摘要：本文提出了房地產(chǎn)設(shè)計前期工作的內(nèi)容，具體表現(xiàn)以及存在的問題和改進措施，希望為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：設(shè)計前期；改進措施

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：B

文章編號：1008-0422(2009)05-0174-01

1 前言

設(shè)計前期工作是指一個開發(fā)項目從提出開發(fā)的設(shè)想，到作出最終投資決策的工作階段。這一階段主要是受開發(fā)商委托，獨立或與開發(fā)商一起對開發(fā)項目的啟動進行必要的準備工作，包括以書面的形式評估項目的可行性，提出項目建議書，完成可行性研究報告并獲得批準，最終作出項目評估報告。除了要達到最終建筑立項目標外，設(shè)計前期工作還包括根據(jù)國家有關(guān)的各項政策為開發(fā)商擬定一份具有較高的可靠性、較為完備的具體指標、較為明確的建設(shè)周期的文件，以便對設(shè)計和施工等各個階段進行必要的指導(dǎo)。

對于設(shè)計前期工作，首先必須要有符合實際的可操作性。它需要有較強的政策性、較完善的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟性，才有可能與預(yù)期的開發(fā)目標相吻合，保證開發(fā)進程的順利進行。

2 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計前期工作的主要內(nèi)容

根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠規(guī)劃，結(jié)合行業(yè)和所在地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，提出項目建議書。在勘察、試驗、調(diào)查研究及詳細技術(shù)論證的基礎(chǔ)上編制可行性研究報告。根據(jù)項目的咨詢評估情況，對建設(shè)項目進行決策。根據(jù)可行性研究報告編制設(shè)計文件。具體內(nèi)容有：場地選擇：市政資金投入；項目任務(wù)書上報；建設(shè)用地申請：申請規(guī)劃要點條件：規(guī)劃設(shè)計指標；報送規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書：領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證；領(lǐng)取劃撥土地證；建筑設(shè)計方案認可；建筑設(shè)計合同簽定。

3 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計前期工作的具體表現(xiàn)

3.1 場地選擇與分析的失誤。對場地現(xiàn)狀、地理位置及周邊環(huán)境等缺少深入的調(diào)查和分析。如：在一些自然景觀很好和城市中心位置，建造了普通的低檔產(chǎn)品，對土地資源造成浪費，土地的級差效益沒有充分地顯現(xiàn)出來。這種選址錯誤是最為典型的缺乏良好的設(shè)計前期工作，對區(qū)域因素缺乏考慮的結(jié)果。

3.2 對目標客戶群缺乏全面深入的分析。例如：不少的小區(qū)對本項目的客戶群缺乏全面深入的調(diào)查和研究，而是參照別的項目產(chǎn)品，甚至照搬，出現(xiàn)了許多產(chǎn)品趨同化想象，滿足不了客戶的需求，給產(chǎn)品的銷售帶來了很大的壓力。

3.3 對動態(tài)的市場缺乏分析。市場是動態(tài)的、變化的。不少的小區(qū)建設(shè)周期較長，如果產(chǎn)品定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，不預(yù)見銷售階段的市場，也會給產(chǎn)品的銷售帶來較大的壓力。一場突然的美國金融危機給中國房地產(chǎn)市場帶來很大的沖擊。國際市場經(jīng)濟變化如此快，要準確預(yù)見市場的變化，這給房地產(chǎn)設(shè)計前期工作帶來了很大的難度。

3.4 對國家及地方規(guī)范、規(guī)定缺乏深入分析了解。國家及地方規(guī)范、規(guī)定及其執(zhí)行也是變化的。如：國家出臺的房地產(chǎn)“90/70”調(diào)控規(guī)定，對設(shè)計前期工作提出了新的要求。

4 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計前期工作存在的問題

4.1 房地產(chǎn)市場方面。

中國房地產(chǎn)業(yè)不合理的開發(fā)主體結(jié)構(gòu)，使設(shè)計前期缺乏賴以生存的思想基礎(chǔ)。開發(fā)企業(yè)普遍不成熟。建設(shè)的規(guī)?；潭容^低，數(shù)量增長過快過猛。企業(yè)過多、規(guī)模過小必然引起惡性競爭，盲目開發(fā)。

