摘要：物業(yè)管理行業(yè)是一個充滿競爭的新興行業(yè)，隨著物業(yè)管理實踐的不斷深化以及物業(yè)管理機制的引入，物業(yè)管理企業(yè)也遇到了很多問題。而財務(wù)管理是物業(yè)管理生存發(fā)展的關(guān)鍵。本文首先介紹了物業(yè)管理行業(yè)的特點，在此基礎(chǔ)上提出物業(yè)管理行業(yè)在財務(wù)管理中存在的問題，并提出相應的對策。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 財務(wù)管理

物業(yè)管理是一個新興的充滿競爭力的行業(yè)，在行業(yè)中有其自身的特點，而且物業(yè)管理行業(yè)的財務(wù)核算也有其自身的特點，在物業(yè)管理企業(yè)中，經(jīng)濟核算中最主要的就是財務(wù)核算。因為業(yè)主最關(guān)心的就是物業(yè)管理收費的使用狀況等信息。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須向使用者提供這一系列財務(wù)信息。近幾年來，我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，雖然物業(yè)管理行業(yè)面臨著很好的機遇，但是同時也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。因此，加強物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理非常重要。

▲▲ 一、物業(yè)管理企業(yè)行業(yè)特點

物業(yè)管理行業(yè)其會計核算擁有自身的特點，而且在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部不同的類型也有其自身的特點：

（一）物業(yè)管理行業(yè)區(qū)別于其它行業(yè)的特點

物業(yè)管理行業(yè)是一個新興行業(yè)，其會計核算有其自身的特點，物業(yè)管理并不涉及生產(chǎn)活動，因此資金流動過程比較簡單，會計核算也相對簡單。物業(yè)管理最主要的特征就是物業(yè)管理的收費以及使用情況要受到業(yè)主的監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)必須向客戶提供最全面的財務(wù)信息，保證客戶了解整個資金運作過程。

（二）物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部特點

隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，我國的物業(yè)管理企業(yè)逐漸分化為不同的類型，一般分為商業(yè)物業(yè)、辦公區(qū)物業(yè)以及小區(qū)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)盈利性較高，市場吸引力比較強，一般情況下，商業(yè)物業(yè)公司最主要的就是物業(yè)管理，即為客戶提供保安、清潔業(yè)務(wù)以及工程管理等，保證物業(yè)公司的良好運營，高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)可以保證公司的穩(wěn)定發(fā)展，但是商業(yè)物業(yè)對各方面的要求都很高，而且市場規(guī)模會越來越大，會多方面經(jīng)營，以更好地滿足客戶的需求，展開協(xié)同經(jīng)營。

相對于商業(yè)物業(yè)來說，辦公區(qū)物業(yè)以及小區(qū)物業(yè)盈利性較低，因為這些物業(yè)大部分是伴隨著開發(fā)商的物業(yè)而來的，而這部分利潤相對于地產(chǎn)利潤來說是相對較小的，而且，目前來說，這部分物業(yè)做的并不理想，行業(yè)并不集中，利潤較低，很多不能滿足客戶的需求。因此，這部分物業(yè)公司競爭力是相對較低的，長時間內(nèi)會通過市場競爭將行業(yè)集中，優(yōu)勝劣汰，更好的為客戶服務(wù)。

總之，無論從哪種類型的物業(yè)管理來說，這類企業(yè)的經(jīng)濟核算的核心就是財務(wù)核算，財務(wù)管理是大致相同的，因為客戶更關(guān)心他們的利益是否受到保護，必須向客戶提供一系列財務(wù)信息。下面筆者將介紹我國物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀。

▲▲ 二、我國物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

(一) 大部分企業(yè)并沒有認識到財務(wù)管理的重要性

我國物業(yè)管理企業(yè)是一個新興的朝陽行業(yè)，目前我國企業(yè)的財務(wù)管理并沒有達到應有的水平，而物業(yè)管理企業(yè)對于財務(wù)管理的認識更加不夠，財務(wù)管理整體水平不高，領(lǐng)導不加以重視，而且我國物業(yè)管理企業(yè)由于組建方式不同，因此在財務(wù)管理上，參照的準則、制度也不同，還有的物業(yè)企業(yè)結(jié)合自身的要求自行建立賬目，這就使物業(yè)企業(yè)財務(wù)制度多元化，行業(yè)橫向比較不可行，既不利于正確核算企業(yè)的經(jīng)營成果，也不利于真實反映企業(yè)的財務(wù)狀況。因此，物業(yè)管理企業(yè)要逐漸認識到財務(wù)管理的重要性，完善財務(wù)管理體系。

（二）內(nèi)部財務(wù)控制不規(guī)范

總體來說，我國物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制不規(guī)范，物業(yè)管理企業(yè)還沒有完整的財務(wù)管理辦法可供遵循，而且有的物業(yè)公司由于核算簡單，并沒有制定出內(nèi)部財務(wù)制度，這對于物業(yè)企業(yè)來說都是不合理的。大部分企業(yè)根據(jù)自身企業(yè)的發(fā)展需要設(shè)立賬目，會計基礎(chǔ)管理薄弱，依法建賬不到位，并沒有按照會計科目的要求分門別類的設(shè)置明細的賬目，這不利于企業(yè)及時的向客戶反映物業(yè)管理費的使用情況，會計信息不能得到真實的反映。

