王 力
摘要:房地產(chǎn)商的過(guò)高定價(jià)與開(kāi)發(fā)中的審批成本、管理成本偏高、一些團(tuán)體住房投資、房屋銷售不規(guī)范等因素導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格過(guò)高上漲,運(yùn)用需求供給彈性理論分析了商品房?jī)r(jià)格上漲的內(nèi)在機(jī)制,提出了政府應(yīng)向購(gòu)房者公開(kāi)有效信息,抑制商品房的審批管理成本,規(guī)范商品房銷售,對(duì)那些超過(guò)住房計(jì)劃銷售期后仍超過(guò)空置房率上限的那部分商品房征收住房特別消費(fèi)稅的方法以便抑制商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快過(guò)高上漲。
關(guān)鍵詞:空置房率;需求供給彈性;內(nèi)在漲價(jià)機(jī)制
中圖分類號(hào):F293.302文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1672-3198(2009)23-0177-02
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè),商品房消費(fèi)是當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。它在拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,改善人民生活中起著重要的作用,近幾年房地產(chǎn)業(yè)有了大幅度的發(fā)展,但是出現(xiàn)了許多難以解決的問(wèn)題。為什么近幾年來(lái)房?jī)r(jià)不斷上漲?商品房?jī)r(jià)格大幅上漲引起了各級(jí)政府的高度重視,成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。
1我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲原因分析
1.1房地產(chǎn)商擁有商品房定價(jià)權(quán),并利用此定價(jià)權(quán)不斷抬高房?jī)r(jià),導(dǎo)致潛在住房購(gòu)買者只能被動(dòng)接受該高價(jià)
我國(guó)房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商品房時(shí)經(jīng)歷了整個(gè)過(guò)程,商品房銷售中,房地產(chǎn)商與潛在住房購(gòu)買者信息嚴(yán)重不對(duì)稱,房地產(chǎn)商掌握所有的信息,而廣大潛在住房購(gòu)買者掌握的有效信息非常少,房地產(chǎn)商根據(jù)自身利益和信息確定商品房?jī)r(jià)格并通過(guò)銷售策略提升潛在住房購(gòu)買者的心理商品房承受價(jià)。
圖1
圖1橫軸表示潛在住房購(gòu)買者對(duì)商品房的需求量與商品房供給量Q,縱軸表示商品房?jī)r(jià)格,假設(shè)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)面積相等的住宅商品房。當(dāng)房?jī)r(jià)格P0為時(shí),總體供給與總體需求相等。房地產(chǎn)商平均年提供上市的商品房與每年能銷售的商品房數(shù)量基本相等,房地產(chǎn)商來(lái)平均每月銷售商品房數(shù)量基本不變化,年平均空置房率基本不變。廣大潛在住房購(gòu)買者對(duì)P0認(rèn)可,此時(shí)市場(chǎng)需求曲線為D0,住宅商品房的重要性、無(wú)法替代性導(dǎo)致需求價(jià)格彈性絕對(duì)值|Ed|小。商品房的生產(chǎn)周期長(zhǎng),行業(yè)門檻高導(dǎo)致商品房供給彈性Es更加小,供給曲線比需求曲線更加陡峭。房地產(chǎn)商不滿意房?jī)r(jià)格P0,決定將房屋價(jià)格漲到P′1,市場(chǎng)總需求量為Q′1(Q′1 1.2復(fù)雜的審批程序、管理、審批收費(fèi)增加房屋成本,提高了商品房?jī)r(jià)格 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)極其復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程,僅前期工作就要辦五個(gè)證:投資許可證、規(guī)劃許可證、建設(shè)用地和土地使用許可證、房屋拆遷許可證和建設(shè)許可證。在商品房預(yù)售、銷售階段辦理商品房登記注冊(cè)證,為購(gòu)房客戶辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。開(kāi)發(fā)房屋要涉及政府、建委、設(shè)計(jì) 圖2 局、國(guó)土局、行政規(guī)劃局等30多個(gè)部門。據(jù)統(tǒng)計(jì),某沿海城市一個(gè)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)到物業(yè)管過(guò)程中,需蓋170多個(gè)公章,繳納費(fèi)用182種,其中120多種屬亂收費(fèi)。特別是水、電、氣、電信的收費(fèi)由部門壟斷。