摘要：研究有關完善房地產(chǎn)會計核算、提高會計信息質(zhì)量的相關對策，并與房地產(chǎn)會計同業(yè)探討其重要性及可行性。

關鍵詞：房地產(chǎn) 會計信息 質(zhì)量

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點、與其它行業(yè)相比，其會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性[1]。但從中國的會計準則和國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度在房地產(chǎn)行業(yè)中的實施狀況來看，都存在許多不完善之處。雖然現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》比較適合企業(yè)經(jīng)營多元化發(fā)展和國際化發(fā)展的要求，但在結構上缺乏完整性和系統(tǒng)性，并沒有覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等特殊行業(yè)的會計實務[2]。

▲▲一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息質(zhì)量問題

1）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認，費用確認因收入四個原則關系，使各期損益浮動較大。項目建設期內(nèi)的成本費用往往遠大于當期確認的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。

2）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當期損益;由于部份項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項目在建設期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性.而項目竣工并出售后，大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果.所以，用一般的公司業(yè)績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導投資者。

▲▲二、完善房地產(chǎn)會計核算、提高會計信息質(zhì)量的對策

會計是一種為企業(yè)經(jīng)營決策提供必要的決策支持的信息系統(tǒng)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，需要會計及時提供各種有用的信息。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強其管理，改善管理方法，完善會計信息的形成機制。

1）制定三大財務目標，加強資金管理

三大財務目標包括開發(fā)項目資金控制目標、成本控制目標和經(jīng)濟效益目標。科學制定開發(fā)項目資金控制目標，降低投資風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于項目開發(fā)周期長、投資數(shù)額大、高風險的產(chǎn)業(yè)，如果不管好用好資金，就會產(chǎn)生資金缺乏或浪費，以致于造成建設進度慢，甚至中途停工而造成了損失。因此必須要對每一個開發(fā)項目進行投資預測和可行性研究，并加強資金投放的全過程控制。在知識經(jīng)濟時代下，要把握市場周期和機遇，遵循房地產(chǎn)行業(yè)的特點，實施規(guī)范科學的管理，運用網(wǎng)絡財務進行資金管理，提高資金利用效果，把風險降低到最低限度，爭取最大的投資收益率。制定成本控制目標，降低消耗提高效益。在開發(fā)項目時，房地產(chǎn)企業(yè)必須科學制定成本目標。開發(fā)項目成本管理是企業(yè)財務管理的核心工作之一，正確核算和有效控制各個開發(fā)項目的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等。應該對成本進行深入分析，正確確定開發(fā)成本項目和成本開支范圍，降低開發(fā)產(chǎn)品成本，使企業(yè)能以更低的成本提高產(chǎn)品質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理又要準確地計算開發(fā)產(chǎn)品成本，為企業(yè)經(jīng)營管理者提供科學、可靠的決策信息，保證成本目標計劃順利實施，改進成本管理措施，尋求降低成本的途徑，對已完工項目的成本指標完成情況進行分析和評價。制定經(jīng)濟效益目標，加強企業(yè)費用管理。制定經(jīng)濟效益目標就是要求房地產(chǎn)開發(fā)商積極追求盡可能低的投資開發(fā)成本來取得最佳的投資回報。保證單位經(jīng)濟活動在真實合法的前提下實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化，以達到預期效益目標。各項費用的開支范圍，是理財管理的重要環(huán)節(jié)。要提供準確的會計信息，擬定年度費用開支計劃，控制日常費用支出，減少利息支出，減少銷售費用、管理費用，以達到降低費用增加贏利的目的。

2）實施兩大策略，促進財務管理

兩大策略是指市場營銷策略和品牌策略。銷售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動中的重要環(huán)節(jié)。目前房地產(chǎn)銷售正處在平穩(wěn)階段，購房者對房屋的需求量雖很大，但其購房時必定會在多家房地產(chǎn)開發(fā)公司進行相互比較，自然會選擇信譽好、品牌佳的開發(fā)企業(yè)。如果忽略銷售策略，不考慮項目資本的使用效率，那將會使項目開發(fā)投資發(fā)生虧損，因此要靈活組合營銷策略，加快資金回籠，發(fā)揮資金成本的杠桿作用。要把握信息收集，掌握科學信息管理辦法，創(chuàng)新營銷策略，進一步拓展市場，滿足廣大城鎮(zhèn)居民對住宅產(chǎn)品的需求。我國房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟生產(chǎn)中占有越來越重要的地位，同時也面臨著越來越激烈的競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何適應市場經(jīng)濟的需要，在競爭中尋求立足點與發(fā)展之路，品牌策略是大多數(shù)開發(fā)公司目前使用的經(jīng)營策略，并且在適用中取得良好的效果。房地產(chǎn)經(jīng)營中的品牌策略是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)始終堅持建立企業(yè)品牌的信念，通過為顧客提供高品質(zhì)的住房、完善的社區(qū)環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務，從而提升企業(yè)的信譽，建立企業(yè)及開發(fā)項目的品牌形象。

▲▲三、結論

本文分析房地產(chǎn)行業(yè)的應用狀況及其不足之處銷售收入確認方法及開發(fā)成本核算等問題。指出了目前房地產(chǎn)會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范，及缺乏更詳細的指引準則，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致。提出了一些建議，包括完善房地產(chǎn)會計核算、提高會計信息質(zhì)量的對策。

參考文獻：

[1] 陳秋金.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的會計核算[J].商業(yè)研究，2002. 3

[2] 黃永如.房地產(chǎn)會計核算中的幾個問題[J].廣西會計，2000. 3

（責任編輯：段玉）