丈夫生前工作調動出售農村房屋,后妻子以產權未過戶為名強行入住,該房屋買賣協議是否有效?云南省曲靖市中級人民法院近日作出終審認定:農村房屋買賣原則上不以所有權登記為生效要件。

1993年,宣威市的蔣先生工作調動,將農村的兩間住房作價8000元出售給了馬先生。馬先生隨后于1996年至2004年12月對該房屋管理使用,并兩次修建。2002年12月,蔣先生不幸死亡。2004年12月5日,蔣先生的農村妻子吳女士毀壞該房屋門鎖入住,雙方發(fā)生糾紛。經有關部門多次調處無果,馬先生持農村房屋準建證、房屋買賣契約、中人證明及產權登記正在辦理中等證據告上法庭,請求判令吳女士停止侵權。

被告吳女士辯稱,該房屋沒有出售,馬先生一直是租住,其宅基地使用證及房屋準建證是偷的且至今所有權沒有轉移,要求駁回馬先生訴訟請求。

宣威市法院經審理,判決吳女士于判決生效后30日內停止對馬先生住房的侵占行為。吳女士不服上訴,曲靖中院二審駁回上訴,維持原判。

該案審判長、曲靖中院民三庭庭長董桂華表示,按照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》,本案馬先生提交房屋買賣的證據形成鎖鏈,而吳女士主張馬先生偷走其宅基地使用證及房屋準建證,房屋不是買賣是租住等未能舉證證明,法院不予采信。

關于未產權過戶的農村房屋買賣關系是否有效的問題,最高人民法院(1992)民他字第8號復函中明確規(guī)定,“農村房屋買賣應具備書面契約、中人證明等要件,要求辦理過戶手續(xù)的地方還應依法辦理該項手續(xù)?！边@一規(guī)定肯定了農村房屋買賣原則上不以所有權登記為生效要件。本案中,馬先生與蔣先生雖然沒有辦理房屋過戶手續(xù),但是雙方進行房屋買賣的意思表示真實,因此,一審法院認定馬先生對爭議房屋享有合法所有權,吳女士行為侵權的事實清楚,適用法律并無不當。