”態(tài)度明確

在北京兩會期間，面對多空僵持房地產(chǎn)市場，市長郭金龍指出，“恕我直言，你(開發(fā)商)房價漲得太離奇，老百姓不喜歡你!我不能托市，但我一定很重視這個產(chǎn)業(yè)?！闭賳T在“兩會”期間“不為高價房托市”的表態(tài)，給開發(fā)商潑了一盆冷水。

在上海，市委書記俞正聲在1月14日召開的政協(xié)會議上表示，“房價不能高，不能再漲了?！彼€稱，“上海未來減稅空間不大，也沒有拯救房市的打算。企業(yè)需要依靠市場，走出一條應對金融危機的新路來?！?/p>

而就在去年，當全國多個城市相繼出臺了房地產(chǎn)行業(yè)救市的有關方案后，深圳市長許宗衡表示：“我們政府進行了非常理性的思考，我們認為每個城市部有自己的個性特征，會出臺不同的政策。但我認為，我們這個城市現(xiàn)在還沒有到需要政府對房地產(chǎn)實行救市的程度，我們?nèi)匀粓猿忠婪ā⒁?guī)范地引導房地產(chǎn)健康發(fā)展!”許宗衡還表示，房地產(chǎn)不能違背價值規(guī)律，房地產(chǎn)價格要保持一個合理的浮動狀態(tài)，政府在宏觀層面進行理性、清醒地把握，房地產(chǎn)一定會回歸到理性狀態(tài)。

消費者，等待開發(fā)商降價促銷

在央行連續(xù)降息、二手房交易營業(yè)稅降低、二套房貸政策的松綁、以及最近四大銀行集體“放行”存量房貸7折優(yōu)惠等等一系列利好政策出臺后，購房者的購房負擔的確較之前大幅減輕。但真正有效地刺激觀望的人們出手購房，則有賴于人們消費信心的逐漸恢復，有賴于開發(fā)商實實在在的降價促銷。

大佬們紛紛覺悟

萬科老總王石目前在人民日報發(fā)表《危機讓我們回到原點》指出，實際上我們看到2007年兩個指標是有問題的，一個是房地產(chǎn)價格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大。還有一個是越來越多資金注入房地產(chǎn)，所以庫存越來越多，造成了大量的積壓。這兩個指標越來越高，市場一定會發(fā)生變化。他還指出，從市場的長遠角度來看，企業(yè)?？朔e幸心理，減少一些賭性。

而北京市人大代表、SOHO中國有限公司董事長潘石屹在“兩會”期間表示，中國有5萬多家上市的房地產(chǎn)公司，其中近七成的企業(yè)財務狀況不佳，由于大的經(jīng)濟形勢不好，他們將撐不過今年上半年，紛紛降價銷售滯銷的住房。

2009年銷售目標“看漲”

近日，碧桂園宣布，截至2008年12月31日，公司實現(xiàn)合同銷售額175億元，同比增長10.6％。此前，金地、中海、保利、世茂等企業(yè)都宣布2008年的銷售額超過了100億元，這些企業(yè)的銷售額都較2007年出現(xiàn)了較大幅度的增長。與此同時，包括萬科、富力、世茂在內(nèi)的地產(chǎn)龍頭企業(yè)，紛紛宣布今年的銷售目標將會高于去年。

易居中國發(fā)布的最新報告顯示，寧波、重慶、成都、北京、南京和福州六個城市成為2008年全國新建商品住宅成交量下滑的重災區(qū)，成交量分別下滑了61.9％、54.9％、49％、39.2％、39.1％和39％。全國房價下跌最大的城市——廣州跌幅達到15.1％。易居中國分析師薛建雄由此認為，只有房價的大幅回調(diào)，才能刺激這些城市成交量的回暖。

包括世茂等房企，雖然都強調(diào)今年的銷售業(yè)績會較去年提高，但卻無法保證今年的經(jīng)營利潤率會高于去年。大部分房企表示，樓盤的銷售價格和銷售利潤要根據(jù)市場作出必要的調(diào)整。

萬科總裁助理肖莉預計公司2008年的經(jīng)營利潤率{扣除營業(yè)稅等影響為26％左右，2009年為20％～22％。中金公司的報告預測，2009年主要房企的盈利將在2008年基礎上下調(diào)5％～10％。

消化存量是首要問題

對于2009年的樓市而言，如何化解巨大的存量房壓力或許是決定市場走向的關鍵因素。數(shù)據(jù)顯示，截至2008年11月末，全國商品房空置面積這1.36億平方米，同比增長15.3％，增幅比前10個月提高了2.2個百分點。

“樓市階段性供大于求已是不可避免?！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)說。從目前來看，由于購房者對宏觀經(jīng)濟及未來收入信心不足，觀望情緒仍然濃重，短期內(nèi)供求關系難以得到改善。

中金公司研究部分析員白宏煒表示，在一線城市中，上海樓市的供求關系較為平衡，未來市場供應量較小，消化周期相對較短；但北京、南京、福州、成都等城市的存量房面積較大，需要較長時間才能消化。

在供大于求的情況下，多數(shù)開發(fā)商紛紛借著“政策東風”，通過降價以及附送面積等優(yōu)惠來促銷，希望提升成交量。在多方配合下，2009年元旦樓市呈現(xiàn)久違的暖意，各大城市咨詢、看房的人數(shù)普遍提升，與去年新年伊始的降溫態(tài)勢相比，今年的購房意愿顯得“蠢蠢欲動”。

根據(jù)上海佑威樓市通系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，新年樓市成交迎來“開門紅”，首個工作日當天成交商品住宅494套、5.47萬平方米，大大高于去年12月份2.7萬平方米的平均水平。而據(jù)北京“我愛我家”初步統(tǒng)計，旗下各門店的交易量較去年同期增長17％，客戶咨詢及委托交易的數(shù)量更分別同比增長36％和20％。

顧建發(fā)認為，隨著政策累積效應的逐步釋放，市場有望在2009年下半年見底回暖。與2008年“倒V形”走勢相比，2009年中國樓市更可能呈現(xiàn)平穩(wěn)的“L”形走勢。