受到美國(guó)金融危機(jī)的影響，美國(guó)的房?jī)r(jià)似乎走到了谷底。1美元的房子并非空穴來(lái)風(fēng)。事實(shí)上， 在美國(guó)一套獨(dú)棟別墅，一個(gè)小花園，一百多萬(wàn)人民幣，就可以實(shí)現(xiàn)這個(gè)美麗的夢(mèng)想。

2008年以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇寒流，成交量越來(lái)越少，但是價(jià)格仍然讓人無(wú)法接受。與此相比，美國(guó)的房子似乎異軍突起，受到更多關(guān)注。搜房網(wǎng)組織了美國(guó)買房看房團(tuán)，引起了世界的關(guān)注。

美國(guó)房?jī)r(jià)降幅不一

“在我們?nèi)ブ?，即?008年底，美國(guó)的一些特別低價(jià)的房子，比如銀行的回收屋和法院的拍賣屋，已經(jīng)被一些投資者購(gòu)買。所以第一波的時(shí)候價(jià)格很低，我們錯(cuò)過(guò)了一個(gè)好時(shí)機(jī)?！北本┯⒏衤蓭熓聞?wù)所主任殷國(guó)華律師向《小康#8226;財(cái)智》記者說(shuō)。殷國(guó)華是搜房網(wǎng)首批赴美看房團(tuán)的成員。

殷國(guó)華介紹，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很成熟。美國(guó)房?jī)r(jià)十來(lái)年一直是上漲的趨勢(shì)，即使有過(guò)短期的回調(diào)，最終還是上漲。從2007年以后，價(jià)格下跌的很快，整體感覺(jué)來(lái)說(shuō)，有的地方，可能下降有40%到50%的幅度，比如說(shuō)洛杉磯、拉斯維加斯，紐約部分地方。而舊金山和波士頓，因?yàn)橥恋叵鄬?duì)比較緊張，可發(fā)展的空間不大，房?jī)r(jià)的跌幅很低，大概有的才5%左右，有的在10%，好的地段跌幅在5%以下。

在美國(guó)有一個(gè)說(shuō)法，房?jī)r(jià)，在好的地段，好的位置，它的下跌幅度比較低。美國(guó)有的地段，即使大勢(shì)見底了，它的房?jī)r(jià)也不至于跌幅太大。

美國(guó)城鄉(xiāng)差距不大，但是美國(guó)社區(qū)的品質(zhì)差異非常大，這和中國(guó)也有點(diǎn)類似。比如說(shuō)特別好的，不管是私人居住區(qū)也好，還是高品質(zhì)的社區(qū)，這種房子雖然房?jī)r(jià)現(xiàn)在也降了，這對(duì)于購(gòu)房者反而是個(gè)利好消息。首先是房?jī)r(jià)確實(shí)下降了，這種高品質(zhì)的社區(qū)，雖然降的不大，但是實(shí)際上仍然下降了。其次是有房可買，如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)特別熱的時(shí)候，真正漲價(jià)的時(shí)候，你想買，卻買不到好的房子，有這種好的社區(qū)的房子，房主不愿意出售。

“所以從這個(gè)角度來(lái)講，如果要買高品質(zhì)社區(qū)，現(xiàn)在是機(jī)會(huì)，趁這個(gè)時(shí)候有選擇余地，完全是買方市場(chǎng)，你可以選擇。如果是為子女上學(xué)或購(gòu)房自住考慮的話，這個(gè)跟大勢(shì)見不見底，關(guān)系不是太大，但是作為投資，如果選對(duì)的話，應(yīng)該也是時(shí)機(jī)?！币髧?guó)華對(duì)記者坦陳。

1美元陷阱

如果是投資，在美國(guó)買房的第一要點(diǎn)是位置，第二要點(diǎn)是位置，第三要點(diǎn)仍然是位置。相距500米的兩棟房子價(jià)格可能天淵之別，升值潛力也大相徑庭。一般來(lái)說(shuō)，“富人區(qū)”的房子條件比較好，增值空間比較大。

