欣 巖

如何讓開(kāi)發(fā)商變得可愛(ài)起來(lái)

欣巖

開(kāi)發(fā)商蓋房是服務(wù)社會(huì)的，這個(gè)行業(yè)從本質(zhì)上說(shuō)和民眾的利益并不沖突。中國(guó)拆遷制度像個(gè)“染缸”，將開(kāi)發(fā)商“染成”了一個(gè)無(wú)法讓人賞心悅目的顏色，這顯然不是天下所有開(kāi)發(fā)商的本性。不信，看看這則新聞：梅斯菲爾德在美國(guó)西雅圖巴拉德西北46街有一個(gè)兩層樓的小房子。2006年，有開(kāi)發(fā)商想在這塊區(qū)域建一個(gè)五層的商用大廈，梅斯菲爾德拒絕搬走。由于開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)拆她的房子，西雅圖地方政府也沒(méi)有幫忙的意思，開(kāi)發(fā)商只好修改了圖紙，三面圍著她的小房子，建起凹字形的五層商業(yè)大樓。(據(jù)12月9日《武漢晨報(bào)》)美國(guó)的開(kāi)發(fā)商肯向“釘子戶(hù)”妥協(xié)，這是他們可愛(ài)的原因所在。開(kāi)發(fā)商可愛(ài)與否的關(guān)鍵還在于以法為本。憲法保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)，《物權(quán)法》保護(hù)的是公民和法人的財(cái)產(chǎn)，任何組織和個(gè)人，都不得將憲法視作兒戲，將《物權(quán)法》當(dāng)作玩偶。只有眼中有法的開(kāi)發(fā)商，可以與“釘子戶(hù)”協(xié)商談判，但無(wú)權(quán)強(qiáng)行拆遷。可見(jiàn)，那些將法律當(dāng)作天的開(kāi)發(fā)商，才是可愛(ài)的開(kāi)發(fā)商。私有財(cái)產(chǎn)可以是賣(mài)品，但也可以是非賣(mài)品，強(qiáng)拆是對(duì)物權(quán)的公然踐踏，這樣的野蠻行徑倒退1000年可以理解，但在今天就帶有明顯的反人類(lèi)特征了。反人類(lèi)的行為，當(dāng)然與可愛(ài)沒(méi)有什么緣分。開(kāi)發(fā)商的可愛(ài)，還在于不找靠山。孩子間打架，弱者喜歡找靠山，迫不得已回家搬救兵。我們的某些開(kāi)發(fā)商，明明是強(qiáng)者，照樣喜歡拉個(gè)靠山來(lái)?yè)窝?。西雅圖地方政府不給開(kāi)發(fā)商當(dāng)后臺(tái)，最終才成就了開(kāi)發(fā)商的可愛(ài)。我們的某些地方政府，在開(kāi)發(fā)商面前是大慈大悲的觀世音菩薩，在群眾面前則變成了“二郎神”，協(xié)商無(wú)果直接武力解決。如此政府，如此開(kāi)發(fā)商+沒(méi)法可愛(ài)。

修改拆遷條例應(yīng)確保利益均衡

郭文婧

《物權(quán)法》出臺(tái)之后，一度傳出要廢止拆遷條例的新聞。遺憾的是，這個(gè)新聞最終并沒(méi)有變成事實(shí)。成都唐福珍事件發(fā)生之后，拆遷條例的修改再次被提上議事日程，這里面有著生命的代價(jià)，我們有理由寄予厚望。拆遷條例的修改，注定是一個(gè)各方利益博弈的過(guò)程，因此，修改的前提和基礎(chǔ)應(yīng)該是確保各方利益均衡。出于商業(yè)利益的拆遷，是一種民事行為，政府應(yīng)完全從這個(gè)領(lǐng)域退出，拆遷方與被拆遷方應(yīng)該完全按照市場(chǎng)的辦法進(jìn)行平等協(xié)商，實(shí)現(xiàn)各方利益均衡?！段餀?quán)法》第42條已經(jīng)明確規(guī)定，只有出于公共利益的目的，才可以征收土地和不動(dòng)產(chǎn)。其實(shí)，即使涉及公共利益的拆遷，如何實(shí)現(xiàn)各方利益均衡，尚有兩個(gè)核心問(wèn)題需要解決。首先，必須清楚界定公共利益，特別是要將部門(mén)利益，集團(tuán)利益，國(guó)家機(jī)關(guān)自身利益與公共利益區(qū)別開(kāi)來(lái)。公共利益的確定不應(yīng)該是政府說(shuō)了算，而應(yīng)該由政府、被拆遷方，受益公眾、獨(dú)立方經(jīng)過(guò)博弈辯論，然后通過(guò)聽(tīng)證或者全民票決等程序來(lái)決定，這才是拆遷條例修改必須要解決的前提性問(wèn)題。當(dāng)然，要如何界定公共利益，簡(jiǎn)單地列舉是不可能完成的任務(wù)，必須采用要素界定的方法，比如公共利益的受益主體必須是非特定性的，公共利益設(shè)定的目的必須排除商業(yè)因素等。其次，是利益補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，這也是目前極端事件發(fā)生和“釘子戶(hù)”存在的核心原因。實(shí)際上，這也是現(xiàn)有《拆遷條例》的核心弊端所在?，F(xiàn)行拆遷條例第二十四條規(guī)定拆遷房屋價(jià)格評(píng)估的要素是房屋的區(qū)位、用途，建筑面積，依據(jù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，這個(gè)規(guī)定導(dǎo)致的實(shí)質(zhì)后果就是“政府的二手房估價(jià)”，這顯然是不公平的。根據(jù)馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)原理，由于居民買(mǎi)房的同時(shí)也購(gòu)買(mǎi)了70年的土地使用權(quán)，因此拆遷補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，土地收益是不應(yīng)該被忽略的，拆遷引發(fā)的生活成本也是必須考慮的內(nèi)容。拆遷補(bǔ)償是否包括土地收益和拆遷引發(fā)的生活成本，在某程度上可以作為判斷是否“與民爭(zhēng)利”，是否公平合理的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。拆遷條例修改是一件大事，也是一件緊迫的事兒，一定要開(kāi)門(mén)立法，廣納民意，實(shí)現(xiàn)利益均衡，千萬(wàn)不能繼續(xù)搞閉門(mén)立法，不能搞成變相保護(hù)政府利益的條例，不能搞成保護(hù)特殊利益，集團(tuán)利益的條例。