[摘要] 我國(guó)房地產(chǎn)信用體系正處在初級(jí)建設(shè)階段,借鑒美國(guó)信用制度建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信用體系的建立有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文介紹了美國(guó)信用體系的構(gòu)成和主要特點(diǎn),結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)信用體系建設(shè)的實(shí)際,對(duì)加快我國(guó)房地產(chǎn)信用體系建設(shè)提出了具體的建議。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 信用體系 建議
信用是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ),信用體系在防范金融風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序、提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率等方面發(fā)揮著重要的作用。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家都建立了與其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的信用體系,美國(guó)作為世界上最發(fā)達(dá)的征信國(guó)家,代表著一種比較完善的信用體系模式。目前我國(guó)房地產(chǎn)信用體系正處在初級(jí)建設(shè)階段,研究、借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家信用制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信用體系的建設(shè)有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、美國(guó)模式的結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)
1.模式結(jié)構(gòu)
美國(guó)社會(huì)信用體系由健全的信用管理體系、信用管理的法律體系和市場(chǎng)化的各類(lèi)信用服務(wù)公司組成。
國(guó)家信用管理體系明確界定了政府管理部門(mén)的基本職能,國(guó)家對(duì)信用管理主要監(jiān)督和執(zhí)法部門(mén)分為兩類(lèi):一類(lèi)是銀行系統(tǒng),包括財(cái)政部貨幣監(jiān)理辦公室、聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng);一類(lèi)是非銀行系統(tǒng),包括聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)、國(guó)家信用聯(lián)盟辦公室和儲(chǔ)蓄監(jiān)督局。美國(guó)主要集中在上世紀(jì)60年代對(duì)信用管理進(jìn)行全面的立法,涉及信用產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷(xiāo)售、使用全過(guò)程,已經(jīng)形成完善的信用管理法律框架。公正、獨(dú)立和市場(chǎng)化的征信服務(wù)業(yè):由資本市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)、消費(fèi)者信用評(píng)估機(jī)構(gòu)三部分組成,把各種與信用有關(guān)的信息加工成信用產(chǎn)品,形成高知識(shí)含量、高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。經(jīng)過(guò)百年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),信用服務(wù)企業(yè)已高度集中,形成了穆迪公司、鄧白氏集團(tuán)公司幾個(gè)市場(chǎng)化運(yùn)作主體。
2.主要特點(diǎn)
作為最發(fā)達(dá)的征信國(guó)家,美國(guó)擁有完備的社會(huì)信用體系,主要特點(diǎn):
(1)完善的法律保障,促進(jìn)公開(kāi)政務(wù)信息。信用制度在美國(guó)已有百年的發(fā)展史,通過(guò)20世紀(jì)60~80年代對(duì)信用管理體系全面的立法建設(shè),現(xiàn)已形成信用管理完整的法律體系,如《公平信用報(bào)告法》、《房屋抵押公開(kāi)法》等信用管理方面16部法律。從法律角度界定了國(guó)家秘密、企業(yè)商業(yè)秘密、消費(fèi)者個(gè)人隱私和信息公開(kāi)的基本關(guān)系,在《信息自由法》、《聯(lián)邦咨詢(xún)委員會(huì)法》、《陽(yáng)光下的聯(lián)邦政府法》三部法律規(guī)范下,建立了信息公開(kāi)制度。為建立信用體系政府提供了豐厚的政務(wù)資源。大量公開(kāi)政務(wù)信息,增強(qiáng)了社會(huì)的透明度,保證了信用數(shù)據(jù)的收集與信用產(chǎn)品生產(chǎn)。
(2)信用服務(wù)業(yè)市場(chǎng)化的運(yùn)作模式。美國(guó)的信用服務(wù)業(yè)形成了獨(dú)立、客觀、公正的市場(chǎng)化運(yùn)作模式。信用服務(wù)機(jī)構(gòu)是市場(chǎng)化運(yùn)作的公司,處于優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,政府通過(guò)立法對(duì)征信機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。該模式滿(mǎn)足了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求,對(duì)促進(jìn)信用信息的收集、更新與信用產(chǎn)品生產(chǎn)和銷(xiāo)售發(fā)揮了不可替代的作用。
(3)完善的監(jiān)督管理機(jī)制。采用政府和行業(yè)協(xié)會(huì)相結(jié)合的監(jiān)管體系,聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)是信用管理行業(yè)的主要監(jiān)管部門(mén),司法部、財(cái)政部貨幣監(jiān)理局和聯(lián)邦儲(chǔ)備系統(tǒng)在監(jiān)管方面也發(fā)揮著重要作用。同時(shí)資信評(píng)級(jí)、征信、個(gè)人資信都建有相應(yīng)的行業(yè)協(xié)會(huì),作為企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)聯(lián)系的紐帶和行業(yè)自律管理部門(mén)。
