摘要：房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，為中國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了巨大貢獻(xiàn)。在反復(fù)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合唐山地方經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，立足我市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，以促進(jìn)其持續(xù)健康發(fā)展為宗旨，我們?cè)O(shè)計(jì)了“唐山市房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查問卷”，試圖全面探討唐山房地產(chǎn)企業(yè)需求及其發(fā)展前景。調(diào)查中，我們得到了許多可貴數(shù)據(jù)且從中發(fā)現(xiàn)了一些弊端與問題，并就此提出幾點(diǎn)意見與建議。

Abstract: As a new increasing factor of national economy， real estate industry has made extraordinary contribution for the development of economy. Basing on the iterative disquisition on this subject and combining with the characteristic of Tang Shan economy， the authors have designed the questionnaire of Tang Shan real estate enterprises for the purpose of promoting the development of them， trying to fully discuss the need and prospect of Tang Shan real estate enterprises. During the investigation， the authors collected precious statistics and discovered several problems. Basing on the statistics， this article approaches several suggestions.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)調(diào)查 啟示

Key words: real estate， the investigation of enterprises， inspiration

本文為河北省教育廳和唐山學(xué)院立項(xiàng)課題的研究論文

唐山學(xué)院課題07002A ;河北省教育廳課題Sz070411

▲▲ 一、關(guān)于唐山市房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查的背景

作為河北省經(jīng)濟(jì)發(fā)展“領(lǐng)頭羊”的唐山，擁有豐富的自然資源和優(yōu)越的地理位置。經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展必然帶動(dòng)與國民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著唐山市居民收入的持續(xù)增長，人們對(duì)居住條件的要求也不斷升級(jí)，市場(chǎng)供求關(guān)系導(dǎo)致唐山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)良好勢(shì)頭。許多企業(yè)積極投身其中。據(jù)悉，唐山市現(xiàn)有大小房地產(chǎn)企業(yè)274家，被炒得火熱的房地產(chǎn)業(yè)與不斷走高的房價(jià)，再次引起政府企業(yè)和居民的高度關(guān)注。

▲▲ 二、唐山市房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查情況的統(tǒng)計(jì)結(jié)果與分析

此次調(diào)查共發(fā)出問卷40份，收回34份。對(duì)于唐山市房地產(chǎn)企業(yè)情況，我們主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行了調(diào)查研究。

⒈ 唐山市現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模現(xiàn)狀

唐山市房地產(chǎn)企業(yè)較多，規(guī)模等級(jí)差別較大，通過調(diào)查分析，其具體情況如左圖：

由圖可見，唐山市現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)集中于二級(jí)(38.24%)，四級(jí)(41.18%)。前者地理位置分散，規(guī)模較大，裝修華麗，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，在行業(yè)發(fā)展中優(yōu)勢(shì)明顯，而后者規(guī)模小，資金少，抗市場(chǎng)變化能力較弱，在行業(yè)發(fā)展中處于不利地位。這樣的等級(jí)分布，一方面，使唐山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有充分的競(jìng)爭(zhēng)空間，制約壟斷行為；另一方面，由于小企業(yè)職業(yè)經(jīng)驗(yàn)及眼光的貧乏也會(huì)造成資源浪費(fèi)，市場(chǎng)不穩(wěn)定等問題。

2．房地產(chǎn)企業(yè)眼中的房地產(chǎn)業(yè)

⑴ 房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)唐山市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用

在此問題上，79.4%的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)唐山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)很大，其余20.6%則認(rèn)為貢獻(xiàn)一般。64.7%的企業(yè)認(rèn)為目前唐山市房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行有一定泡沫，而這必然會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來一些隱患。

⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)唐山市房地產(chǎn)行情的認(rèn)識(shí)與預(yù)期

多數(shù)企業(yè)認(rèn)為普通平層（60.6%）和錯(cuò)層（21.2%）為我市目前市場(chǎng)較為理想的房屋結(jié)構(gòu)。73%的企業(yè)認(rèn)為小高層（7—15層）為目前市場(chǎng)較理想的戶型。愿意投資于多層（6層以下）和高層（15層以上）的企業(yè)分別為16.2%和10.8%。還有的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人指出，唐山目前建太高的樓房并不是明智之舉。

由于各企業(yè)面對(duì)的購房人群不同，所以在具體戶型、理想面積和可接受房屋銷售單價(jià)上存在較大分歧，具體情況如下表：

在樓價(jià)方面，91.2%的企業(yè)認(rèn)為現(xiàn)樓價(jià)偏高，然而仍有76.5%的企業(yè)認(rèn)為我市未來樓價(jià)有走高趨勢(shì)?？梢?，多數(shù)企業(yè)還很看好唐山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3．唐山市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的制約因素

