從風(fēng)生水起到漸漸沉寂再到重出水面，這些年來，“物業(yè)稅”時(shí)隱時(shí)現(xiàn)般出現(xiàn)在公眾面前。但物業(yè)稅何時(shí)開征，迄今仍是一個(gè)難解的謎。

5月25日，物業(yè)稅再次被提上議事日程——國務(wù)院通過并對(duì)外正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，其中提出由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部四部門負(fù)責(zé)，年內(nèi)研究開征物業(yè)稅。

分析人士指出，物業(yè)稅最早將于2009年正式推出，征收對(duì)象將主要是面積在144平方米以上的房屋。由于商業(yè)地產(chǎn)牽涉面比較少，在相關(guān)研究討論中對(duì)此方面的爭(zhēng)議也是最少的，所以物業(yè)稅可能最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。

然而，看似平坦的物業(yè)稅開征之路卻并不平坦。物業(yè)稅出臺(tái)帶來的將是房地產(chǎn)行業(yè)的全面稅制改革，是對(duì)現(xiàn)有住房管理體系的挑戰(zhàn)。而要實(shí)現(xiàn)對(duì)大多數(shù)房產(chǎn)的全面征稅，非一朝一夕所能及。

事實(shí)上，輿論界對(duì)于開征物業(yè)稅的預(yù)期過于樂觀，都是從技術(shù)層面上來看物業(yè)稅，低估了這一法規(guī)出臺(tái)的難度以及物業(yè)稅開征環(huán)境上的不足。而住房城鄉(xiāng)建設(shè)部則表示，目前物業(yè)稅尚處在探索階段，具體何時(shí)開征尚沒有明確的時(shí)間表。

商業(yè)地產(chǎn)或首先征稅

沉寂近兩年時(shí)間之后，5月25日，國務(wù)院辦公廳批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中提出:“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。”

始于2003年的新一輪稅制改革，其中的重要一項(xiàng)便是對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行整合。出臺(tái)物業(yè)稅，完善以財(cái)產(chǎn)稅為主體的地方稅收體系。

2003年10月召開的中共十六屆三中全會(huì)上，物業(yè)稅首次出現(xiàn)在《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決議》中。隨后，財(cái)政部、國稅總局官員不斷發(fā)布物業(yè)稅進(jìn)展，這一稅種遂走入公眾視野。

2007年1月25日，國稅總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點(diǎn)》將“研究物業(yè)稅方案”列入是年工作范圍。2007年“兩會(huì)”期間，提交十屆全國人大五次會(huì)議審議的財(cái)政預(yù)算報(bào)告草案，也提及“研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。

2006年10月，物業(yè)稅開始模擬(空轉(zhuǎn))評(píng)稅試點(diǎn)，第一批試點(diǎn)省市圈定北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶;2007年10月，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津?yàn)榈诙圏c(diǎn)省市。至此，已有10省市物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。

所謂“空轉(zhuǎn)”是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)的數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。也正是第二批試點(diǎn)的推出，讓業(yè)界普遍認(rèn)為，開征物業(yè)稅已是箭在弦上。

有關(guān)專家表示，中國不會(huì)從一開始就全面征收物業(yè)稅，而將采用漸進(jìn)征收策略，不會(huì)因此而使房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，因此短期內(nèi)全面征收的可能性不大。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，先試點(diǎn)后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實(shí)施比較符合現(xiàn)實(shí)。因此，今年開征物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開始。

由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開征。繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。目前，財(cái)政部門已經(jīng)在對(duì)如何評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進(jìn)行研究。

“北京今年已提出進(jìn)行物業(yè)稅‘實(shí)轉(zhuǎn)’的申請(qǐng)，目前正在等待國家稅務(wù)總局的批準(zhǔn)。”北京“兩會(huì)”期間，北京市政協(xié)委員、市地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平對(duì)媒體的表態(tài)，立刻在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中掀起了波瀾。

