[摘要] 伴隨著蘭州市房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是否健康倍受關(guān)注。本文利用1998年～2007年蘭州市相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，選取指標(biāo)法、計(jì)量模型法兩種方法對(duì)蘭州市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正常，并沒有出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫現(xiàn)象。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 泡沫 蘭州市

近幾年來，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的過程中，隨著大量人口向城市聚集和人們收入水平的不斷提高，我國的許多地區(qū)都出現(xiàn)了不同程度的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，尤其是住宅價(jià)格的上漲。蘭州市作為西部重要的交通樞紐和科技、文化、經(jīng)濟(jì)中心，其房地產(chǎn)的發(fā)展也處于空前的繁榮之中。以2004年為例，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率達(dá)48.15%，商品住房價(jià)格增長率達(dá)24.57%。伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，人們對(duì)蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況產(chǎn)生疑問。蘭州市近年來的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r究竟如何？是否也存在著泡沫的成分？本文首先運(yùn)用指標(biāo)分析法對(duì)蘭州市房地產(chǎn)泡沫做出初步判斷，然后基于投機(jī)理論運(yùn)用計(jì)量模型法進(jìn)一步證實(shí)房地產(chǎn)泡沫存在的可能性。希望本文的研究成果能盡可能反映市場(chǎng)的真實(shí)狀況，并能為政府、投資者和行業(yè)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)決策起到一定的借鑒作用。

一、基于指標(biāo)法的泡沫分析

指標(biāo)法，即根據(jù)某個(gè)特定的指標(biāo)值來判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。該方法計(jì)算簡單，結(jié)果明了，能夠直接說明問題，所以被廣泛采用。根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性，本文采用房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重、房價(jià)收入比、房價(jià)增長率/GDP增長率三個(gè)指標(biāo)來對(duì)蘭州市房地產(chǎn)泡沫存在的可能性進(jìn)行初步判斷。注：本文所使用1998年～2006年蘭州市相關(guān)數(shù)據(jù)均摘自《蘭州統(tǒng)計(jì)年鑒》，2007年數(shù)據(jù)直接來自蘭州市統(tǒng)計(jì)局投資處。

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重

該指標(biāo)直接反映了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理，是反映房地產(chǎn)投資擴(kuò)張是否過度的基礎(chǔ)性指標(biāo)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等。房地產(chǎn)業(yè)投資所占比重過高，會(huì)擠占基本建設(shè)、更新改造資金，從而使經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足。一般認(rèn)為該指標(biāo)的合理區(qū)間為18%～25%。從表1可以看出，1998年～2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重一直低于這一合理區(qū)間，2004年～2007年一直處于合理區(qū)間范圍內(nèi)，并沒有表現(xiàn)出泡沫跡象。

2.房價(jià)收入比

判斷房價(jià)是否正常，最常用的指標(biāo)就是房價(jià)收入比，它是衡量居民購房承受能力的指標(biāo)。所謂房價(jià)收入比就是指每套住房平均價(jià)格與居民家庭平均年收入之比，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力。通俗一點(diǎn)講，就是居民家庭要用多少年的收入才能買到一套平均水平的房子，該比值越大，說明要用更多年的收入才能買到同樣的房子，反映房價(jià)偏高，居民的支付能力降低了。在國際上通常認(rèn)為，房價(jià)收入比如果維持在3～6是一個(gè)比較理想的情形。房價(jià)收入比的計(jì)算公式為：房價(jià)收入比＝每套住房平均價(jià)格總額/居民家庭平均年收入＝商品住房均價(jià)×人均住房面積×平均家庭人口數(shù)/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入×平均家庭人口數(shù)＝商品住房均價(jià)×人均住房面積/居民人均可支配收入。文中人均住房面積按照全國城鎮(zhèn)人均住房面積進(jìn)行計(jì)算，數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站；商品住房均價(jià)采用蘭州市商品住房銷售額除以蘭州市商品住房銷售面積表示。

該指標(biāo)的動(dòng)態(tài)變化可以給我們提供衡量泡沫經(jīng)濟(jì)的非常重要的信息。若居民收入和房價(jià)同步增長，則房價(jià)收入比保持不變，這說明房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于基本正常；如果房價(jià)比收入漲得快，房價(jià)收入比突然快速上升，這意味著居民須花費(fèi)更長時(shí)間的資金積累來支付房款，說明居民的購房能力下降了，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有悖常規(guī)的運(yùn)動(dòng)，可以據(jù)此判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求大，泡沫成分急劇增加。

從表2計(jì)算結(jié)果可以看出，1998年～2003年蘭州市房價(jià)收入比穩(wěn)定在一個(gè)合理的水平上；從2004年起，比值開始提高，2007年達(dá)到最高值為7.44，從這一指標(biāo)的變化可以看出蘭州市居民買房變得越來越困難，應(yīng)該引起重視。但總體上看，并沒有出現(xiàn)房價(jià)收入比的大幅上升，從而不能斷定房地產(chǎn)泡沫的存在。

3.商品住房價(jià)格增長率/GDP增長率

該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的含義來設(shè)計(jì)的，是測(cè)量虛擬經(jīng)濟(jì)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)偏離程度的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。用GDP增長率代表實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為基礎(chǔ)的，該指標(biāo)測(cè)量商品住房價(jià)格增長率相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長率，用來監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)泡沫化程度。通常情況下，房價(jià)的漲幅應(yīng)與GDP的增幅相接近。該指標(biāo)值越大，表明房地產(chǎn)的價(jià)格偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的程度就越大，相應(yīng)的房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。一般認(rèn)為該指標(biāo)的警戒值為2，如果超過2，則說明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫。從表3計(jì)算結(jié)果可以看出，除2004、2006兩年外，蘭州市商品住房價(jià)格的增長率均小于GDP的增長率，2004、2006兩年也低于警戒值2，表明蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，房地產(chǎn)價(jià)格的變化沒有脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐，沒有泡沫跡象。

