從2005年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一系列的宏觀調(diào)控。在這場(chǎng)洗禮中，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了從未有過(guò)的波動(dòng)。有人認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到了“拐點(diǎn)”，有人則認(rèn)為還有繼續(xù)上升的趨勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn)在這一年里到底如何發(fā)展呢？本文從我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以及宏觀調(diào)控有效性的角度來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。

▲▲ 一、宏觀調(diào)控手段的回顧

早在2005 年年初，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象，國(guó)務(wù)院就作出了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的決策，下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，業(yè)內(nèi)將其稱之為“國(guó)八條”。其將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到了政治高度，要求建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，并第一次明確提出“對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、控制不力的，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任”。此后一月，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)，又著重分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題，并提出了“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八點(diǎn)措施”，即“新八條”。2005 年5月11日，繼“國(guó)八條”、“新八條”之后，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了由建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。這是目前中央政府在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過(guò)程中由政策層面向操作層面的細(xì)化措施。中央這一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，被業(yè)內(nèi)形象的稱之為“組合拳 ”。2005 年“國(guó)八條”、“新八條”等一系列宏觀調(diào)控組合拳“打”得各方都是應(yīng)接不暇。雖然通過(guò)2005年“急風(fēng)驟雨”式的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)“虛火”消退了不少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅同比明顯回落，但許多地區(qū)的房?jī)r(jià)仍快速上漲。所以，總的說(shuō)來(lái)，2005 年的房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的目的，不僅沒(méi)有解決需求的問(wèn)題，反倒一定程度上讓供給受到了抑制。這與政策無(wú)法有效操作，房?jī)r(jià)調(diào)控幅度、戶型調(diào)控指標(biāo)、商品房與經(jīng)濟(jì)適用房比例不具體以及房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)缺乏統(tǒng)一口徑都有很大的關(guān)系。因此，經(jīng)過(guò)了2005年近一年指向“調(diào)控房?jī)r(jià)”的“房地產(chǎn)新政”之后，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)依舊“高燒不退”，住房問(wèn)題逐漸引發(fā)了一系列社會(huì)矛盾。因?yàn)?，每?dāng)新政策出臺(tái)后，購(gòu)房者都期望政策出臺(tái)會(huì)拉低房?jī)r(jià)，所以延緩了購(gòu)房計(jì)劃。但當(dāng)政策效應(yīng)過(guò)后，房?jī)r(jià)并沒(méi)有如預(yù)期中那樣降低，這時(shí)就會(huì)有更多消費(fèi)者加入購(gòu)房大軍中，造成因?yàn)檠泳彿e壓后的“井噴”現(xiàn)象，進(jìn)一步抬高了房?jī)r(jià)。

由于房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問(wèn)題尚未從根本上解決，進(jìn)入2006 年之后，全國(guó)不少大中城市的房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)。面對(duì)房?jī)r(jià)的瘋漲，中央政府和地方政府相繼出臺(tái)了新一輪的調(diào)控手段。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條指導(dǎo)性措施（“國(guó)六條”），具體六項(xiàng)措施包括重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)以及進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等內(nèi)容，這些措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一定的警示。但“國(guó)六條”依然采用的是“懷柔政策”。隨后細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控的一系列文件相繼出臺(tái)，同時(shí)，央行兩次加息，要求商業(yè)銀行提高大戶型按揭貸款首付比例、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理等金融措施密集出臺(tái)，從土地、稅收、外資準(zhǔn)入、信貸、住房結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等方面全方位對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面調(diào)控。所有這一切，都顯示了政府控制房?jī)r(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的決心。但是，我們仔細(xì)研讀“國(guó)六條”以及其他文件中提出的具體措施，其中從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)“房?jī)r(jià)下跌”的明確字眼或者間接暗示。如果非要說(shuō)其中有什么暗示的話，那就是“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”這句話。在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，這句話意味著希望房?jī)r(jià)不要再跌了；在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，這句話意味著希望房?jī)r(jià)不要漲得太快。很顯然，我們的政策是要保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)，主要是要將房?jī)r(jià)過(guò)高的增長(zhǎng)幅度降下來(lái)，這并不等于房?jī)r(jià)會(huì)下跌。因此，2006年國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并沒(méi)有明顯改變其運(yùn)行軌跡。一些大城市的房?jī)r(jià)還創(chuàng)下了歷史新高。