據(jù)介紹，北京有望在6月份獲批并開征物業(yè)稅，向工業(yè)企業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)征收。而對(duì)于包括住宅在內(nèi)的各種物業(yè)類型全面征收物業(yè)稅，則是未來必然趨勢(shì)。

據(jù)稱，物業(yè)稅在國際上通常被稱為房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，主要是每年根據(jù)房產(chǎn)的評(píng)估值或接近市場(chǎng)價(jià)值來征稅，而目前中國實(shí)行的房地產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值征稅，土地稅是按照土地的面積來征稅，這種做法與國際上有很大差距。

得到共識(shí)的是，物業(yè)稅的開征將是我國房地產(chǎn)稅的必然趨勢(shì)。那么為什么要從商業(yè)地產(chǎn)首先開刀呢?

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅收學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓表示:房源的最終認(rèn)定，是征收物業(yè)稅最大的難點(diǎn)，也是從商業(yè)地產(chǎn)開始“小試牛刀”的原因之一。

盡管北京市已經(jīng)對(duì)全市房屋情況進(jìn)行了數(shù)年的摸底調(diào)查，但房屋最終房源的認(rèn)定仍有很大難度，房屋產(chǎn)權(quán)登記情況也不準(zhǔn)確、不完善。

但相比于情況錯(cuò)綜復(fù)雜的住宅市場(chǎng)，企事業(yè)單位所使用的商業(yè)物業(yè)房源認(rèn)定還是容易很多。因此，也就具備了征收物業(yè)稅的基本條件。

此外，劉桓表示，從企事業(yè)單位開始征收物業(yè)稅的好處還包括，在短時(shí)間內(nèi)并不會(huì)實(shí)際增加房地產(chǎn)相關(guān)稅負(fù)，可以形成平穩(wěn)過渡。原來，對(duì)于商業(yè)物業(yè)開征的物業(yè)稅，是將原企事業(yè)單位交納的城市房產(chǎn)稅、土地使用稅等平移過來，改變稅種進(jìn)行征收。

當(dāng)然，不同的是，以前對(duì)企事業(yè)單位城市房產(chǎn)稅、土地使用稅是通過捆綁收入進(jìn)行征收的，現(xiàn)在則是另外征收。很多企事業(yè)單位并未有自己的房產(chǎn)，而是租房辦公，對(duì)于這類租用辦公物業(yè)，需查清最終房源，對(duì)房源進(jìn)行征收物業(yè)稅。

種種跡象表明，物業(yè)稅征收已經(jīng)漸行漸近。近日國稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行開征物業(yè)稅的準(zhǔn)備工作，此舉再次引起市場(chǎng)的高度關(guān)注。

從國際范圍來看，房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)稅是發(fā)達(dá)國家地方財(cái)政收入的主要來源之一，開征物業(yè)稅符合國際潮流。中國物業(yè)稅經(jīng)過幾年的空轉(zhuǎn)(模擬征收)，隨著物權(quán)法的出臺(tái)，正式開征只是時(shí)間問題。

商業(yè)地產(chǎn)有走低趨勢(shì)

近日有消息稱物業(yè)稅的開征將率先從商業(yè)地產(chǎn)“開刀”。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將造成比較大的影響。

業(yè)內(nèi)人士表示，如若在商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅，那對(duì)行業(yè)的發(fā)展將造成比較大的影響。之前國家對(duì)樓市的調(diào)控主要集中在對(duì)住宅方面，而商業(yè)地產(chǎn)很少涉及，像房貸新政對(duì)住宅的規(guī)定，商業(yè)地產(chǎn)就不受限制。正因?yàn)槿绱?，商業(yè)地產(chǎn)也成了很多投資者的“避風(fēng)港”，如若國家在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域征收物業(yè)稅，或許會(huì)將投資者嚇跑。

5月25日，國務(wù)院公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，提出深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。