(4)市場(chǎng)主體信用意識(shí)及對(duì)信用產(chǎn)品巨大市場(chǎng)需求。在美國(guó)不論是企業(yè)還是個(gè)人,都有很強(qiáng)的信用觀念,信用記錄差的企業(yè)和個(gè)人在生產(chǎn)、生活等多方面會(huì)受到極大制約。為了有效防范信用風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)一般不愿與沒(méi)有資信記錄的客戶(hù)交往,個(gè)人也十分注重自身的信用狀況。美國(guó)政府十分重視信用產(chǎn)品的市場(chǎng)需求,在法律中做出明確規(guī)定,監(jiān)管機(jī)構(gòu)也提出有關(guān)的要求,使絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)主體把信用評(píng)級(jí)和評(píng)級(jí)結(jié)果運(yùn)用作為一種自覺(jué)行動(dòng),為信用體系的健康發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的市場(chǎng)空間。
(5)對(duì)失信者完備的懲戒制度。美國(guó)信用制度的重要組成部分是對(duì)失信者的懲戒。把失信者的失信行為擴(kuò)大為失信方與全社會(huì)的矛盾,而且失信記錄依照法律規(guī)定要保留多年。懲戒制度包括經(jīng)濟(jì)處罰、勞動(dòng)處罰和司法配合,對(duì)各類(lèi)失信行為的懲戒都有明確的規(guī)定,使失信者付出昂貴的失信成本,對(duì)不法奸商或失信者具有強(qiáng)大的威脅和震撼力。促使企業(yè)和個(gè)人自覺(jué)培育和維護(hù)自身信用,形成誠(chéng)信和守法的良好習(xí)慣。
二、加快我國(guó)房地產(chǎn)信用體系建設(shè)的思考
近年來(lái),涉及房地產(chǎn)相關(guān)的質(zhì)量、價(jià)格、廣告、計(jì)量、物業(yè)管理等投訴以每年20%的速度遞增,2004年全國(guó)消協(xié)組織共受理商品房投訴達(dá)2.053萬(wàn)件,而解決率居倒數(shù)第一。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看,一方面面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇,同時(shí)也出現(xiàn)了嚴(yán)重的誠(chéng)信危機(jī),因此加快房地產(chǎn)信用體系建設(shè)迫在眉睫。
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)法律建設(shè),構(gòu)建房地產(chǎn)信用法律框架
從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,信用管理法律體系是信用體系健康規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ),建立信用法律體系作為信用建設(shè)的基礎(chǔ)性工作,為信用體系的建立和發(fā)展提供了制度保證。建立房地產(chǎn)信用體系首先是建立相應(yīng)的法律體系,在這方面我國(guó)仍然是空白。當(dāng)前立法建設(shè)重點(diǎn)是從行業(yè)管理的角度界定好國(guó)家機(jī)密與政務(wù)公開(kāi)、商業(yè)秘密與企業(yè)信息、個(gè)人隱私與個(gè)人信息基本關(guān)系,著手制定《房地產(chǎn)政務(wù)信息公開(kāi)法規(guī)》、《企業(yè)商業(yè)秘密法規(guī)》、《個(gè)人隱私權(quán)法規(guī)》、《消費(fèi)信用保護(hù)法規(guī)》、《房地產(chǎn)信用報(bào)告法規(guī)》,然后抓緊修改其它相關(guān)法律法規(guī),構(gòu)建房地產(chǎn)信用體系的法律框架。在此基礎(chǔ)上出臺(tái)信用管理方面的規(guī)章制度,并通過(guò)立法建立房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)與其他相關(guān)部門(mén)的交流和協(xié)調(diào)機(jī)制,以促進(jìn)信用建設(shè)的規(guī)范發(fā)展。
2.建立失信懲戒和守信激勵(lì)機(jī)制,強(qiáng)化房地產(chǎn)信用體系建設(shè)
建立房地產(chǎn)信用體系,要形成誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的社會(huì)環(huán)境,必須使失信成本大于守信成本。因此,必須建立強(qiáng)有力的懲戒機(jī)制,綜合運(yùn)用道德、行政、經(jīng)濟(jì)和法律等手段來(lái)嚴(yán)懲失信行為。在道德上,房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)將其失信記錄向社會(huì)公布、廣泛傳播,在社會(huì)生活中讓失信者一處失信處處受罰。在行政上,采取記錄、警告、處罰、資質(zhì)降級(jí)、取消市場(chǎng)準(zhǔn)入、依法追究責(zé)任等行政管理手段,而且讓失信記錄依法保留多年,使失信者在一定期限內(nèi)付出沉重的代價(jià)。在經(jīng)濟(jì)上,要加大經(jīng)濟(jì)處罰力度,使失信成本大大超過(guò)預(yù)期收益。在法律上,建立和完善對(duì)失信行為司法處理,依法量刑做出司法性懲戒。按照懲戒與激勵(lì)并重的原則,對(duì)誠(chéng)信企業(yè)政府管理部門(mén)在競(jìng)標(biāo)摘牌、市場(chǎng)準(zhǔn)入、資質(zhì)升級(jí)等方面優(yōu)先考慮;在定期性檢查、審驗(yàn)、年審時(shí),給予以免檢或免審;在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中優(yōu)先提供相關(guān)服務(wù)、在評(píng)比表彰中予以?xún)?yōu)先推薦,并通過(guò)媒體宣傳擴(kuò)大影響。
3.強(qiáng)化信息披露制度,形成房地產(chǎn)信息傳遞平臺(tái)
誠(chéng)信缺失的重要原因之一是信息不對(duì)稱(chēng),降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱(chēng)是房地產(chǎn)信用體系建設(shè)的關(guān)鍵。因此,強(qiáng)化信息披露制度,形成房地產(chǎn)信息傳遞機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)需求信息、供給信息、企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息和政府政務(wù)信息,應(yīng)在指定媒體上定期如實(shí)披露,建立與社會(huì)公眾溝通的信息平臺(tái),保證房地產(chǎn)信息傳遞。要充分利用現(xiàn)代通信技術(shù)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)資源的優(yōu)勢(shì),以房地產(chǎn)電子政務(wù)系統(tǒng)、行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)為基礎(chǔ),形成覆蓋全行業(yè)并通過(guò)中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)實(shí)現(xiàn)各級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)、協(xié)會(huì)網(wǎng)站的互通,構(gòu)成房地產(chǎn)信息傳遞網(wǎng)絡(luò),形成房地產(chǎn)信息與社會(huì)溝通的平臺(tái)。