通過對(duì)上述三個(gè)指標(biāo)的分析，可以初步判斷蘭州市房地產(chǎn)發(fā)展基本正常，并未發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重泡沫現(xiàn)象。但指標(biāo)分析法較為粗略，存在缺陷，指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)多取自國際經(jīng)驗(yàn)，不一定適用于蘭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另外對(duì)同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行判斷時(shí)，采用不同的指標(biāo)進(jìn)行分析，往往會(huì)出現(xiàn)相互矛盾的結(jié)果。為進(jìn)一步證實(shí)上述判斷，下面采用計(jì)量模型法進(jìn)行分析。

二、基于計(jì)量模型法的泡沫分析

房地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)是一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，是由于人們預(yù)期未來價(jià)格變化而產(chǎn)生的群體投機(jī)行為，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)而持續(xù)上漲，因此投機(jī)行為是房地產(chǎn)泡沫形成的主要原因。鑒于此，房地產(chǎn)泡沫存在的可能性可以通過對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)度的測(cè)度來反映。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)度較高，超過設(shè)定的臨界值，則可判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量的投機(jī)行為，房地產(chǎn)泡沫存在的可能性較大；反之，房地產(chǎn)泡沫存在的可能性較小。本文在借鑒以往研究成果基礎(chǔ)上，通過房地產(chǎn)投機(jī)泡沫檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛠頊y(cè)算蘭州市房地產(chǎn)投機(jī)度，進(jìn)而以此判定蘭州市房地產(chǎn)泡沫存在的可能性。

1.房地產(chǎn)投機(jī)泡沫檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?/p>

根據(jù)投機(jī)理論，投資者主要從兩個(gè)方面獲得投機(jī)收益：一是房地產(chǎn)所有者從物業(yè)的使用中獲得收益；二是房地產(chǎn)所有者預(yù)期價(jià)格變化導(dǎo)致其資本收益的增減量。可用如下公式表示價(jià)格的構(gòu)成：

（1）

其中Pt代表t期的房地產(chǎn)價(jià)格；Ptm代表資本收益為零時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格，被認(rèn)為與收入y和短期貸款利率i有關(guān)；Ht代表房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)獲得的預(yù)期資本收益的現(xiàn)值。

(2)

其中，Ht+1*代表下一期預(yù)期資本收益，it代表t期的利率。

(1)、(2)式表明房地產(chǎn)價(jià)格由兩部分構(gòu)成，即房地產(chǎn)的使用價(jià)值加上房地產(chǎn)在各滯后期收益的現(xiàn)值，前一期的利率通常用于折算下一期資本收益的現(xiàn)值。

根據(jù)正反饋機(jī)制，房地產(chǎn)預(yù)期資本收益Ht+1*與前一期收益有關(guān)，也即它受到前一期價(jià)格增長率gt的影響。因此房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成可具體表達(dá)為下式：

(3)

Pt代表房地產(chǎn)價(jià)格，yt代表居民可支配收入，it代表貸款利率，gt/(l+it)代表過去房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長率，ut代表隨機(jī)誤差項(xiàng)。

上式即為價(jià)格預(yù)期影響下的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?。根?jù)周京奎（2004)的推導(dǎo)，房地產(chǎn)投機(jī)度(用字母θ表示)可近似表示為θ=－α3/α2，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，θ的預(yù)警值為0.4，投機(jī)度若大于0.4，則表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的泡沫成分。

2.蘭州市房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的實(shí)證檢驗(yàn)

本文采用1998年～2007年的年度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。選取蘭州市歷年商品住房平均價(jià)格代表房地產(chǎn)價(jià)格變量Pt，蘭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入代表收入變量yt，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款利率代表利率變量it，一年期貸款利率按實(shí)行的時(shí)間作加權(quán)平均處理，利率數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行網(wǎng)站。運(yùn)用Eviews 5.0軟件對(duì)(3)式進(jìn)行回歸分析，回歸結(jié)果如下：

上述回歸方程中t 統(tǒng)計(jì)量比較大，說明解釋變量都通過了顯著性檢驗(yàn)，是影響因變量的重要變量；F統(tǒng)計(jì)量也比較大，說明模型的線性關(guān)系顯著成立；R2＝0.97，說明模型的擬合優(yōu)度較高。

周京奎(2004)在推導(dǎo)房地產(chǎn)投機(jī)度時(shí)，假定P/i<0，所以最終推導(dǎo)結(jié)果為θ=－α3/α2，本文實(shí)證結(jié)果為α2＝252.73>0，即P/i>0，所以相應(yīng)房地產(chǎn)投機(jī)度θ=α3/α2，又因?yàn)棣?＝9.93，投機(jī)度θ＝9.93/252.73＝0.04，遠(yuǎn)小于0.4，由此可以判斷蘭州市近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)度較低，投機(jī)行為較少，尚未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。

三、研究結(jié)論

本文結(jié)合指標(biāo)分析法和計(jì)量模型檢驗(yàn)法，對(duì)蘭州市近年來房地產(chǎn)泡沫的存在與否進(jìn)行了綜合判定，結(jié)果表明：蘭州市近年來房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)的上升態(tài)勢(shì)是有實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐的，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面保持了一致，房地產(chǎn)投機(jī)水平很低，并無泡沫跡象。需要引起注意的是，房價(jià)收人比指標(biāo)近年來呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，表明蘭州市居民買房越來越困難，應(yīng)該引起重視。

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