全景證券分析師系統(tǒng)的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，受開征物業(yè)稅消息打擊，截至5月26日10時(shí)12分，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營板塊凈流出3.14億元，僅次于煤炭采選板塊，居第二位。

大概從2003年開始，人們投資物業(yè)的視野逐漸擴(kuò)大，以商鋪和小戶型酒店式公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到市場(chǎng)歡迎，尤其是商鋪，升值超過人們的預(yù)期。

2004年以來，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很激烈。主要原因是，作為新利潤空間的大量商業(yè)地產(chǎn)希望出售，特別是大量新建小區(qū)的配套社區(qū)商鋪，增加了這部分產(chǎn)品的供應(yīng)量。過去很多商戶找個(gè)經(jīng)營場(chǎng)所不容易，現(xiàn)在是開發(fā)商求他們進(jìn)來，希望用商鋪拉動(dòng)住宅的增值，帶來新的利潤空間。因此，一方面商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在未來幾年內(nèi)將持續(xù)繁榮;另一方面，這種繁榮也意味著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)投資者的回報(bào)會(huì)降低，甚至?xí)霈F(xiàn)投資失敗的例子。

值得關(guān)注的是，如同住宅供應(yīng)需要合理結(jié)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也需要注重結(jié)構(gòu)和供應(yīng)量的配置。在一些社區(qū)商鋪中，由于開發(fā)商要快速銷售，快速變現(xiàn)，造成商業(yè)布局缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃和策劃，已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的空置。

盡管征收物業(yè)稅的時(shí)間還沒有最后定論，但一些投資者已計(jì)劃伺機(jī)“撿漏”拋售的中小商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為物業(yè)稅對(duì)養(yǎng)鋪期的物業(yè)影響較大，并建議物業(yè)稅收要根據(jù)不同類型物業(yè)區(qū)別對(duì)待。

2007年12月18日，王先生在多方咨詢后，做出了這樣的決定——2008年將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)采取觀望的態(tài)度。

2006年以前王先生通過商業(yè)地產(chǎn)投資，手中有了億元資金，之后進(jìn)入股市，今年在高位退出后，正在考慮是否出手投資一些商業(yè)物業(yè)。最近有人推薦給王先生一個(gè)帶租約的商業(yè)地鋪，投資回報(bào)率約11%。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資而言，這是一個(gè)比較可觀的回報(bào)率，但因?yàn)樽罱牭搅宋飿I(yè)稅要出臺(tái)的傳聞，他表示政策不明確，暫時(shí)不出手。

王先生的判斷是:如果2009年真的開始征收物業(yè)稅，在資金緊縮的大背景下，將會(huì)對(duì)中小開發(fā)商的持有物業(yè)產(chǎn)生較大影響，這些商業(yè)地產(chǎn)難免會(huì)出現(xiàn)因?yàn)橘Y金鏈緊張而拋售的狀況，到時(shí)“抄底撿漏”會(huì)是更好的選擇。所以今年只持有現(xiàn)金，不參與投資，等到明年再出手。

北京匯博行董事總經(jīng)理潘好龍對(duì)王先生的決定表示理解。2007年是北京商業(yè)地產(chǎn)集中放量的一年，今年北京的商業(yè)地產(chǎn)放量達(dá)500萬平方米，這些商業(yè)地產(chǎn)在2-3年的時(shí)間內(nèi)將逐步進(jìn)入養(yǎng)鋪期。與住宅不同的是，進(jìn)入養(yǎng)鋪期的商業(yè)地產(chǎn)基本難以收到較好的租金回報(bào)，如果再加上物業(yè)稅，其養(yǎng)鋪期的壓力將會(huì)更大。

