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        房地產(chǎn)信托 突圍新主力

        2008-12-31 00:00:00
        投資與理財(cái) 2008年21期

        嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控,從緊的貨幣政策,較高的收益預(yù)期,成就了房地產(chǎn)信托理財(cái)。

        今年以來,在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控與從緊的貨幣政策下,備受資金之苦的房地產(chǎn)業(yè)借道信托,樹起了高收益的幌子,使房地產(chǎn)信托儼然成了證券類信托產(chǎn)品的“接班人”。

        據(jù)普益財(cái)富統(tǒng)計(jì),今年1-9月,國(guó)內(nèi)共發(fā)行60款房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品,募集資金總規(guī)模接近100億人民幣,而且發(fā)行量逐月增加,到9月份則達(dá)到了21.94億元,接近全年已募集規(guī)模的25%。

        今年6月,北京國(guó)際信托投資有限公司發(fā)行的財(cái)富5號(hào)集合資金信托計(jì)劃,預(yù)期收益率最高可達(dá)15%。7月,中信信托公司發(fā)行的中信鴻圖投資集合資金信托計(jì)劃預(yù)期收益率達(dá)到24%。

        房地產(chǎn)信托在2008年的走強(qiáng),與2003年有同樣的理由,均因房地產(chǎn)企業(yè)融資陷困境,不得已借道信托融資。重慶國(guó)際信托投資公司私人股權(quán)投資部總經(jīng)理傅志強(qiáng)告訴記者:“其實(shí)2005年開始,房地產(chǎn)企業(yè)就一直在不斷探討多元化融資之路,今年以來,因?yàn)楣善笔袌?chǎng)走熊,一直在信托資金上高居榜首的證券投資類信托產(chǎn)品開始下降,取而代之的是房地產(chǎn)信托?!?/p>

        據(jù)市場(chǎng)人士介紹,很多房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行不到一周就提前賣完了,熱捧程度不亞于2007年的打新股類理財(cái)產(chǎn)品。另據(jù)了解,從目前的實(shí)際兌付情況來看,在已發(fā)行并兌付的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中,尚未有因投資出現(xiàn)問題而無法兌付的情況,且所有的產(chǎn)品均達(dá)到甚至超過預(yù)期收益率。

        房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品能夠賣得火熱,還得益于其超高的預(yù)期收益回報(bào)。目前,理財(cái)市場(chǎng)已難見收益率超過6%的人民幣理財(cái)產(chǎn)品,而9月發(fā)行的房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品平均收益率達(dá)11.16%,最低收益率為6%,最高甚至達(dá)到20%。

        “房地產(chǎn)開發(fā)商需要資金,才不惜提供這么高的收益率、付出這么大的成本。”北京一信托公司產(chǎn)品研發(fā)部負(fù)責(zé)人說。一方面有不計(jì)成本的資金需求方,一方面市場(chǎng)資金又投資無門,房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品今年以來的持續(xù)火爆也就不足為奇了。

        信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的偏愛也是一個(gè)原因。傅志強(qiáng)介紹說,國(guó)家限制銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),因此信托公司在土地招標(biāo)之前進(jìn)入地產(chǎn)項(xiàng)目,幫助房地產(chǎn)商解決拿地資金,在地產(chǎn)商利用信托資金拿到土地并取得土地證之后,銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目,替換出信托資金。即使地產(chǎn)商最終拿不到地,也不影響信托資金的安全?;蛘咝磐匈Y金進(jìn)入后,地產(chǎn)商拿到了地,但銀行資金跟不上,信托資金還有土地作為抵押,與其他抵押品比較,土地的變現(xiàn)能力更強(qiáng),即使出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn),信托資金也容易退出。

        房地產(chǎn)信托熱銷的局面能持續(xù)多久?中泰信托研究發(fā)展部總經(jīng)理助理盛大認(rèn)為,信托融資是銀行信貸的一個(gè)替補(bǔ)角色。房地產(chǎn)信托總是隨宏觀調(diào)控趨緊及房地產(chǎn)遇困境而發(fā)展,隨房地產(chǎn)火爆及宏觀環(huán)境寬松而低迷。但從目前的情況看,尚沒有地方政府的新政直接幫助開發(fā)商緩解資金困難,同時(shí),央行、銀監(jiān)會(huì)近期仍重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)開發(fā)貸款要防范風(fēng)險(xiǎn)。因此,即使新政取得效果,或許并不意味著開發(fā)商銀行融資渠道重新被打通,房地產(chǎn)投資類信托產(chǎn)品的供應(yīng)方面不會(huì)出現(xiàn)較大變化。

        另一方面,今年以來,隨著證券市場(chǎng)的大幅回落,各種投資工具收益平淡。在這個(gè)背景下,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品市場(chǎng)相對(duì)來說還是很具有投資價(jià)值的。 “我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)信托相對(duì)熱銷的局面仍將持續(xù)。”盛大表示。

        業(yè)內(nèi)人士表示,日前保險(xiǎn)法修訂草案規(guī)定可投資不動(dòng)產(chǎn),說明政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)商從別的渠道獲得資金。所以,信托這一類的資產(chǎn)證券化會(huì)逐漸增多,間接融資部分會(huì)逐漸減少。

        或許,房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品會(huì)比證券類信托來得長(zhǎng)遠(yuǎn)而穩(wěn)定。

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