[摘要] 本文從住宅需求特征、住宅需求的的影響因素、住宅需求客戶細(xì)分以及鞍山市住宅消費(fèi)市場的發(fā)展趨勢四個(gè)方面對鞍山市商品住宅需求進(jìn)行淺析，得出鞍山商品住宅需求穩(wěn)定增長的結(jié)論。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場 住宅需求 發(fā)展趨勢

一、商品住宅需求旺盛

經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民收入不斷提高，促使鞍山市住宅市場有效需求迅速擴(kuò)大，市場成交量也持續(xù)增加。2007年6月份，商品住宅銷售面積7.55萬平，銷售額20183萬元，均價(jià)為2673元；7月份銷售面積增加到15.07萬平，銷售額為40169萬元，均價(jià)為2666元；8月份，銷售面積略有減少，達(dá)到9.27萬平方米，銷售額29664萬元，但銷售均價(jià)增至為每平3200元；1月～8月銷售面積累計(jì)為49.43萬平方米，銷售額為141975萬元，均價(jià)為2872元。由此可見，2007年上半年商品住宅市場需求旺盛，交易活躍。

二、住宅市場需求的影響因素分析

1.人口與家庭變化的影響。人口與家庭的數(shù)量在一定程度上決定著住宅需求的總量。人口增加必然會(huì)使家庭數(shù)量增加，就必然增加對住宅的需求，三者應(yīng)保持一定的比例關(guān)系。近年來，隨著鞍山市人口的增長，家庭人口結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2007年8月，鞍山市區(qū)人口已經(jīng)增加到147萬人，家庭數(shù)量也隨之增加，住宅需求迅速增長。

2.住宅價(jià)格的影響。由于住宅自身的特殊性，既屬于生活必需品，又是價(jià)值高、體現(xiàn)成就與地位的商品，這就決定了其價(jià)格彈性波動(dòng)范圍比較大。當(dāng)住宅作為人們生存性消費(fèi)資料時(shí)，這時(shí)住宅是缺乏價(jià)格彈性的；當(dāng)人們對住宅的需求向享受性消費(fèi)資料延伸時(shí)，住宅就傾向于高價(jià)格彈性的特征。近幾年，鞍山市房價(jià)一直攀升，現(xiàn)均價(jià)達(dá)到2872元/平方米，較高的房價(jià)水平一方面抑制了工薪階層和創(chuàng)業(yè)者的購房需求，但大戶型、高價(jià)位的高檔住宅銷售卻依舊火爆。換句話說，現(xiàn)在的鞍山市住宅需求是存在兩面性的，既有生活基本必需品的一面，也有奢侈品的一面。

3.居民收入水平及投資偏好的影響。居民收入對住宅需求有同向的影響，但收入對住宅需求的影響難以簡單地用收入彈性來量化，因?yàn)槭杖胗绊懽≌枨蟮那朗菑?fù)雜的。西方學(xué)者認(rèn)為，該影響基本上分為兩個(gè)渠道：一是收入影響家庭在住宅上持續(xù)不斷地支付現(xiàn)金的能力，通過現(xiàn)金支付能力上的承載力來影響住宅需求;二是收入影響家庭成員一生的財(cái)富積累預(yù)期，通過這種財(cái)富積累的預(yù)期來影響對住宅的需求。近年來鞍山住房消費(fèi)的快速增長正是得益于居民收入水平的提高，購房可支付能力的增加。居民人均可支配收入的持續(xù)增加更增強(qiáng)了居民對未來收入增長的預(yù)期，這大大增加了居民的購房欲望。

4.政策因素的影響。住宅消費(fèi)市場是一個(gè)對政策非常敏感的市場，財(cái)政政策、住房保障政策、信貸政策等都會(huì)對住宅消費(fèi)市場產(chǎn)生重大影響。近幾年隨著全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，全國的各地區(qū)的房價(jià)都不同程度的上漲，而且勢頭愈來愈強(qiáng)勁。在這種趨勢下，國家為了更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，先后頒布了上調(diào)利率和二套房貸款利率等政策，近而影響住房需求量的增加。

