任志強(qiáng)消費(fèi)者不差錢(qián)

主持人(英才雜志社社長(zhǎng)宋立新)：最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)很火爆。有新聞?wù)f，深圳再次出現(xiàn)了“反價(jià)”風(fēng)潮——一夜之間，很多樓盤(pán)都提價(jià)了。作為龍頭，萬(wàn)科一季度的銷(xiāo)售是152.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了33.2%。所以第一個(gè)問(wèn)題想請(qǐng)問(wèn)任志強(qiáng)，地產(chǎn)的春天是不是真的來(lái)了？

任志強(qiáng)(北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng))：其實(shí)，2月以前，地產(chǎn)方面的投資并沒(méi)有完全回升，1、2月全國(guó)土地的交易量下降了70%——不管是總數(shù)還是米數(shù)。但是三月份，在30個(gè)城市中，已經(jīng)有16個(gè)城市出現(xiàn)了反彈，而且增幅都超過(guò)了50%。也就是說(shuō)，一些企業(yè)通過(guò)賣(mài)房回收到了錢(qián)，進(jìn)而購(gòu)買(mǎi)土地的現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)。這和工業(yè)中的去庫(kù)存化差不多。

盡管有人表示，開(kāi)發(fā)商不降價(jià)就不買(mǎi)房子，但是市場(chǎng)的剛性需求很大，在更多人的心目中，還是希望有一個(gè)可以不受別人干擾、自己可以隨心所欲的家。

從今年一季度的銷(xiāo)售數(shù)字可以看出，北京去年的空置房到今年8月，就會(huì)被消耗完。一季度銷(xiāo)售額超過(guò)100個(gè)億的公司大概有7家。要知道，在歷史上還沒(méi)有哪年的第一季度，會(huì)有這么迅速的增長(zhǎng)，因?yàn)槎焓卿N(xiāo)售淡季。可見(jiàn)，住宅市場(chǎng)已經(jīng)顯示出巨大的購(gòu)買(mǎi)力。

去年，北京的平均房?jī)r(jià)大概是1.1萬(wàn)元，今年，我們公司賣(mài)的最好的房子，均價(jià)是1.2萬(wàn)-1.4萬(wàn)。年初，一次針對(duì)15個(gè)企業(yè)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，銷(xiāo)售量最大的是超過(guò)均價(jià)的房子，這也證明消費(fèi)者不差錢(qián)。而銷(xiāo)售量最大的房子中，按揭量只占50%，另外50%的家庭是一次性付款，這也說(shuō)明不差錢(qián)。

回到是不是春天的話(huà)題。第一，要看投資是不是恢復(fù)、土地交易量是不是恢復(fù)。第二，要看包括工建市場(chǎng)在內(nèi)的整體市場(chǎng)是不是回升，如果住宅市場(chǎng)和工建市場(chǎng)都恢復(fù)，才有可能說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)回到春天。

2005年前，行業(yè)內(nèi)的前10大上市公司基本上是公眾公司，但是到2007年，10家中大概有7家是國(guó)有控股。地產(chǎn)和別的行業(yè)不一樣，比如寶鋼可以到處去吞并，吞并之后鋼材可以到處流動(dòng)。房地產(chǎn)是不可流動(dòng)的產(chǎn)品，沒(méi)有辦法把公司的網(wǎng)絡(luò)布滿(mǎn)全國(guó)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在中國(guó)是沒(méi)有絕對(duì)控制力的。

在1993年之前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的國(guó)有企業(yè)大概占了84%，到了1996年的時(shí)候就剩48%了，到了2003年剩17%了，2007年是14.2%。國(guó)有企業(yè)的總個(gè)數(shù)在降。因此，國(guó)有企業(yè)要想在房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)一統(tǒng)天下的局面，我看是沒(méi)有可能的。所以，國(guó)家不把房地產(chǎn)寒夜列入十大振興計(jì)劃，是對(duì)的。真正振興房地產(chǎn)，得靠民營(yíng)企業(yè)的活躍和民間投資的活躍。

我覺(jué)得，判斷是不是冬天最容易的標(biāo)準(zhǔn)，就是有沒(méi)有那么多的企業(yè)垮掉?，F(xiàn)在看來(lái)沒(méi)有。是不是春天我不敢說(shuō)，但起碼我知道，這個(gè)冬天已經(jīng)過(guò)去了。

