梅　影

即便是在樓市的寒冬，樓市也不乏投資者。由于資金缺口大，房地產(chǎn)行業(yè)吸引了包括保險(xiǎn)企業(yè)在內(nèi)的眾多行業(yè)的關(guān)注。近日，分析師薛建雄表示，保險(xiǎn)類企業(yè)2009年很可能會(huì)大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇在日前召開(kāi)的“2009房地產(chǎn)趨勢(shì)論壇”也上透露，國(guó)家可能放開(kāi)對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的限制，最終確定的資金比例可能是8％，即將有近2400億元的全國(guó)保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額將被允許進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。這些信息，對(duì)于干涸已久的房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑皆是利好。

據(jù)了解，去年8月召開(kāi)的十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第四次會(huì)議對(duì)保險(xiǎn)法修訂草案進(jìn)行了二審，代表們對(duì)草案增加的“保險(xiǎn)資金可以投資不動(dòng)產(chǎn)”這一規(guī)定都持肯定態(tài)度，不過(guò)有代表認(rèn)為，對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的比例應(yīng)做出更明確的規(guī)定。據(jù)悉，修訂后的《保險(xiǎn)法》有望在今年上半年出臺(tái)。

保險(xiǎn)業(yè)在這一輪調(diào)整中進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，被視為一件雙贏的事情。“2400億元資金將極大地緩解地產(chǎn)企業(yè)普遍缺錢(qián)的狀況，保險(xiǎn)業(yè)進(jìn)入將有多種形式，或購(gòu)買(mǎi)高端的寫(xiě)字樓，或通過(guò)資本市場(chǎng)增持地產(chǎn)企業(yè)股份?！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示：此舉讓保險(xiǎn)業(yè)的資金有了很好的流向，目前的危機(jī)讓許多保險(xiǎn)公司投資國(guó)外的風(fēng)險(xiǎn)大大增強(qiáng)，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的預(yù)期還是很被看好。

保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)

2008年12月27日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)主席吳定富在全國(guó)保險(xiǎn)工作會(huì)議上透露，2009年將穩(wěn)步擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資試點(diǎn)，研究投資經(jīng)營(yíng)性物業(yè)政策，努力擴(kuò)大保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置空間。業(yè)內(nèi)外普遍將此解讀為保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)將被正名。

中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥日前表示，由于目前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道比較單一，主要是通過(guò)商業(yè)銀行融資，中國(guó)人民銀行正在牽頭擬定一個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金工作方案。

薛建雄接受媒體采訪時(shí)表示，保險(xiǎn)類公司由于資金相對(duì)充裕，且有較強(qiáng)的投資欲望，因此，很可能會(huì)加入房地產(chǎn)投資信托基金。而來(lái)自媒體的報(bào)道稱，中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司和中國(guó)平安保險(xiǎn)股份有限公司等可能成為房地產(chǎn)投資信托基金的主要投資商。

中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年11月底，中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)投資收益930多億元。

房企資金缺口大

一位與多家開(kāi)發(fā)商有緊密接觸的人士表示，當(dāng)前無(wú)論是知名的品牌開(kāi)發(fā)商，還是中小房企，資金需求部比較高，因此，開(kāi)發(fā)商還是比較歡迎有資金實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資，這其中并不排除保險(xiǎn)類企業(yè)。

北京師范大學(xué)金融研究中心此前在一份房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)報(bào)告中估計(jì)，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元。報(bào)告同時(shí)對(duì)2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)做出兩種預(yù)測(cè)，如果2009年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到9290億元。如果2009年房地產(chǎn)遭遇短暫調(diào)整，那么資金缺口將達(dá)到4925億元，短暫調(diào)整意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年末有可能出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，中期調(diào)整意味著調(diào)整仍將延續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，在如此大的資金缺口下，開(kāi)發(fā)商對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)購(gòu)置、投資房地產(chǎn)物業(yè)的青睞度可想而知。

主要采用直接收購(gòu)模式

事實(shí)上，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)早已是業(yè)內(nèi)外公開(kāi)的秘密。在政策許可范圍內(nèi)，直接收購(gòu)優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為有實(shí)力的保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)軍樓市的第一步。近幾年，在北京、上海等城市，不少保險(xiǎn)公司出于自用和租賃目的購(gòu)置優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓，在滿足自身辦公需要的同時(shí)，通過(guò)部分出租獲取不菲的現(xiàn)金流。

因此，國(guó)內(nèi)許多保險(xiǎn)公司紛紛以購(gòu)買(mǎi)辦公樓的方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。在北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，保險(xiǎn)類企業(yè)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)的住宅、辦公物業(yè)成為樓市的熱點(diǎn)。薛建雄說(shuō)，早在前兩年，保險(xiǎn)類公司已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但多以自用名義購(gòu)買(mǎi)物業(yè)進(jìn)行投資。

業(yè)內(nèi)人士表示，盡管保險(xiǎn)公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資已原則上獲批準(zhǔn)，但目前尚未正式開(kāi)始進(jìn)行操作，至于實(shí)施細(xì)則何時(shí)出臺(tái)、直接還是間接投資、投資比例上限是多少、投資項(xiàng)目有何限制等問(wèn)題，保監(jiān)會(huì)估計(jì)還需要進(jìn)一步調(diào)研。

中國(guó)人壽2008年第三季度季報(bào)顯示，在“購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其它長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金”一攔中，截至2008年前三季度，公司所支付的現(xiàn)金約為17億元。

薛建雄說(shuō)，在當(dāng)前樓市普遍低迷的行情下，其實(shí)政府相關(guān)部門(mén)還是歡迎保險(xiǎn)類企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資，但目前主要存在如何管理的問(wèn)題。

保險(xiǎn)公司紛紛購(gòu)置物業(yè)

有媒體報(bào)道稱，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2006年泰康保險(xiǎn)股份有限公司分別購(gòu)買(mǎi)了37913平方米的金融街F2B和65096平方米的北京國(guó)際中心1號(hào)樓，共計(jì)14億元。此外，北京國(guó)際中心2號(hào)樓也被一家保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)。新華人壽除了在廣州時(shí)代廣場(chǎng)置下辦公場(chǎng)所外，還先后投入巨資用于北京繁華地段多個(gè)商住物業(yè)的開(kāi)發(fā)。

中國(guó)人壽在2007年底的公告表示，將以超過(guò)5億元購(gòu)買(mǎi)中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司旗下部分自有房產(chǎn)、在建工程、土地使用權(quán)等資產(chǎn)。媒體報(bào)道還稱，中國(guó)人壽相關(guān)人士接受媒體采訪時(shí)亦曾明確表態(tài)，早在兩年前，中國(guó)人壽已在著手研究投資商業(yè)房產(chǎn)領(lǐng)域，并已在人員、項(xiàng)目、制度流程等方面，做好了前期準(zhǔn)備工作。

2008年，保險(xiǎn)類公司也沒(méi)有停止對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的熱情。中國(guó)太保以約22億元的價(jià)格收購(gòu)了總建筑面積約7.08萬(wàn)平方米的北京金融街豐盛大廈；中國(guó)人壽、泰康人泰也在北京金融街購(gòu)買(mǎi)了兩幢寫(xiě)字樓。2008年5月，平安信托投資18億元對(duì)成都一環(huán)以內(nèi)核心地帶的3個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行改造，建設(shè)酒店、寫(xiě)字樓等綜合性物業(yè)。