而商業(yè)地產(chǎn)持有者最主要的利益來源就是租賃。但是，在成熟的商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)，物業(yè)轉(zhuǎn)手的價(jià)格會(huì)與租金有著比住宅更加緊密的聯(lián)系，業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于正常的商業(yè)地產(chǎn)交易，尤其是現(xiàn)房類商業(yè)物業(yè)的交易，一直存在著以租金倒推售價(jià)的慣例，很多熱點(diǎn)區(qū)域的寫字樓和商鋪因?yàn)樽饨鹕喜蝗?，?dǎo)致出售的價(jià)格很低。

業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅基本可以理解為減少了租金收益，這也就直接影響了倒推的銷售定價(jià)。對(duì)于投資者而言，其投入資本的價(jià)值回報(bào)也會(huì)在轉(zhuǎn)售過程中受到影響。

鑒于目前優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出租率持續(xù)提升，處于優(yōu)勢(shì)地位的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和投資者會(huì)將增加的成本部分轉(zhuǎn)嫁給承租方;而處于弱勢(shì)地位的商業(yè)地產(chǎn)持有者為了盡快出租，不會(huì)將這一成本轉(zhuǎn)稼給租戶，這將會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值兩極分化。因此建議商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)稅收一定要根據(jù)不同類型、不同收益狀況、不同階段的物業(yè)進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。

無獨(dú)有偶，合富輝煌房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展策劃商業(yè)總監(jiān)林仕飛也持同樣的觀點(diǎn)。不過，他表示，任何的宏觀調(diào)控都不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生長(zhǎng)期的影響，更多的是短期效應(yīng)。所以，物業(yè)稅短期之內(nèi)會(huì)引起很大的影響，但是長(zhǎng)期來看一定是價(jià)值的回歸。

物業(yè)稅仍在“吹風(fēng)”階段

沉寂近兩年時(shí)間之后，隨著國務(wù)院公布的一紙公告，物業(yè)稅再次成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。而住房城鄉(xiāng)建設(shè)部則表示，目前物業(yè)稅尚處在探索階段，具體何時(shí)開征尚沒有明確的時(shí)間表。

事實(shí)上，輿論界對(duì)于開征物業(yè)稅的預(yù)期過于樂觀，都是從技術(shù)層面上來看物業(yè)稅，低估了這一法規(guī)出臺(tái)的難度以及物業(yè)稅開征環(huán)境上的不足。

物業(yè)稅開征的討論早已開始。十六屆三中全會(huì)對(duì)此已有說法，“在條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。不過，什么情況才算條件具備了呢?

有關(guān)專家表示，物業(yè)稅的開征并非容易，必須具備四個(gè)條件。首先，就是物業(yè)稅征收要求各種產(chǎn)權(quán)清晰。政府要向業(yè)主、向產(chǎn)權(quán)所有者征稅，尤其是物業(yè)稅，它是一種財(cái)產(chǎn)稅，而不能向租用者征?，F(xiàn)在中國土地產(chǎn)權(quán)有兩種形式:一是國有，二是集體所有。目前問題比較突出的是集體土地，隨便占用農(nóng)民的土地，隨便改變土地用途的現(xiàn)象十分突出。其原因就是產(chǎn)權(quán)不清晰，誰是集體土地產(chǎn)權(quán)的法人代表處于模糊狀態(tài)。第二，要理順各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系。國有土地和集體土地應(yīng)該并軌，因?yàn)槟壳凹w土地倒賣現(xiàn)象嚴(yán)重?，F(xiàn)在從土地使用形式上看，有出讓和劃撥兩種，這兩種不同形式最終在房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)上差別很大，兩種形式混雜對(duì)于征稅工作難度更大。第三，要有公平、公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)。第四，房地產(chǎn)稅費(fèi)體系要完整。

由此可見，房地產(chǎn)稅費(fèi)體系改革，是一次整體不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)的改革，應(yīng)從稅基、稅種、稅率及減免范圍上統(tǒng)籌考慮。依據(jù)中國的國情，物業(yè)稅的調(diào)節(jié)主體應(yīng)放在房地產(chǎn)炒作、高檔住房與富裕階層及二套住房以上的群體。對(duì)于自住房應(yīng)給予優(yōu)惠和減免，以控制貧富差距的繼續(xù)擴(kuò)大。