陳鷹大環(huán)境沒(méi)問(wèn)題

主持人：陳鷹出任總裁的6年中，華潤(rùn)置地以幾何速度向上增長(zhǎng)。華潤(rùn)置地的未來(lái)戰(zhàn)略是什么？如何保持華潤(rùn)持續(xù)春天？

陳鷹(華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司總經(jīng)理)：從2002年到2008年，華潤(rùn)置地的增長(zhǎng)速度確實(shí)比較快，這種快速的增長(zhǎng)主要得益于公司的戰(zhàn)略——住宅加商業(yè)、物業(yè)的戰(zhàn)略。

舉個(gè)例子，比如萬(wàn)科，它的領(lǐng)域是比較純粹的住宅，受春夏秋冬市場(chǎng)的影響，生存、發(fā)展的壓力非常大。因?yàn)樯鲜泄疽蠼o股東的回報(bào)要不斷增加，100億的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10%，就是10億——僅僅是一個(gè)季度。所以，高增長(zhǎng)使得萬(wàn)科在發(fā)展中會(huì)更加在意市場(chǎng)環(huán)境的變化。

住宅加商業(yè)、物業(yè)的戰(zhàn)略，使得華潤(rùn)置地不會(huì)單純地追求營(yíng)業(yè)額。我們有穩(wěn)定的租金收益，營(yíng)業(yè)額有30%左右是來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)，這使得我們能夠比較從容的應(yīng)對(duì)季節(jié)的變化，也比較容易控制銷(xiāo)售節(jié)奏，壓力會(huì)小一些。

我覺(jué)得，到了一定規(guī)模，無(wú)論春夏秋冬，公司遲早都要面對(duì)，但任何時(shí)刻公司都不應(yīng)該讓自己處于周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)的境地。而且，公司的產(chǎn)品確實(shí)要做得讓目標(biāo)客戶(hù)群喜歡。我相信社會(huì)在進(jìn)步，生活方式也在進(jìn)步，進(jìn)步勢(shì)必要和住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系?；蛘唠x城市更遠(yuǎn)，或者是市中心，或者是頂樓，或者別墅，不管怎么變，住房改善的需求是持續(xù)的，所以不管春夏秋冬，支撐公司生存下去的大環(huán)境，是沒(méi)有問(wèn)題的。

張民耕開(kāi)發(fā)模式要變

主持人：最近，很多地產(chǎn)商已經(jīng)開(kāi)始撤離北京，60%的投資轉(zhuǎn)移到二三線(xiàn)城市。我想問(wèn)問(wèn)張民耕，你的春天在哪里？是不是只有異地才有逢春？

張民耕(北京銀信投資公司董事長(zhǎng))：我的感覺(jué)是春回大地、陽(yáng)光普照，這個(gè)小陽(yáng)春是全國(guó)性的。中央電視臺(tái)讀報(bào)節(jié)目說(shuō)，這次小陽(yáng)春是開(kāi)發(fā)商的小陰謀，是雇人排隊(duì)制造熱鬧場(chǎng)面，是開(kāi)發(fā)商為回款搞的假按揭。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有那么大的本事。這種陽(yáng)春不可能是制造出來(lái)的，因?yàn)槿珖?guó)各地的市場(chǎng)都在好轉(zhuǎn)。

我們公司在山東菏澤——經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)——有一個(gè)項(xiàng)目。去年最困難的時(shí)候，一個(gè)月銷(xiāo)售僅一兩百萬(wàn)元，今年以來(lái)，從500萬(wàn)、800萬(wàn)、1000萬(wàn)，正在往1500萬(wàn)走。山東東營(yíng)，人口很少，但人均GDP是全國(guó)地級(jí)市里最高的，超過(guò)1600美元。我的一個(gè)同行在那里賣(mài)房子，以前也不是很好，但前兩天他給我發(fā)短信，他們公司在東營(yíng)的銷(xiāo)售額，月均超過(guò)4000萬(wàn)?？梢?jiàn)，現(xiàn)在的市場(chǎng)確實(shí)是陽(yáng)光普照、春回大地，絕不是開(kāi)發(fā)商搞點(diǎn)小陰謀就可以搞出來(lái)的。