“1美元房子是一種炒作。如果真有1美元的房子，那肯定這是一種不正常的處置，是處置沒(méi)有價(jià)值房屋的一種方式。比如說(shuō)為了避免遺產(chǎn)稅，或者是避免房產(chǎn)稅，房子買了基本上沒(méi)有價(jià)值，因?yàn)榉课葑獠怀鋈ィ恐髟谀抢镒∈遣豢赡艿?。你自己沒(méi)法住，別人也沒(méi)法住，這個(gè)房子你買不買？”殷國(guó)華解釋到。

美國(guó)任何一個(gè)州的法律規(guī)定，所有的房產(chǎn)必須是按照當(dāng)時(shí)的價(jià)值要繳納房產(chǎn)稅等等，而且美國(guó)的物業(yè)管理費(fèi)和涉及到人工方面的價(jià)格都很貴，比如說(shuō)草坪要澆水，然后修剪草坪，或者其他的要有人清掃，這些費(fèi)用都非常高。

殷國(guó)華介紹就是根據(jù)個(gè)人的需要，到美國(guó)買房的至少分幾類：

一類是考慮子女求學(xué)的或者自住的。那就要考慮在大學(xué)所在地社區(qū)的房子。比如說(shuō)上次看房團(tuán)去過(guò)離硅谷很近的美國(guó)斯坦福大學(xué)附近一個(gè)好的社區(qū)，下跌的空間很有限。斯坦福大學(xué)旁邊這個(gè)小區(qū)給他們印象確實(shí)很好，很干凈，很特別，它的最大特點(diǎn)好像是一個(gè)天然的植物園，非常的漂亮，沒(méi)有遮擋，開放性的看不到大門，這附近連排別墅，面積大約200平米，價(jià)格是50多萬(wàn)美金。

第二類投資，就看個(gè)人的眼光。如果說(shuō)在合適的時(shí)候，比如說(shuō)趕上銀行的回收和法院的拍賣等好時(shí)機(jī)，那么你再低價(jià)吸入，過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)都有時(shí)機(jī)。對(duì)于其他的，比如說(shuō)有的想做商業(yè)或者其他投資的話，這個(gè)差別就比較大了，有的商鋪或者是寫字樓這類的投資，因?yàn)橛械牡囟紊虡I(yè)房子跌幅特別大，但是也有的可能基本上沒(méi)有怎么跌，這個(gè)就看個(gè)人眼光。

美國(guó)很大，選擇什么樣的城市買房是每個(gè)投資者首先應(yīng)該考慮的問(wèn)題。大多數(shù)中國(guó)人對(duì)美國(guó)的地理環(huán)境和各個(gè)城市的生活環(huán)境都不大了解，他們只熟悉國(guó)內(nèi)經(jīng)常提起的大城市，如紐約，芝加哥，洛杉磯等，卻很少有人了解美國(guó)對(duì)于美國(guó)城市的排名，例如美國(guó)著名的經(jīng)濟(jì)雜志每年都會(huì)對(duì)美國(guó)的城市排名，美國(guó)排在前面的最適合居住生活商業(yè)的城市在加州只有一個(gè)(Irvine)，新澤西州有兩個(gè)（Franklin Township 和 Piscataway)，北卡羅萊州有兩個(gè)（Raleigh 和cary)，其它的就不一一列舉了，總之，紐約和洛杉磯從來(lái)都不是美國(guó)人心目中的好城市。

畢業(yè)于武漢大學(xué)的陳美玲女士，厭倦了國(guó)內(nèi)的繁忙生活，終于在2008年底安家美國(guó)。她對(duì)《小康#8226;財(cái)智》記者說(shuō)：“我認(rèn)為與其在紐約生活，不如在國(guó)內(nèi)的深圳或上海，既然來(lái)美國(guó)，就是想享受中國(guó)沒(méi)有的東西，這里的生活環(huán)境之好和房子周圍的環(huán)境（前后花園都有幾百平米），甚至你家后院全是樹林，那種安靜，祥和，教育環(huán)境和人的禮貌在紐約是很難有的。”