▲▲ 二、2007年來(lái)宏觀調(diào)控的新舉措

政策調(diào)控延續(xù)到2007 年，除了落實(shí)前幾年出臺(tái)的各項(xiàng)措施外，政策再次對(duì)其作了完善。2007年1月16日，國(guó)稅總局下發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。作為年內(nèi)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的第一道政策，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控再度升溫。從2007年3月18日起，中央銀行便吹起了加息的號(hào)角。接下來(lái)5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日，央行已連續(xù)進(jìn)行6次加息。從2007年6次加息的幅度來(lái)看，每次的增幅其實(shí)都不大，均屬于微調(diào)，單次的加息不會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成太大的沖擊；不過(guò)，頻繁的加息達(dá)到了累積的效果，并對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了放大效應(yīng)；這也從市場(chǎng)反應(yīng)中體現(xiàn)了出來(lái)。前三次加息，對(duì)于住房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，心理預(yù)警作用仍然要大于實(shí)際的成本支出，并沒(méi)有形成市場(chǎng)波動(dòng)以及引發(fā)投資者的拋售，反而因?yàn)榉績(jī)r(jià)的持續(xù)上漲掩蓋了加息的作用，使得購(gòu)房者追漲心理依然濃厚，購(gòu)房需求有增無(wú)減。在經(jīng)過(guò)了6次加息后，房貸消費(fèi)者開(kāi)始面臨巨大的成本累積風(fēng)險(xiǎn)，特別是部分大戶型持有者；在銷售周期本來(lái)就長(zhǎng)的情況下，為了盡快出售，其心理價(jià)位有所松動(dòng)。2007年6月，商務(wù)部和國(guó)家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，以此進(jìn)一步遏制外資在中國(guó)內(nèi)地的炒房行為。2007年8月21日，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的通知》，規(guī)定從2007年8月22 日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。2007 年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求：對(duì)于貸款購(gòu)買第二套房，首付不低于四成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1 倍；不得發(fā)放加按揭、不指定用途貸款及循環(huán)貸；嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，項(xiàng)目資本金不達(dá)35%，不得發(fā)放貸款等。隨后，12 月11 日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確了以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，并且規(guī)定“對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行”，同時(shí)，已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，也按照前述規(guī)定執(zhí)行。這對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)具有積極的意義。對(duì)第二套房提高首付款及利率主要是為了抑制投資性需求，降低投資性購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力。同年，中央銀行將存款類金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為14.5％，創(chuàng)20余年歷史新高。至此，2007 年已上調(diào)存款準(zhǔn)備金率10次，這在一定程度上控制了銀行放貸的額度，對(duì)于普通房產(chǎn)消費(fèi)者的影響程度并不是很大，不過(guò)由于頻繁的上調(diào)，存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)達(dá)到歷史的最高點(diǎn)，這對(duì)于2008年銀行系統(tǒng)的放貸量將產(chǎn)生一定的影響。而且2007年12月5日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束時(shí)宣布，2008 年貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”，主要的政策工具將是對(duì)銀行貸款實(shí)施更嚴(yán)格的控制，以冷卻大規(guī)模的投資。在2008 年貨幣政策從緊的主基調(diào)下，房貸緊縮政策將會(huì)進(jìn)一步延續(xù)，而這一點(diǎn)已經(jīng)在年底的銀行房貸執(zhí)行政策中得到了很好的體現(xiàn)，普通消費(fèi)者在貸款審批時(shí)，其審查的力度已經(jīng)變得更加嚴(yán)格。

2007年在堅(jiān)定不移的穩(wěn)定房?jī)r(jià)之外，還建立和完善的住房保障制度角度。如2007年8月13日國(guó)務(wù)院公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》；在2007年12月3日，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲(chǔ)備管理辦法》。