在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)認(rèn)為土地、融資、觀念、國家政策、政策控制不利、城市規(guī)劃落后等是制約當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要因素。

（1）土地

調(diào)查中，73.5%的企業(yè)認(rèn)為土地是制約企業(yè)發(fā)展的最重要的因素?？梢?，土地是房地產(chǎn)的根本，61.8%企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前土地管理政策是基本合理的，而26.4%則認(rèn)為其不合理，應(yīng)進(jìn)行改革。

（2）融資

全部調(diào)查企業(yè)中，26.7%的企業(yè)認(rèn)為融資是制約其企業(yè)發(fā)展最重要的因素。其中，48.5%的企業(yè)融資渠道是基本通暢的，而42.5%則不太通暢。這與企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃與歷史有很大關(guān)系，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，融資的作用必將越來越顯著。企業(yè)若想得到長足的發(fā)展，必須在融資渠道上多下功夫。

（3）其他因素

在提及企業(yè)發(fā)展過程中所遇到的困難時(shí)，28.9%的企業(yè)指出拆遷成本過高，存在人為設(shè)置難度；39.5%企業(yè)指出行政部門官僚作風(fēng)盛行，審批手續(xù)繁瑣，辦事效率低下?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)的辦事程序復(fù)雜已成為制約當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素，這就需要政府下大力度，簡(jiǎn)化程序，提高效率。

▲▲ 三、關(guān)于唐山房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

唐山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)追求質(zhì)、量上的共同發(fā)展，應(yīng)追求一種可持續(xù)的發(fā)展即既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。結(jié)合調(diào)查中所了解到的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀以及其中亟待解決的一些問題，我們提出了以下幾點(diǎn)建議：

⒈ 合理利用土地資源，避免資源的浪費(fèi)與流失

土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈，但在宏觀經(jīng)濟(jì)增長的前提下，商品住宅的一級(jí)市場(chǎng)中土地的總量是有限的，即土地是剛性的。因此，合理利用每一寸土地就十分必要。政府應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃，對(duì)各類用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置，以提高有限土地的利用率。目前，唐山市正在進(jìn)行大規(guī)模的拆遷，這就為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的商機(jī)，在這一關(guān)鍵時(shí)刻更應(yīng)加強(qiáng)土地管理工作。

⒉ 完善房地產(chǎn)金融體系，保證融資渠道暢通

房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展一直面臨資金來源、資金流動(dòng)性等約束。企業(yè)在著力于疏通融資渠道，保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)暢通的同時(shí)，可以嘗試建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。著力研究建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級(jí)市場(chǎng)作為一個(gè)整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系。

⒊ 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督，簡(jiǎn)化相關(guān)手續(xù)，健全相關(guān)法律法規(guī)

政府、企業(yè)不能片面追求經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)業(yè)必須進(jìn)行環(huán)境成本核算，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，以實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。一方面要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督，健全相關(guān)法律法規(guī)；另一方面，要減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴(yán)格執(zhí)法，簡(jiǎn)化辦事手續(xù)，陽光操作，取消不合理收費(fèi)，以保證房地產(chǎn)行業(yè)自主健康的發(fā)展。

⒋ 加強(qiáng)房地產(chǎn)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)

通過調(diào)查，我們明顯感覺到唐山房地產(chǎn)行業(yè)中大部分從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)不高。規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)中職責(zé)不明確，結(jié)構(gòu)不合理，管理不科學(xué)；規(guī)模較大的企業(yè)閑散人員較多，辦事手續(xù)繁冗。從中還可看到某些企業(yè)職工態(tài)度惡劣，敷衍了事。同時(shí)，對(duì)本行業(yè)的知情度及熟悉度偏低，專業(yè)知識(shí)貧乏。職工的形象就是企業(yè)的形象，工作人員的素質(zhì)在很大程度上影響著企業(yè)未來的發(fā)展。因此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意培養(yǎng)員工的職業(yè)素質(zhì)，加強(qiáng)其專業(yè)技能的培訓(xùn)，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供健康的血液。如今，中國的房地產(chǎn)已處于數(shù)量和質(zhì)量并重的時(shí)代，已步入較為理性發(fā)展的階段。唐山應(yīng)積極向全國看齊，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，這就需要政府、企業(yè)、社會(huì)的共同努力，結(jié)合唐山區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，立足現(xiàn)狀，放眼未來，各部門通力合作，以促進(jìn)唐山房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展！

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（責(zé)任編輯：羅云鳳）