美國(guó)買房稅費(fèi)高

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)應(yīng)該是已經(jīng)是相當(dāng)規(guī)范了，首先這個(gè)行業(yè)不存在暴利。開發(fā)商合法運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目，正常的話它有5%左右的利潤(rùn)，高也高不了一兩個(gè)百分點(diǎn)。在美國(guó)拆遷法規(guī)是很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，拆遷是一個(gè)平等的法律關(guān)系，必須要經(jīng)過(guò)原房主，或者說(shuō)原土地主的同意，因?yàn)槊绹?guó)土地是私有的。所以在美國(guó)要想成片地拆遷，大批開發(fā)，除了那些新區(qū)，在老城區(qū)或者是已經(jīng)有房主的這些地方開發(fā)是很艱難的。

殷國(guó)華說(shuō)，在舊金山他接觸了一個(gè)華裔開發(fā)商，在市中心開發(fā)了一棟單體的公寓樓，他的旁邊那個(gè)地方就是一個(gè)停車場(chǎng)，他就是為了拆遷停車場(chǎng)他已經(jīng)花了8年的時(shí)間，現(xiàn)在還沒(méi)談下來(lái)，他說(shuō)很難談下來(lái)。

在美國(guó)開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地到最后完工，大概周期要10年—12年左右。因?yàn)樗鼜拈_始土地報(bào)批立項(xiàng)目規(guī)劃，到最后開發(fā)成功，最后賣出去這個(gè)周期是非常長(zhǎng)的。

關(guān)于美國(guó)房屋稅費(fèi)的問(wèn)題，其實(shí)最突出的就是多一個(gè)房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的問(wèn)題。中國(guó)未來(lái)可能也會(huì)出現(xiàn)這種情況，美國(guó)有的州遺產(chǎn)稅高達(dá)到40%左右。

其他的稅，像印花稅、契稅，交易稅，基本跟中國(guó)差不多。但是有一個(gè)特點(diǎn)就是美國(guó)各州政策不同，比如說(shuō)加州，州長(zhǎng)施瓦辛格簽署了一個(gè)文件免除房產(chǎn)交易稅。美國(guó)實(shí)際上沒(méi)有房地產(chǎn)救市這一說(shuō)，但是針對(duì)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不景氣也有些措施的，聯(lián)邦政府也有這種政策，就是對(duì)現(xiàn)在現(xiàn)時(shí)購(gòu)房，多數(shù)地區(qū)可以免交易稅，交易稅大概好像是3%—5%左右，各個(gè)州不一樣。

比如說(shuō)咱們?cè)谫I房的時(shí)候，在舊金山，可能在50萬(wàn)美元左右的，可能能省一到兩萬(wàn)美元，這個(gè)稅它也是退稅制度，就你買了房子再退，你先交，以后可以退。

美國(guó)的房產(chǎn)現(xiàn)在確實(shí)處于低位，但在購(gòu)買后，每個(gè)月每一年都要支付一定的地產(chǎn)稅以及房屋保險(xiǎn)。這也是1美元房主愿意倒貼1萬(wàn)美元的原因——低價(jià)房屋如燙手山芋，不賣的話每天都要付錢。很多中國(guó)人到美國(guó)買房子會(huì)陷入貪小便宜的陷阱里，不能完全相信宣傳廣告上的信息，低價(jià)房的代價(jià)可能是更多的后續(xù)手續(xù)。