第二個(gè)感覺(jué)。我們之所以要到北京之外去，確實(shí)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式要變。以前的開(kāi)發(fā)商是全能性的開(kāi)發(fā)商，即一個(gè)企業(yè)投資自己全來(lái)，過(guò)程自己操作，利潤(rùn)自己全得，風(fēng)險(xiǎn)自己全擔(dān)。如果這個(gè)公司沒(méi)有在前幾年及時(shí)長(zhǎng)大、上市，他的資金來(lái)源會(huì)緊缺，他在整個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中占的份額會(huì)越來(lái)越少，以至于會(huì)慢慢被排擠出一線(xiàn)市場(chǎng)。所以，我們要探討中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，至少要把開(kāi)發(fā)和投資分開(kāi)——有專(zhuān)門(mén)投資的，有專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)的，這樣，我們的春天會(huì)更穩(wěn)定一些。

王永紅產(chǎn)業(yè)分工會(huì)越來(lái)越細(xì)

主持人：我想請(qǐng)問(wèn)王永紅，是不是商業(yè)地產(chǎn)的挑戰(zhàn)太大了，所以你要用多元化代替專(zhuān)業(yè)化？

王永紅(中弘卓業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng))：我非常贊同前面一位嘉賓講的，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)分工會(huì)越來(lái)越細(xì)。我們現(xiàn)在準(zhǔn)備做的旅游地產(chǎn)，也是商業(yè)地產(chǎn)的一部分。隨著大家財(cái)富的增加和生活方式的改變，未來(lái)除了觀(guān)光旅游，分時(shí)度假也是旅游業(yè)的一個(gè)大趨勢(shì)。而且目前專(zhuān)門(mén)從事旅游地產(chǎn)的公司，在數(shù)量上不是太多，在規(guī)模上不是很大，做的也不是很細(xì)致。

未來(lái)的幾年，這一塊市場(chǎng)的空間會(huì)很大?，F(xiàn)在我們?cè)谧鲞@一塊，前三年基本是前期的工作。所涉及的項(xiàng)目應(yīng)該都是朝著分時(shí)度假的方向，包括未來(lái)的老年公寓等以商業(yè)為主題的項(xiàng)目，以商業(yè)配套帶動(dòng)旅游地產(chǎn)。這是我們企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折點(diǎn)，未來(lái)我們可能只專(zhuān)門(mén)去做一兩個(gè)項(xiàng)目，把這一兩個(gè)項(xiàng)目做好、做精，建立自己的商業(yè)模式。

毛大慶外資逃生的去處在中國(guó)

主持人：毛大慶認(rèn)為，現(xiàn)在的春天實(shí)際上是暖冬，釋放的是去年所積累的房子存量。請(qǐng)問(wèn)毛大慶，外商對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資的熱情仍然在持續(xù)嗎？

毛大慶(凱德置地中國(guó)控股集團(tuán)環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理)：從國(guó)際大勢(shì)看，中國(guó)確實(shí)是國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力。

以我們集團(tuán)為例，2008年集團(tuán)凈利潤(rùn)將近12億新家坡幣，約合60多億人民幣。其中，40%來(lái)自于中國(guó)市場(chǎng)。對(duì)于外資來(lái)講，你說(shuō)中國(guó)市場(chǎng)到底是冬天還是夏天？我想，對(duì)于全球的外資，中國(guó)仍然是未來(lái)投資追逐的重點(diǎn)。在去年經(jīng)濟(jì)最危機(jī)的時(shí)候，大的風(fēng)險(xiǎn)投資公司的CEO得出的統(tǒng)一結(jié)論是，逃生的去處就是中國(guó)。中國(guó)去年一年引進(jìn)風(fēng)投的數(shù)量相當(dāng)于過(guò)去7年的數(shù)量總和。我相信，外資對(duì)中國(guó)沒(méi)有消沉這一說(shuō)。

現(xiàn)在的問(wèn)題是全球的流動(dòng)性不足。盡管中國(guó)國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性還沒(méi)有問(wèn)題，但是全球的流動(dòng)性有問(wèn)題，而且問(wèn)題很大。綜觀(guān)美國(guó)、歐洲的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，我相信全球大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家都會(huì)告訴你，低谷遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有走出來(lái)。所以，從全球的流動(dòng)性不足的角度看，現(xiàn)在外資對(duì)中國(guó)出手的能力有問(wèn)題，心態(tài)是急于想動(dòng)手，但是動(dòng)不了手，這是現(xiàn)在典型的外資心態(tài)。

