摘要：房地產(chǎn)行業(yè)與其它行業(yè)相比，其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算程序和方法等都具有 明顯的差異性。從原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)施狀況來(lái)看，存在著許多不完 善之處，從而導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)信息與公司實(shí)際價(jià)值缺乏相關(guān)性。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的推 行，旨在提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，減少盈余管理，但仍需進(jìn)一步完善。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)信息 價(jià)值相關(guān)性

▲▲一、原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性分析

1、收入和部分成本確認(rèn)的不確定性分析

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許企業(yè)在編制財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)，對(duì)某些會(huì)計(jì)事項(xiàng)的處理方法擁有自主選擇權(quán)，所以企業(yè)管理者可以運(yùn)用個(gè)人的判斷和觀點(diǎn)在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)調(diào)整帳面盈余。根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，應(yīng)在相應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本中加以歸集和分配。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行，也可能不同步進(jìn)行，配套工程規(guī)劃時(shí)常改變，預(yù)提的公共設(shè)施配套工程費(fèi)用與實(shí)際發(fā)生數(shù)經(jīng)常有很大出入，給企業(yè)留下一個(gè)很大的利潤(rùn)調(diào)整空間。

2、企業(yè)各期的盈余信息相關(guān)性差

會(huì)計(jì)盈余信息被認(rèn)為是最重要的會(huì)計(jì)信息，也是使用者最為關(guān)心的信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入短者一年，長(zhǎng)則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，財(cái)務(wù)報(bào)表的盈余數(shù)據(jù)不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，而在項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入，該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。由此，房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)波動(dòng)頻繁，當(dāng)期盈利水平的高低并不能反映公司的相對(duì)價(jià)值，用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，并可能誤導(dǎo)投資者。

3 、現(xiàn)金流量信息不全面不能提供決策有用的相關(guān)信息

目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流越來(lái)越受到投資者的重視，現(xiàn)金流量狀況決定著企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，甚至影響到企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，房地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目管理的密切相關(guān)性決定了其現(xiàn)金流的周期性和不穩(wěn)定性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量相比，具有明顯的差異性。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量集中表現(xiàn)為購(gòu)買(mǎi)工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等通過(guò)銷(xiāo)售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出具有很大的異步性，無(wú)法客觀地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的全貌，從而不能為投資者決策提供有用信息。

▲▲二、 新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的影響

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則于2007 年 1 月 1 日開(kāi)始在上市公司施行，并逐步向非上市公司推行。絕大多數(shù)上市公司都會(huì)受到影響，而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響尤為明顯。

1、公允價(jià)值的引入提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性

隨著投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的日益頻繁，同時(shí)為了規(guī)范企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)信息的披露，引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。公允價(jià)值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，但考慮到我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟，交易信息的公開(kāi)程度還不夠高，該準(zhǔn)則未完全采用公允價(jià)值模式，企業(yè)應(yīng)于會(huì)計(jì)期末采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，才可采用公允價(jià)值模式。

2、借款費(fèi)用準(zhǔn)則提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性

新準(zhǔn)則將可予以資本化的資產(chǎn)范圍擴(kuò)大了，根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定“符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到可使用或可銷(xiāo)售狀態(tài)的存貨、投資性房地產(chǎn)等?！?新準(zhǔn)則將存貨、投資性房地產(chǎn)等資產(chǎn)借款費(fèi)用在符合資本化條件的情況下，也要予以資本化?？梢?jiàn)，企業(yè)報(bào)表所反映的資產(chǎn)價(jià)值更為真實(shí)，財(cái)務(wù)費(fèi)用、利潤(rùn)狀況更能反映其實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果，從而改善會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。

3、所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改善了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性

