只要政府改變政策，執(zhí)行土地開發(fā)周期，要求開發(fā)商足額及時繳納土地出讓金，所謂房荒可以不藥而愈。

房地產(chǎn)下行周期還沒有過去，已經(jīng)有人大叫深圳“房荒”。

3月房地產(chǎn)成交量大陽春，導(dǎo)致市場預(yù)期發(fā)生些許改變。得風(fēng)氣之先的開發(fā)商的態(tài)度發(fā)生了一些變化。4月16日，在香港上市的SOHO中國公布2008年全年業(yè)績，潘石屹表示要改變冬眠戰(zhàn)術(shù)，“SOHO中國將在新的一年，用我們所擁有的現(xiàn)金和銀行提供的兼并貸款，在北京和上海市場全力抄底?！?/p>

在過去大半年時間里，SOHO中國沒有購進(jìn)過一塊土地和一個項目，公司從少動作轉(zhuǎn)向不動作，盡管賣地的同行絡(luò)繹而至。潘石屹不出手，顯然是因為判斷底部沒到。

在2008年房地產(chǎn)大調(diào)整中成功將市場占有率擴(kuò)張至2.34%的萬科，董事長王石稱珠三角房價已基本觸底，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮表示，“過去一年深圳房地產(chǎn)的平均價格已經(jīng)從差不多17000左右調(diào)到12000左右，調(diào)了30%左右，調(diào)整幅度是比較大的。”

不過，成交量上升不代表出現(xiàn)房荒。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部的報告：2008年全國住宅存量約2.1億平方米，2009年住宅供應(yīng)量也約為2.1億平方米。按照近半年的市場平均消化能力，今年全國住宅市場的消化周期達(dá)33.84個月。

由于今年一季度樓市成交量驟增，同時新增供應(yīng)量相對較少，北京、上海、深圳、成都等6城市的庫存去化周期大約減少了三分之一?，F(xiàn)在只是消化庫存，卻出現(xiàn)新盤供應(yīng)緊張的情況，原因并不在土地、房產(chǎn)供應(yīng)跟不上，而是因為政府與開發(fā)商的隨機(jī)應(yīng)變。

從房地產(chǎn)商前兩年的拿地情況來看，2008、2009年應(yīng)該處于房地產(chǎn)開發(fā)高峰期，目前處于去庫存化階段，房地產(chǎn)商拿的土地足夠消化三四年，要不然，也不會出現(xiàn)去年房地產(chǎn)大肆擴(kuò)張造成的現(xiàn)金流危機(jī)。

關(guān)鍵是政府給予了房地產(chǎn)商喘息的時間。從廣東省托樓市出臺的15條，就有相關(guān)條款，“對在2008年簽訂土地出讓合同，確實無法按時繳納土地出讓價款的項目用地，由土地使用者申請并經(jīng)當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府批準(zhǔn)，可適當(dāng)延長繳納土地出讓價款期限，延長時間原則上不超過兩年”。

這既是刺激土地交易，也為2007年拿地的開發(fā)商打擦邊球提供了空間。以至于王石抱怨，短期有助于穩(wěn)定樓市，但其中的延期繳納土地出讓金等措施，不利于房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。事實上，政府救市讓一些房地產(chǎn)商可以渡過難關(guān)，現(xiàn)金流充裕的開發(fā)商進(jìn)行兼并的空間相應(yīng)小了很多。潘石屹等人的轉(zhuǎn)向，無疑是搭準(zhǔn)了政府想保持房地產(chǎn)穩(wěn)定，既不能大漲、也不能大跌的脈搏。

另一條重要的救市政策是放松土地開發(fā)周期。2007年9月12日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，“依法可以無償收回的，堅決無償收回。對于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年底前完成清退。閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20％征收?！?/p>

同年11月1日《招標(biāo)拍賣掛牌國有建設(shè)用地規(guī)定》正式實施，關(guān)鍵條款就是規(guī)定土地的受讓人必須按照土地出讓合同的規(guī)定繳納土地出讓金，而不再允許分批支付按比例發(fā)放土地使用證。在房地產(chǎn)市場危機(jī)之中，該條款被有意忽略。不然，無法解釋大量拿地的房地產(chǎn)企業(yè)新開工面積驟然下降，今年一季度固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)部分繼續(xù)處于低位。

所謂房荒，實質(zhì)是多數(shù)房企停工緩建進(jìn)行過冬，隨著今年一季度開始的成交量回暖，停工緩建策略已經(jīng)難以跟上市場的步伐，隨著市場存量的進(jìn)一步消化，長期停工緩建帶來的供應(yīng)斷層“危機(jī)”正在迫近。

一切在于政策。只要政府改變政策，執(zhí)行土地開發(fā)周期，要求開發(fā)商足額及時繳納土地出讓金，所謂房荒可以不藥而愈。這樣做的結(jié)果是，一些房地產(chǎn)開發(fā)商可能出現(xiàn)資金緊張不得不出售土地，同時大批住房上市，可能讓房地產(chǎn)再入低迷，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并不正是政府所希望的嗎？至于房地產(chǎn)低迷，倒真是沒有辦法。只能靠市場周期來扭轉(zhuǎn)。

（作者系知名財經(jīng)博客作者，本文只代表個人觀點）