田漢可以“收一部分尸”

主持人：田漢，你是如何能夠在這樣動(dòng)蕩的時(shí)候，真正做到活下來(lái)，并且活得更好？

田漢(北京京漢投資（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng))：說(shuō)到未雨綢繆，實(shí)際上今年一季度這場(chǎng)雨是我沒(méi)有預(yù)料到的。今年下半年會(huì)下什么樣的雨，我也不知道。但是，不管下什么雨，你只要把自己的內(nèi)功練好，保證自己不死，就都會(huì)有機(jī)會(huì)，總有一天能夠等到房地產(chǎn)的春天來(lái)臨。原因是我們國(guó)家的剛性需求決定了未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)是沒(méi)有問(wèn)題的。

將來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)一定是在專(zhuān)業(yè)角度下功夫，才能夠在市場(chǎng)上占有一席之地，特別是像我們這樣說(shuō)大不大說(shuō)小不小的企業(yè)，找準(zhǔn)自己專(zhuān)業(yè)能力比較強(qiáng)的點(diǎn)，在產(chǎn)品鏈里找準(zhǔn)自己的定位，才能把自己身體練好。

如果練得再壯一點(diǎn)，就可以“收一部分尸”，這是我期望達(dá)到的目的。

朱仝政企的判斷為何不同

主持人：有的人說(shuō)胖子會(huì)挨得更久，因?yàn)樗谐渥愕闹镜钟嚮?。但也有人說(shuō)瘦的人不會(huì)倒下，因?yàn)樗男枨笮　Ｖ熨谀阍趺纯矗?/p>

朱仝(世嘉集團(tuán)董事長(zhǎng))：我們最近又做了一個(gè)一級(jí)開(kāi)發(fā)的儲(chǔ)備項(xiàng)目。村民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、政府認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)不好做，應(yīng)該降價(jià)。賣(mài)地的村民主動(dòng)把價(jià)格從每畝130萬(wàn)降到每畝80萬(wàn)。我們很高興，價(jià)格下來(lái)了。但是，當(dāng)我們把一級(jí)開(kāi)發(fā)的前期工作差不多做完的時(shí)候，有人來(lái)找我們，說(shuō)二級(jí)開(kāi)發(fā)你不要做了，我保證你一定的利潤(rùn)，剩下的我全部收購(gòu)了。

一個(gè)是政府、一個(gè)是企業(yè)兼并整合，從這兩個(gè)方面，大家可以判斷出來(lái)，到底現(xiàn)在是春天還是冬天。

王偉東給房子增加賣(mài)點(diǎn)

主持人：威能是一家德國(guó)公司，以經(jīng)營(yíng)采暖設(shè)備為主。王偉東一直致力于在中國(guó)推廣新能源、環(huán)保的措施。去年房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷降價(jià)的風(fēng)潮中，威能的銷(xiāo)售是逆勢(shì)上揚(yáng)了，還是下跌了？

王偉東(威能中國(guó)有限公司CEO)：房地產(chǎn)的市場(chǎng)是由需求和供給來(lái)平衡的，需求不足，房地產(chǎn)商肯定想降價(jià)，但是又不能降，因?yàn)榻祪r(jià)后，之前的消費(fèi)者就會(huì)有吃虧的感覺(jué)。這種情況下，威能給房地產(chǎn)商提供了良好的平臺(tái)，把住宅的配置提高，給房子增加賣(mài)點(diǎn)。

短期下調(diào)把泡沫擠掉未必不是好事。此時(shí)，如果政府強(qiáng)行地采取措施和支持政策，有可能會(huì)扭曲供需平衡。打個(gè)比方，一個(gè)人病了，吃藥是一方面，醫(yī)治的關(guān)鍵還要靠自身的免疫系統(tǒng)。

我感覺(jué)，現(xiàn)在的政策，首先要有一致性，第二不要?jiǎng)幼魈?，第三不要變化太多?/p>

我覺(jué)得大可不必對(duì)短期的市場(chǎng)現(xiàn)象驚慌，如果人為去強(qiáng)行改變，會(huì)影響到GDP的長(zhǎng)期運(yùn)行。

我們很愿意和所有的房地產(chǎn)商一起，共渡難關(guān)，迎接春天的到來(lái)。