“物業(yè)稅開征將對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題起到根本性治理作用，但目前要開征物業(yè)稅可謂困難重重。”一位房地產(chǎn)專家這樣評(píng)價(jià)。

開征物業(yè)稅的四個(gè)條件之一就是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)合并。這涉及到國家土地制度的改革，難度很大。目前土地公有制的兩種方式是國家所有和集體所有。但事實(shí)上有大量集體土地被囤積，并成為各區(qū)、縣負(fù)責(zé)人謀取利益的籌碼。

與此同時(shí)，開征物業(yè)稅，首先要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，但當(dāng)前面臨的問題是:誰來評(píng)估?評(píng)估費(fèi)誰來出?目前國內(nèi)有三個(gè)主管部門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，一是建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu);二是國土資源部所屬以土地評(píng)估為主的評(píng)估機(jī)構(gòu);三是國資局所屬的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。這三個(gè)不同屬性的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，可能將得出三個(gè)不同的價(jià)值。這種情況下，如何能開征物業(yè)稅?

其次，評(píng)估費(fèi)由誰來出?如果讓業(yè)主自己出錢評(píng)估自己的不動(dòng)產(chǎn)，還要以此向國家交稅，恐怕很難以理服眾;如果國家出錢來評(píng)估每個(gè)家庭的不動(dòng)產(chǎn)(在國外都是政府做的，不收任何費(fèi)用)，國家財(cái)政有沒有這筆預(yù)算?需花多大的成本?這些都有待研究。

因此，要開征物業(yè)稅，首先要整頓清理現(xiàn)行的評(píng)估機(jī)構(gòu)，使其均脫離主管部門，割斷部門利益關(guān)系，使評(píng)估機(jī)構(gòu)真正成為不以盈利為目的公正、公平的中介機(jī)構(gòu)，老百姓才能信得過。

而決定開征物業(yè)稅成敗的另一個(gè)關(guān)鍵，就是確定物業(yè)稅調(diào)節(jié)的主體定位。如果物業(yè)稅把調(diào)節(jié)的主體定位在多數(shù)工薪階層的不動(dòng)產(chǎn)(因?yàn)榇蠖鄶?shù)人都購買了房改房)上，這些中低收入階層大都是辛苦大半輩子才購買了住宅，最后不但要交物業(yè)費(fèi)，還得交物業(yè)稅，恐怕大多數(shù)居民難以承受。事實(shí)上，應(yīng)該把調(diào)節(jié)主體定位在房屋炒作者(投資者)和富裕階層，以抑制房地產(chǎn)的炒作和投機(jī)，調(diào)節(jié)貧富差距的進(jìn)一步拉大。

當(dāng)前開征物業(yè)稅涉及到范圍很廣的各個(gè)領(lǐng)域，不論是在理論上還是在實(shí)踐上，都將遇到相當(dāng)多的問題，這將阻礙物業(yè)稅的改革進(jìn)程。雖然物業(yè)稅開征的大方向已定，但要真正落實(shí)，還是長(zhǎng)路漫漫，需要等待，需要改革。

據(jù)了解，雖然目前征收不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅的具體實(shí)施細(xì)則和措施還未出臺(tái)，但基本框架已明確。即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。據(jù)透露，目前物業(yè)稅的稅賦水平雖尚未確定，但基本原則是科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)總體規(guī)模，令物業(yè)稅與之基本相當(dāng)。

有關(guān)專家表示，開征物業(yè)稅仍停留在“吹風(fēng)”階段，從試點(diǎn)到全國統(tǒng)一實(shí)施，物業(yè)稅開征還有相當(dāng)一段路要走。但無論是與國際接軌，還是完善中國城鎮(zhèn)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)，開征物業(yè)稅都將是大勢(shì)所趨。