4.2 開發(fā)商存在的問題。

開發(fā)商不重視深入、系統(tǒng)地市場調(diào)查，許多開發(fā)企業(yè)缺少成熟的產(chǎn)品研發(fā)機構(gòu)，使設(shè)計前期工作缺乏現(xiàn)實、科學(xué)的市場導(dǎo)向。開發(fā)商對設(shè)計前期工作僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資。開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴重不合理。開發(fā)商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識，往往造成設(shè)計前期的實施過程失控。由于片面追求投資回報，開發(fā)商常常在項目進行過程中，一味提高項目規(guī)劃設(shè)計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過大或失衡，導(dǎo)致項目的整體環(huán)境下降。

4.3 建筑師存在的問題

在現(xiàn)行設(shè)計體制下，過細的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏設(shè)計前期及場地分析所需的廣博知識。在實踐中盲從開發(fā)商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。目前從事設(shè)計前期工作的有不少是非建筑師，他們雖然對市場有一定的了解，但因缺少扎實的建筑專業(yè)知識，很難抓住市場的本質(zhì)，把市場與產(chǎn)品有機的結(jié)合。建筑師遠離市場，缺乏對市場科學(xué)、深入的認識，無法在設(shè)計前期中找到現(xiàn)實、準確的立足點。

5 解決房地產(chǎn)設(shè)計前期問題的主要途徑

5.1 要深入分析研究房地產(chǎn)發(fā)展變化的規(guī)律

從宏觀的角度，要研究中國乃至世界，城市及區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展變化的規(guī)律。從微觀的角度，要研究項目及周邊地區(qū)市場發(fā)展變化的趨勢。

5.2 要深入分析國家及地方規(guī)范、規(guī)定

要避免因違反國家及地方規(guī)范、規(guī)定而影響開發(fā)項目的正常運行，造成不必要的浪費。

5.3 要對項目環(huán)境的深入研究

從宏觀的角度，要研究項目所在城市及區(qū)域發(fā)展變化的狀況。從微觀的角度，要研究項目場地及周邊地形、地貌特征，地理位置，水文地質(zhì)，道路交通，基礎(chǔ)設(shè)施等。

5.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立成熟完善的設(shè)計前期工作體制

目前不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負責(zé)設(shè)計前期工作的部門。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托營銷代理公司作市場調(diào)研及策劃，從事市場調(diào)研及策劃大多數(shù)是非建筑師，市場調(diào)研及策劃的成果浮于表面，很難深入下去，有些營銷代理公司按照開發(fā)商的意圖整理了一下資料，這樣讓開發(fā)商很難真正控制市場調(diào)研及策劃成果，設(shè)計前期工作難以達到理想的效果。

由于設(shè)計前期工作中存在許多不確定的因素。因此能否較好的完成這一工作，在很大程度上依賴于建筑師所積累的設(shè)計和管理經(jīng)驗。在具體工作中，必須從大處著眼，小處著手。從宏觀的角度去預(yù)測和判斷項目的必要性和可行性。從微觀的角度對項目的細節(jié)問題包括規(guī)模、周期乃至設(shè)計和施工中可能會出現(xiàn)的主要問題等進行細致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，盡可能將影響項目正常運行的不利因素減到最少，為項目的成功開發(fā)和正常運行提供必要的保證。

眼下房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求，市場的“拐點”已經(jīng)到來，房地產(chǎn)市場的暴利時代已經(jīng)一去不復(fù)返。美國國際金融危機給中國房地產(chǎn)市場帶來了巨大的沖擊，這讓中國的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，房地產(chǎn)設(shè)計前期工作的重要地位日益突出，這也給我們的建筑師帶來了非凡的挑戰(zhàn)。

參考文獻：

[1]萬俐娟，顧志明，略論房地產(chǎn)項目的前期策劃論文天下論文網(wǎng)。

[2]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部執(zhí)業(yè)資格注冊中心網(wǎng)，設(shè)計前期與場地設(shè)計。