（三）投融資管理體制不完善，資金調(diào)度不合理

物業(yè)管理企業(yè)一般規(guī)模比較小，為了擴大規(guī)模，單純的物業(yè)管理是不能滿足其需求的，因此，物業(yè)企業(yè)為了擴大規(guī)模必然會進行投資。但是總體來說，物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理體系不健全，對于投資缺乏全面的財務(wù)預算，投資管理體制不完善。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)為了擴大規(guī)模，必然會進行融資，現(xiàn)在融資渠道已經(jīng)多元化，但是物業(yè)管理企業(yè)同其他企業(yè)相比，存在的普遍現(xiàn)象就是融資困難，融資渠道不夠順暢，這跟物業(yè)管理企業(yè)不完善的財務(wù)管理體制是相關(guān)的，物業(yè)管理企業(yè)普遍存在的問題就是資金調(diào)度不合理，資金閑置或者不足，財產(chǎn)物資管理無序，而且應收賬款回收緩慢，資金周轉(zhuǎn)困難。正因為物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理體制不完善，無論是貸款還是進行其它融資，融資成本都會較高，因為財務(wù)管理體制不完善，信用等級相對較低，因此，物業(yè)企業(yè)加強財務(wù)管理體制的建立是必需的。

▲▲ 三、加強物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的建議

（一）把財務(wù)管理作為物業(yè)企業(yè)管理的核心

財務(wù)管理目標決定著企業(yè)財務(wù)管理的基本方向，財務(wù)管理的目標與物業(yè)管理企業(yè)的目標是一致的，物業(yè)管理企業(yè)為了能讓客戶得到資金運作的信息，必須建立良好的財務(wù)管理體系，財務(wù)管理活動滲透到物業(yè)企業(yè)各個環(huán)節(jié)之中。而且，物業(yè)管理企業(yè)為了擴大自身的規(guī)模，必然要進行投資以及融資的可行性分析，這就取決于企業(yè)是否有一個良好的內(nèi)部財務(wù)管理系統(tǒng)，以使企業(yè)實現(xiàn)利潤增值，提高資金使用效率。企業(yè)領(lǐng)導人員要建立一個公平、規(guī)范的企業(yè)理財環(huán)境，防止企業(yè)違法違規(guī)行為的發(fā)生，國家也要出臺相關(guān)政策進行監(jiān)督，維護大眾利益。領(lǐng)導人員也要努力提高財務(wù)人員的素質(zhì)，定期不定期的對財務(wù)人員進行培訓，按照國家會計制度的規(guī)定設(shè)定和使用會計科目，從思想上重視起來，更好的制定項目計劃，做好可行性分析，最大限度的為企業(yè)創(chuàng)造利益。

（二）要全面展開財務(wù)分析，保證資金合理運用

物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營的過程中，經(jīng)濟收益主要來自于兩個方面，一個是為客戶提供物業(yè)管理，收取管理費，另一個就是開展多種經(jīng)營，多方面、分散化投資。如果企業(yè)想從中獲取利潤，使得企業(yè)發(fā)展壯大，就要對企業(yè)進行有效的財務(wù)分析，保證企業(yè)良好運行。物業(yè)管理財務(wù)分析就是以物業(yè)企業(yè)的報表為依據(jù)展開分析，從而為客戶以及投資者提供有用信息。首先，財務(wù)管理部門要評價公司的財務(wù)狀況，了解公司一定時期的資產(chǎn)、負債水平，從而判斷企業(yè)的經(jīng)營風險，保證資金合理運作。企業(yè)在發(fā)展壯大時需要投資籌資，企業(yè)通過財務(wù)分析可以及時了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例，充分利用閑置資金，合理安排長期借款或者是短期借款，有效控制資金成本。其次，財務(wù)分析要評價企業(yè)的管理效率，管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。企業(yè)要分析自身的管理效率，及時了解企業(yè)的運作情況，要對企業(yè)的財務(wù)控制進行檢查，以有效防范經(jīng)營風險，健全財務(wù)控制，保證業(yè)務(wù)流程流暢運作。第三，企業(yè)的財務(wù)管理分為三個部分，投資融資以及利益分配，企業(yè)要進行利益分配，因此就要對企業(yè)的獲利能力進行評價，盈利多少不僅跟自身有關(guān)系，而且跟投資者、債權(quán)人都息息相關(guān)。因此，對企業(yè)盈利能力的評估是必須的，不僅可以滿足投資者的需要，而且可以根據(jù)自身的活力能力及時做出財務(wù)預測。企業(yè)在財務(wù)分析的過程中，要重視財務(wù)預測與計劃，現(xiàn)今市場競爭尤為激烈，制定出行之有效的行動方針，有效的對資金進行預測、對成本進行預算，以及對利潤進行預測，這對于物業(yè)管理企業(yè)來說都是必不可少的，這位企業(yè)經(jīng)營者調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、進行科學的經(jīng)營決策提供可靠的依據(jù)。

總之，物業(yè)管理企業(yè)要采取以物業(yè)管理為主、多種經(jīng)營為輔的方針，根據(jù)自身經(jīng)營管理要求，加強財務(wù)管理，建立和健全內(nèi)部各項財務(wù)管理制度，進行有效的財務(wù)分析，提高對財務(wù)管理的重視程度，為客戶創(chuàng)造一個良好的居住和工作環(huán)境。物業(yè)費用開支要堅持對客戶負責的原則，接受客戶的監(jiān)督，及時向客戶提供全面的財務(wù)信息，接受客戶的監(jiān)督，保證整個物業(yè)管理企業(yè)良好運作。

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（責任編輯：羅云鳳）