▲▲ 三、宏觀調(diào)控的有效性分析

面對(duì)屢調(diào)屢漲的房?jī)r(jià)，人們不禁要問(wèn):針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控有效嗎? 在針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的宏觀調(diào)控中，緊“銀根”和緊“地根”成為我國(guó)調(diào)控部門采用的主要手段。緊“銀根”可以減少對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而降低市場(chǎng)價(jià)格。這個(gè)辦法成為調(diào)控的主要手段很好理解。但是，當(dāng)收緊土地成為多部委的共識(shí)后，會(huì)導(dǎo)致地價(jià)上漲，必然跟調(diào)控的另一目標(biāo)——“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”產(chǎn)生沖突。因?yàn)榫o“地根”減少的是對(duì)房地產(chǎn)的供給，當(dāng)然會(huì)提高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。然而，事實(shí)證明，在抑制房?jī)r(jià)方面，土地政策與其他調(diào)控措施相配合，初步起到了遏制投機(jī)炒作，平抑住房?jī)r(jià)格的作用，甚至比貨幣政策更有效。這又該如何理解呢? 緊“地根”怎么反而會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降呢?

對(duì)于屢調(diào)屢漲的房?jī)r(jià)，從政府機(jī)構(gòu)到研究學(xué)者都給出了各種各樣的解釋和解決辦法。在眾多的解釋中，占主流地位的解釋主要有如下幾種:一種觀點(diǎn)認(rèn)為房市反轉(zhuǎn)的根源在于資金過(guò)剩，近幾年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)突出問(wèn)題就是流動(dòng)性過(guò)剩，這一點(diǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上也表現(xiàn)出來(lái)，當(dāng)政府試圖通過(guò)提高利率收緊“銀根”時(shí)，購(gòu)房者紛紛提前還貸就是一個(gè)例證。房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力則在于地方政府從增加自身財(cái)政收入出發(fā)而“積極托市”，地方政府通過(guò)土地拍賣可以獲得巨額的財(cái)政收入，房市價(jià)格上漲無(wú)疑可以提升開(kāi)發(fā)商“拿地”的愿望。這種利益關(guān)系最終使地方政府與開(kāi)發(fā)商成為一個(gè)“利益共同體”，即使中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)的意圖非常明確，但地方政府的執(zhí)行意愿并不強(qiáng)烈。另一種觀點(diǎn)從供求角度進(jìn)行了解釋，認(rèn)為房?jī)r(jià)之所以居高不下，根本原因在于房地產(chǎn)總體供不應(yīng)求，住宅供需呈現(xiàn)大面積缺口。由于人口增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的推進(jìn)，有住房需求的人越來(lái)越多，而土地資源稀缺，供需矛盾的長(zhǎng)期存在不僅使現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)降不下來(lái)，從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)仍會(huì)只漲不跌。

然而，如果仔細(xì)推敲這些解釋，就會(huì)發(fā)現(xiàn)它們或多或少都存在一些瑕疵。更關(guān)鍵的是，對(duì)于通過(guò)土地政策抑制房?jī)r(jià)上升，它們的解釋很少，甚或根本無(wú)法解釋。事實(shí)上，這種有意無(wú)意的回避恰恰暴露了它們的軟肋:它們無(wú)法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果不好和土地政策比貨幣政策更有效這兩個(gè)問(wèn)題作出統(tǒng)一框架的回答。

其實(shí)，根據(jù)新制度學(xué)派的代表人物加爾布雷思(John Kenneth Galbraith) 提出的“生產(chǎn)者主權(quán)”的觀點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果不好和土地政策比貨幣政策更有效這兩個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生的原因是完全一致的:根源就在于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還是一個(gè)“生產(chǎn)者主權(quán)”市場(chǎng)。在這個(gè)不對(duì)稱的市場(chǎng)上，生產(chǎn)者居于絕對(duì)的控制地位，政府的宏觀調(diào)控措施難以對(duì)它產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。只有設(shè)法打破這種“生產(chǎn)者主權(quán)”，建立一個(gè)“消費(fèi)者主權(quán)”的市場(chǎng)，才能解決這一系列問(wèn)題。

綜上分析，由于政府宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的速度受到抑制，在一定程度上對(duì)中國(guó)房產(chǎn)界產(chǎn)生了降溫作用。但是由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是“生產(chǎn)者主權(quán)市場(chǎng)”，表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合謀定價(jià)，甚至利用購(gòu)房人倒逼政府，宏觀調(diào)控的有效性有一定程度上缺乏，再加上其他行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的依賴性很高，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)出現(xiàn)所謂的“拐點(diǎn)”，總體看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)較平穩(wěn)的發(fā)展。

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（責(zé)任編輯：張曉輝）