4.大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用,建立房地產(chǎn)行業(yè)的自律機(jī)制
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,行業(yè)協(xié)會(huì)是協(xié)調(diào)和平衡市場(chǎng)主體利益、提高資源配置效率的重要組織機(jī)構(gòu),更多的是組織、協(xié)調(diào)、引領(lǐng)行業(yè)自律發(fā)展。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制和管理體制改革的不斷深入,政府要積極扶持、指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)行使行業(yè)規(guī)范管理的職能,使協(xié)會(huì)既能反映企業(yè)的要求,又具有規(guī)范行業(yè)成員行為的作用。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信體系的建立和完善,即要解決當(dāng)前突出問(wèn)題,又要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度建設(shè),行業(yè)協(xié)會(huì)要引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí),更多地關(guān)注和承擔(dān)社會(huì)責(zé)任,推動(dòng)企業(yè)的誠(chéng)信建設(shè),逐步建立行業(yè)的自律機(jī)制,塑造行業(yè)形象。
5.加強(qiáng)企業(yè)信用文化建設(shè),樹(shù)立企業(yè)信用品牌
企業(yè)文化是企業(yè)內(nèi)部形成的一種規(guī)范行為模式,涉及企業(yè)的價(jià)值觀、經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)行為等。當(dāng)前企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)自身的信用建設(shè),形成 “誠(chéng)信為本”的經(jīng)營(yíng)理念,強(qiáng)化企業(yè)自律行為規(guī)范,才能在房地產(chǎn)市場(chǎng)中贏得消費(fèi)者的青睞,樹(shù)立企業(yè)品牌。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系逐步完善的階段,強(qiáng)調(diào)企業(yè)的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)尤為重要,即使在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家,一個(gè)企業(yè)如果只強(qiáng)調(diào)企業(yè)利益的最大化而忽略誠(chéng)信為本的經(jīng)營(yíng)思想,企業(yè)最終將被市場(chǎng)淘汰。
企業(yè)信用文化建設(shè)需求企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)的支持和倡導(dǎo),將信用管理作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容,在企業(yè)內(nèi)部形成誠(chéng)信為本的文化氛圍,在企業(yè)外部樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的企業(yè)形象,提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的透明度,逐步取得全社會(huì)信賴(lài)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入信用競(jìng)爭(zhēng)的新階段,房地產(chǎn)投訴是行業(yè)發(fā)展到一定階段產(chǎn)生的問(wèn)題,一方面反映了消費(fèi)者日益成熟和理性,另一方面也反映了房地產(chǎn)企業(yè)多年來(lái)存在和積累的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立誠(chéng)信為本經(jīng)營(yíng)理念,轉(zhuǎn)變思想觀念,以積極的態(tài)度正視這些問(wèn)題,從質(zhì)量、管理、服務(wù)中去尋找原因,在解決投訴的過(guò)程中樹(shù)立起企業(yè)的信用品牌和企業(yè)形象。
三、結(jié)語(yǔ)
我國(guó)信用體系建設(shè)但借鑒國(guó)外信用體系建設(shè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)是十分必要的,結(jié)合國(guó)情目前以政府為主導(dǎo),一個(gè)以道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、法律為保障的社會(huì)信用體系建設(shè)的探索正在開(kāi)展。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中即是支柱產(chǎn)業(yè),又是消費(fèi)熱點(diǎn)。對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)、滿(mǎn)足人民群眾的住房需求、全面建設(shè)小康和諧社會(huì)發(fā)揮重要的作用。因此,加快房地產(chǎn)信用體系建設(shè),在房地產(chǎn)信用法律框架下,建立激勵(lì)、懲戒和行業(yè)自律機(jī)制,強(qiáng)化信息披露制度和企業(yè)信用建設(shè),為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展,為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出新的貢獻(xiàn)。
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