三、鞍山市住宅需求客戶群細(xì)分

1.按照客戶的收入水平可分為高收入層、工薪階層、生活保障層。高收入層即我們所說的富人層，他們普遍收入豐厚，物質(zhì)生活水平較高。在購房方面，他們關(guān)注的并不是房價(jià)的高低，而是更為關(guān)注房子的質(zhì)量、舒適度。工薪階層即靠固定的工作收入來維持生活，物質(zhì)生活水準(zhǔn)平平。在購房方面，他們對房價(jià)的關(guān)注度要高于高收入層。而所謂的生活保障層即生活來源不穩(wěn)定客戶，主要特征是沒有固定的生活保障，住房的需求主要靠政府政策。

2.按照客戶的職業(yè)類型可分為工作服型、教案型、背包型。工作服型指鞍鋼職工和政府公務(wù)員。鞍鋼現(xiàn)有在崗工人15.2萬人，平均工資收入每月2200元，該群體成為鞍山市主要的購房需求客戶。除此之外，政府公務(wù)員由于其收入穩(wěn)定且較高而成為商品住宅的又一類消費(fèi)群。教案型指從事教育事業(yè)的人員，這也是鞍山市購房需求的主要客戶來源。背包型主要是指剛剛走出校園，年紀(jì)較輕的學(xué)生，他們面臨在鞍山安家落戶，因此他們也會(huì)成為未來鞍山市的主要購房客戶來源。

3.按照購房觀念可分為滿足住房型和非滿足住房型。滿足住房型即購買住房單純是為了將來居住的客戶，這類群體主要表現(xiàn)為購置婚房。而非滿足住房型即購買住房并不是為了自己居住，這些客戶購房目的主要是投資。最近幾年，鞍山的房價(jià)一直攀升，這些客戶在現(xiàn)有可能較低的價(jià)格購買一些住房作為儲(chǔ)備，將來在房價(jià)居高不下的時(shí)候，賣出這些住房以賺取豐厚的差額，以實(shí)現(xiàn)投資的目的。

四、鞍山市住宅需求市場的發(fā)展趨勢分析

鞍山住宅市場需求的前景十分廣闊。首先，鞍山市人口增長增加對住宅的需求。盡管鞍山人口增長速度較低，但由于人口發(fā)展的慣性所至，到2017年將達(dá)到鞍山戶籍人口規(guī)模的最大峰值3617228人，年均增長率約為3.22‰。人口的數(shù)量增加，就必然會(huì)增加住房需求。其次，舊城改造、城市建設(shè)引致的拆遷購房需求。2007年上半年，鞍山市棚戶區(qū)改造成果顯著。至7月底前，市危舊房全部拆遷完畢，市區(qū)內(nèi)徹底消滅棚戶區(qū)，棚戶區(qū)回遷居民8679戶；危舊房改造拆遷居民34940戶，回遷安置住宅面積188萬平方米。這也會(huì)加快拉動(dòng)鞍山市的住房需求。再次，住宅居民條件的改善。從人均住宅面積的改善情況來看，2005年市區(qū)人均住宅面積是21.18平方米，鞍山市“十一五”規(guī)劃中提到人均住宅面積要實(shí)現(xiàn)24平方米，鞍山市區(qū)人口總量是1461660人，這樣可以計(jì)算出由于居住面積的改善而增加的住宅需求面積是4121882平方米。

從以上各方面分析來看，鞍山市住宅市場的潛在需求依然巨大，這也意味著未來住宅消費(fèi)總量將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升趨勢。

參考文獻(xiàn):

[1]鞍山市統(tǒng)計(jì)局，鞍山統(tǒng)計(jì)月報(bào)，2007（2-9）

[2]樊綱:房價(jià)誰說了算[M].南：江西人民出版社，2004

[3]厲以寧:中國住宅市場的發(fā)展與政策分析[M]，北京：中國物價(jià)出版社，1999