美國(guó)抵押貸款市場(chǎng)是以借款人的信用條件作為劃分界限的。根據(jù)信用的高低，放貸機(jī)構(gòu)對(duì)借款人區(qū)別對(duì)待，從而形成了“次級(jí)”（subprime）及“優(yōu)惠級(jí)”（prime）兩個(gè)主要層次的市場(chǎng)。信用低的人申請(qǐng)不到優(yōu)惠貸款，只能在次級(jí)市場(chǎng)尋求貸款。兩個(gè)層次的市場(chǎng)服務(wù)對(duì)象均為貸款購(gòu)房者，但次級(jí)市場(chǎng)的貸款利率通常比優(yōu)惠級(jí)抵押貸款高2%～3%。

次級(jí)抵押貸款具有良好的市場(chǎng)前景。由于它給那些受到歧視或者不符合抵押貸款市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的借款者提供按揭服務(wù)，所以在少數(shù)族裔高度集中和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)很受歡迎。

次級(jí)貸款對(duì)放貸機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)高回報(bào)業(yè)務(wù)，但由于次級(jí)貸款對(duì)借款人的信用要求較優(yōu)惠級(jí)貸款低，借款者信用記錄較差，因此次級(jí)房貸機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也自然較大。瑞銀國(guó)際的研究數(shù)據(jù)表明，截至2006年年底，美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的還款違約率高達(dá)10.5%，是優(yōu)惠級(jí)貸款市場(chǎng)的7倍。

對(duì)借款者個(gè)人而言，違約會(huì)使其再融資難度加大，喪失抵押品的贖回權(quán)，無(wú)法享有房?jī)r(jià)上漲的利益。而且，任何一個(gè)借款人的違約對(duì)借款者所居住地區(qū)也有不良影響。據(jù)芝加哥的一項(xiàng)調(diào)研，一個(gè)街區(qū)如果出現(xiàn)一起違約止贖，則該街區(qū)獨(dú)立式單一家庭住房平均價(jià)值將下跌10%，而一個(gè)地區(qū)如果出現(xiàn)較為集中的違約現(xiàn)象，將會(huì)嚴(yán)重降低該地區(qū)的信用度。

在美國(guó)，有相當(dāng)數(shù)量的低收入者或者金融信用不高的人群。按照美國(guó)房屋貸款原來(lái)的嚴(yán)格審查程序，他們是不太可能獲得購(gòu)房貸款的。但美國(guó)銀行家的胃口永遠(yuǎn)難以滿足，當(dāng)大部分普通人的房地產(chǎn)按揭貸款資源開(kāi)發(fā)殆盡后，他們又將眼光盯上了那些根本“不合格”的貸款人。因?yàn)檫@也是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，只要降低貸款門檻，購(gòu)房的需求就會(huì)釋放出來(lái)。

于是，現(xiàn)在美國(guó)的“住房按揭貸款”市場(chǎng)就分成了3個(gè)層次：一是優(yōu)質(zhì)抵押貸款，二是“Alt-A”抵押貸款（“Alt-A”抵押貸款的利率普遍比優(yōu)質(zhì)貸款產(chǎn)品高1%～2%），三是次級(jí)抵押貸款。它們的分類是按照對(duì)借款主體的信用條件的評(píng)級(jí)好壞來(lái)區(qū)分的。此外，在美國(guó)還有政府支持的抵押貸款和優(yōu)質(zhì)大額貸款等兩類抵押貸款。

次級(jí)抵押貸款新產(chǎn)品之所以深受信用程度較差和收入不高的購(gòu)房人的追捧，主要原因在于抵押貸款中介的誤導(dǎo)和購(gòu)房人本身金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。中介在營(yíng)銷貸款時(shí)打的旗號(hào)是：超低的月供。收入不高的人群也可具備還款能力，兩年后即使利率調(diào)高，還不起貸款，但由于房地產(chǎn)升值，只要他們把房子出手，風(fēng)險(xiǎn)也是可控的，還可以賺一筆，何樂(lè)而不為呢？火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)給人的幻覺(jué)是房地產(chǎn)上漲的速度會(huì)快于利息負(fù)擔(dān)的增加，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)在兩年內(nèi)不會(huì)冷卻。但在殘酷的現(xiàn)實(shí)世界中，美好的愿望往往會(huì)被市場(chǎng)的無(wú)情徹底粉碎。

在美國(guó)，貸款是非常普遍的現(xiàn)象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無(wú)處不在。當(dāng)?shù)厝撕苌偃钯I房，通常都是長(zhǎng)時(shí)間貸款?？墒俏覀円仓?，在這里失業(yè)和再就業(yè)是很常見(jiàn)的現(xiàn)象。這些收入并不穩(wěn)定甚至根本沒(méi)有收入的人，他們?cè)趺促I房呢？因?yàn)樾庞玫燃?jí)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，他們就被定義為次級(jí)貸款者。

大約從10年前開(kāi)始，那時(shí)貸款公司漫天的廣告就出現(xiàn)在電視上、報(bào)紙上、街頭，抑或在你的信箱里塞滿誘人的傳單：

“你想過(guò)中產(chǎn)階級(jí)的生活嗎？買房吧！”

“積蓄不夠嗎？貸款吧！”

“沒(méi)有收入嗎？找貸款公司吧！”

“首付也付不起？我們提供零首付！”

“擔(dān)心利息太高？頭兩年我們提供3%的優(yōu)惠利率！”

“每個(gè)月還是付不起？沒(méi)關(guān)系，頭24個(gè)月你只需要支付利息，貸款的本金可以兩年后再付！想想看，兩年后你肯定已經(jīng)找到工作或者被提升為經(jīng)理了，到時(shí)候還怕付不起！”

“擔(dān)心兩年后還是還不起？哎呀，你也真是太小心了，看看現(xiàn)在的房子比兩年前漲了多少，到時(shí)候你轉(zhuǎn)手賣給別人啊，不僅白住兩年，還可能賺一筆呢！再說(shuō)了，又不用你出錢，我都相信你一定行的，難道我敢貸，你還不敢借？”

在這樣的誘惑下，無(wú)數(shù)美國(guó)市民毫不猶豫地選擇了貸款買房。你替他們擔(dān)心兩年后的債務(wù)？向來(lái)自我感覺(jué)良好的美國(guó)人會(huì)告訴你，演電影的都能當(dāng)上州長(zhǎng)，兩年后說(shuō)不定我還能競(jìng)選總統(tǒng)呢。