據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)資料分析,我國(guó)城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中,市政配套費(fèi)和各種稅費(fèi)兩者相加占商品房成本的50%,這些費(fèi)用還在不斷上漲,這些成本不斷地抬高了房?jī)r(jià)。 圖2橫軸縱軸含義與圖1橫軸縱軸含義相同。假設(shè)也同圖1假設(shè)。房?jī)r(jià)為P0時(shí),總體供給與需求相等。需求曲線為D0。房屋審批中的各種管理費(fèi)用上漲,房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)嫁這些費(fèi)用,于是房地產(chǎn)商定價(jià)P1,均衡后空置房數(shù)量Q0-Q1相當(dāng)多,空置房率相當(dāng)高。房地產(chǎn)商堅(jiān)持房?jī)r(jià)P1。他們采用圖1中的策略最終把住房消費(fèi)者心理承受價(jià)調(diào)高到P1,這樣需求曲線就被逐漸推高到D1。 1.3社會(huì)游資住房投資不斷拉升商品房?jī)r(jià)格 資本的本性是追逐利潤(rùn)的,近幾年持續(xù)的實(shí)際負(fù)利率,房地產(chǎn)的暴利特點(diǎn)讓許多人把大量資本投向房地產(chǎn)市場(chǎng),出現(xiàn)了許多炒房群體。投資者的進(jìn)入增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求,為些投資性需求提升了商品房?jī)r(jià)格。 圖3 如圖3橫軸縱軸含義與圖1橫軸縱軸含義相同,假設(shè)也同圖1假設(shè)。房?jī)r(jià)為P0時(shí),總體供給與需求相等。住房投資商投機(jī)需求讓市場(chǎng)上總需求增加,短期內(nèi)只能減少空置房來(lái)維持市場(chǎng),空置房減少給了房地產(chǎn)商漲價(jià)的信號(hào),便把房屋價(jià)格漲到P1,需求曲線變成了D′0。投資者不會(huì)減少購(gòu)買,一部分潛在購(gòu)房者放棄購(gòu)買商品房。這一部分人希望房?jī)r(jià)回到P0,而房地產(chǎn)商,投資者采用圖1、圖2中的策略讓這一部分人慢慢地把需求曲線從D′0推高到D1。 通過(guò)以上分析,我們知道商品房在中國(guó)是一種需求彈性小,而供給彈性更加小的特殊商品,房地產(chǎn)商擁有全面的信息,政府各部門控制了許多成本,投資者的投機(jī)需求讓商品房?jī)r(jià)格上漲。 2商品房?jī)r(jià)格調(diào)控措施 (1)政府公布開(kāi)發(fā)商的中標(biāo)價(jià)和開(kāi)發(fā)商品房面積等信息壓縮房地產(chǎn)商的有效信息。 競(jìng)標(biāo)時(shí)中標(biāo)的土地價(jià)格是公開(kāi)的,政府的工作是為人民服務(wù)的,沒(méi)有理由不公開(kāi)這些信息?,F(xiàn)實(shí)中土地的中標(biāo)價(jià),土地上的規(guī)劃房屋面積,政府沒(méi)有公開(kāi),中標(biāo)的房地產(chǎn)商對(duì)這些信息保密。當(dāng)潛在購(gòu)房者通過(guò)政府機(jī)關(guān)的公示或者網(wǎng)站了解這些信息時(shí),便可以了解房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)房屋的一部分成本,房地產(chǎn)行業(yè)的大致利潤(rùn)率,可以有效阻止房地產(chǎn)商過(guò)高定價(jià)。 (2)控制政府的審批和管理費(fèi)用。 在主管房屋開(kāi)發(fā)主要政府部門(如各地的建設(shè)委員會(huì))建立陽(yáng)光審批大廳,簡(jiǎn)化房地產(chǎn)審批、管理程序,明確收費(fèi)目的、部門、權(quán)限和金額,設(shè)立對(duì)審批辦事人員投訴的制度。大廳中設(shè)立土地、環(huán)境、規(guī)劃、建設(shè)等行政管理部門辦事處,特設(shè)陽(yáng)光公務(wù)大廳投訴處。各辦事處共用統(tǒng)一的收費(fèi)處和專一交費(fèi)卡。明確規(guī)定各項(xiàng)審批的時(shí)間、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式并公開(kāi)收費(fèi)。這些措施可以降低審批成本。另外陽(yáng)光審批大廳各個(gè)辦事處建立自己的電子報(bào)建網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),把各部門的子系統(tǒng)統(tǒng)一起來(lái)建立整個(gè)城市的報(bào)建系統(tǒng)。房地產(chǎn)商可以足不出戶地利用網(wǎng)絡(luò)向各個(gè)部門進(jìn)行報(bào)建。這些系統(tǒng)對(duì)外公開(kāi),讓廣大潛在購(gòu)房者知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)審批程序、稅費(fèi)、管理費(fèi)、收收標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題,這些信息為廣大潛在住房購(gòu)買者與房地產(chǎn)商博弈房屋價(jià)格提供了基礎(chǔ),阻止了房地產(chǎn)商隨意以管理費(fèi)用為由亂漲價(jià)。 (3)研究設(shè)立房屋特別消費(fèi)稅,對(duì)那些在計(jì)劃銷售期過(guò)后住房空置率仍超過(guò)規(guī)定上限那部分商品房的特別消費(fèi)稅,來(lái)抑制房地產(chǎn)商惜售維持高房?jī)r(jià)行為。 商品房是一種特殊商品,建設(shè)周期長(zhǎng),消費(fèi)期更加長(zhǎng)。商品房對(duì)廣大人民來(lái)說(shuō)效用非常大,關(guān)系著人民的幸福。我們發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)商品房要有特別的調(diào)節(jié)、計(jì)劃?,F(xiàn)實(shí)中一直過(guò)多利用市場(chǎng)供需解決商品房的價(jià)格問(wèn)題,而供需雙方信息嚴(yán)重不對(duì)稱、商品房的特殊性導(dǎo)致市場(chǎng)不可能對(duì)商品房進(jìn)行合理的定價(jià)。房地產(chǎn)商的定價(jià)權(quán)會(huì)使得房?jī)r(jià)一直徧高,政府管理不科學(xué),團(tuán)體的投資引起在計(jì)劃銷售期過(guò)后仍是高空置房率、大量空置房。商品房過(guò)了計(jì)劃銷售期后還不能賣出的房子等效于讓房地產(chǎn)商代替了廣大潛在住房購(gòu)買者對(duì)這部分商品房,因此應(yīng)當(dāng)對(duì)房地商及時(shí)征收這分商品房的特別消費(fèi)稅,相關(guān)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)定計(jì)劃銷售期、空置房率上限值、稅率。稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定對(duì)過(guò)了計(jì)劃銷售期后超過(guò)空置房率上限的那部分商品房征收商品房特別消費(fèi)稅,使商品房?jī)r(jià)格在合理的范圍內(nèi)變動(dòng)。 (4)規(guī)范商品房建設(shè)、入市和銷售行為。使商品房成為供給穩(wěn)定,價(jià)格合理變動(dòng),銷售和消費(fèi)透明的一種特別的社會(huì)必須商品。 現(xiàn)在商品房開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)商自行決定工程進(jìn)展情況,當(dāng)房?jī)r(jià)高銷售不好的時(shí)候,他們不是調(diào)低房?jī)r(jià),而是廣買地、緩建房、惜售房,做廣告。如果住房購(gòu)買者對(duì)高價(jià)認(rèn)可銷售量大了,則加快開(kāi)發(fā)商品房。我們應(yīng)該對(duì)那些本用來(lái)開(kāi)發(fā)商品房,結(jié)果閑置二年以上的土地征收相關(guān)的稅費(fèi),迫使房地產(chǎn)商放棄那種炒地皮或開(kāi)發(fā)商品房相機(jī)而動(dòng)行為。國(guó)務(wù)院于2009年9月26日發(fā)出了《關(guān)于集約用地的通知》明確指出對(duì)于閑置二年以上的土地將依法無(wú)償收回,閑置1年以上2年以下的將征收土地出讓金的20%土地閑置費(fèi)。這個(gè)政策關(guān)鍵是地方政府會(huì)不會(huì)認(rèn)真執(zhí)行這一法規(guī)?,F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售可以說(shuō)是房地產(chǎn)商擺“地?cái)偂变N售行為。政府應(yīng)該成立一個(gè)永久性的商品房銷售現(xiàn)實(shí)市場(chǎng),該市場(chǎng)中的有數(shù)量不多商品房銷售商。明確商品房入市制度,銷售商資格要求,銷售行為要求,銷售時(shí)間,購(gòu)房的各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),程序等相關(guān)制度。政府對(duì)入市的商品房嚴(yán)格把握質(zhì)量關(guān),只有通過(guò)入市質(zhì)量關(guān)且有明確上市時(shí)間的商品房才可以上市銷售并給予潛在住房消費(fèi)的一系列貸款。這樣做可以讓房地產(chǎn)商有充足的資本從而可以穩(wěn)定、安心地開(kāi)發(fā)質(zhì)量合格的商品房。銷售商從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)“貨”時(shí)可以合理的確定進(jìn)貨價(jià)格。當(dāng)銷售時(shí)間過(guò)期后,向銷售商征收過(guò)計(jì)劃銷售期且超過(guò)空置率上限商品房特別消費(fèi)稅,可以限制銷售商的利潤(rùn)并使商品房?jī)r(jià)格在合理的區(qū)間內(nèi)變動(dòng),而開(kāi)發(fā)商,銷售商基本也都得到了各行業(yè)的平均利潤(rùn),這將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。 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