原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下所得稅會(huì)計(jì)核算中，企業(yè)對(duì)所得稅核算會(huì)計(jì)方法選擇的余地很大，它既可以選擇應(yīng)付稅款法，也可以采用納稅影響會(huì)計(jì)法。新準(zhǔn)則明確提出所得稅會(huì)計(jì)核算必須采用債務(wù)法，要求企業(yè)將其根據(jù)應(yīng)稅暫時(shí)性差異計(jì)算的未來(lái)期間應(yīng)交的所得稅金額，確認(rèn)為遞延所得稅負(fù)債。同時(shí)，要求企業(yè)將由于可抵扣時(shí)間性差異、前期轉(zhuǎn)入的未抵扣虧損和前期轉(zhuǎn)入的尚可抵減的稅款抵扣等導(dǎo)致的可抵扣未來(lái)期間所得稅金額，確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，一般采用預(yù)售和分期付款銷(xiāo)售的辦法，其銷(xiāo)售收入的確認(rèn)往往要在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工并交付使用后確認(rèn)收入，造成收款與收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的不一致，新準(zhǔn)則在所得稅會(huì)計(jì)處理上調(diào)整了稅收法規(guī)與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上的不協(xié)調(diào)，從而改善會(huì)計(jì)報(bào)表的價(jià)值相關(guān)性。

▲▲三、提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息相關(guān)性、減少盈余管理的對(duì)策

從上述分析來(lái)看，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的推行會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的價(jià)值相關(guān)性。但是，要完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算、提高其會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，許多方面仍需改進(jìn)：

（一） 建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

房地產(chǎn)行業(yè)在費(fèi)用核算、成本結(jié)算、收入確認(rèn)等方面都具有其特殊性，然而，原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則乃至新準(zhǔn)則基本上都是圍繞企業(yè)常規(guī)事項(xiàng)由國(guó)家統(tǒng)一制定，在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)定，使該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的可比性和相關(guān)性。因此，在常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。

1、建立和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引

企業(yè)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。

2 、擴(kuò)大信息披露內(nèi)容 提高信息含量

鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性，其會(huì)計(jì)信息在一定程度上誤導(dǎo)了會(huì)計(jì)信息使用者，使會(huì)計(jì)信息的有用性日益降低，為滿足信息使用者的需求，必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露體系進(jìn)行改革，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類(lèi)相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況；增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成等額外信息的披露；在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露；增加投資計(jì)劃及風(fēng)險(xiǎn)的披露。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算改善會(huì)計(jì)信息相關(guān)性

1、完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度

完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度，而且還包括企業(yè)根據(jù)其自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度，包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等?，F(xiàn)時(shí)許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度，只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范，致使其所提供的會(huì)計(jì)信息千篇一律，缺乏針對(duì)性，不能滿足使用者需求。要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理，提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，必須在國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的指引下，建立一套完整的、適合企業(yè)自身特點(diǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度，從而使其提供的會(huì)計(jì)信息更具有針對(duì)性，以達(dá)到提高相關(guān)性的目的。

2、適應(yīng)多層次需求 改善會(huì)計(jì)信息相關(guān)性

從會(huì)計(jì)目標(biāo)的角度來(lái)講，會(huì)計(jì)應(yīng)當(dāng)為所有的信息使用者提供對(duì)其有用的信息，以供其決策，然而會(huì)計(jì)信息的有用性是一個(gè)兩方面互動(dòng)的內(nèi)容，一方面要求信息提供者滿足決策需求，另一方面要求需求者理解會(huì)計(jì)信息，做出理性決策。由于信息使用者的層次，解讀財(cái)務(wù)報(bào)告能力等不同，要求企業(yè)針對(duì)不同的使用者，所提供的會(huì)計(jì)報(bào)告形式應(yīng)有所區(qū)別，從而適應(yīng)多層次的需求，提高其決策相關(guān)性。

參考資料：

[1]《新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》 主編：戴德明出版社：中國(guó)人民大學(xué)出版社 ISBN：9787300077093 版次：2007年3月第1版

[2]《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》 主編：戴文華中國(guó)企業(yè)管理研究中心主任 出版社：企業(yè)管理出版社 編號(hào)：HG21282版次：2006年5月第1版

（責(zé)任編輯：段玉）