陳美玲說(shuō)：“以一棟位于休斯頓糖城成交價(jià)為18100美元的別墅為例，一年的支出費(fèi)用達(dá)8000多美元。包括：地產(chǎn)稅3900美元／年；房屋保險(xiǎn)576美元／年；社區(qū)管理費(fèi)800美元／年。如果出租的話還要付租房中介一個(gè)月的租金（租期一年以上）；租房委托管理費(fèi)用80美元／月，房屋設(shè)備損壞保險(xiǎn)365美元／年。所以現(xiàn)在去美國(guó)購(gòu)房的人要么需要自住，比如那邊有孩子在留學(xué)或者已經(jīng)有親戚定居。要么想投資，乘著美國(guó)房?jī)r(jià)低谷購(gòu)進(jìn)等三五年回暖；也有的人考慮到人民幣對(duì)美元的升值潛力已經(jīng)不大，看好美元，為了保值購(gòu)入美國(guó)房產(chǎn)。否則，如果只為了圓一個(gè)別墅夢(mèng)想，則大可不必湊熱鬧?！?/p>

到美國(guó)買房最好找律師

作為律師，殷國(guó)華特別注意考察美國(guó)的房地產(chǎn)法律制度，也特別強(qiáng)調(diào)美國(guó)買房的法律風(fēng)險(xiǎn)。

他介紹，在美國(guó)買房子通常二手房占多數(shù)，新房也有，新房這個(gè)跟中國(guó)基本是相似的，所以審查相關(guān)的合法證件，對(duì)于二手房就應(yīng)該謹(jǐn)慎。

二手房在美國(guó)通常是要有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)操作，很多跟中國(guó)不同，你很可能從來(lái)就沒(méi)有見過(guò)房主，在美國(guó)見不到房主是正常的，但是你一定要審查清楚相關(guān)的證件，也可以自己到相當(dāng)于中國(guó)區(qū)縣級(jí)房地產(chǎn)交易中心，房產(chǎn)登記部門去查證這個(gè)房屋的一個(gè)產(chǎn)權(quán)情況。

最安全和保險(xiǎn)的做法是，花一兩千美元花費(fèi)，應(yīng)該很低一個(gè)花費(fèi)去委托一個(gè)房產(chǎn)的律師，做一個(gè)房屋調(diào)查，調(diào)查這個(gè)房屋權(quán)利有沒(méi)有瑕疵，這個(gè)房主有沒(méi)有抵押，房主的信譽(yù)等。有的房主破產(chǎn)了，信譽(yù)額嚴(yán)重透支了，或者存在有些危險(xiǎn)債務(wù)，會(huì)牽扯到這個(gè)房屋的。如果律師做出調(diào)查報(bào)告，他們要對(duì)這個(gè)報(bào)告負(fù)責(zé)，確保這個(gè)交易的安全。

在美國(guó)，交易程序跟中國(guó)基本差不多，但是交易報(bào)價(jià)稍微不同。美國(guó)的房屋，假設(shè)我這個(gè)房屋賣的話，一般交給經(jīng)紀(jì)人，然后經(jīng)紀(jì)人就會(huì)給我做報(bào)價(jià)，根據(jù)不同的購(gòu)房人他給做幾份，每人做一份類似于招標(biāo)書似的競(jìng)價(jià)，然后來(lái)選擇。如果是一次性付款，有可能你出價(jià)不是最高的，但是我可能選擇賣給你，或者你信譽(yù)好，或者你適合，你的愛(ài)好，或者說(shuō)跟文化相關(guān)的，就跟你成交。有人出價(jià)高一點(diǎn)，但是他付款的方式，或者房主對(duì)他不感興趣的話，也不見得跟他成交。

美國(guó)是按照實(shí)際使用面積計(jì)算房子的大小。殷國(guó)華說(shuō)在美國(guó)，他看的一個(gè)樓盤，就發(fā)現(xiàn)二百平米三層別墅，還帶了個(gè)閣樓，我就覺(jué)得有中國(guó)將近三百平米那么大。當(dāng)然如果有機(jī)會(huì)中國(guó)也要按照使用面積，否則購(gòu)房者根本搞不清楚到底多少平方米。

“我也是因?yàn)槌鲇谧优髮W(xué)自住的考慮才選擇美國(guó)買房，現(xiàn)在傾向選擇洛杉磯的一處房子，具體的地址現(xiàn)在保密?！币舐蓭煂?duì)記者說(shuō)。