在日本，“不動產(chǎn)”一詞的涵義與我國的涵義相同。日本民法中，不動產(chǎn)的定義是土地及其定著物。我國的不動產(chǎn)價值評估在日本被稱之為不動產(chǎn)鑒定評價。在日本，不動產(chǎn)鑒定評價就是對土地、建筑物的所有權及其所有權之外的其他各種權利的經(jīng)濟價值進行判定。本文擬對中日兩國不動產(chǎn)市場及其價值評估業(yè)務作一些分析比較。

一

土地是不動產(chǎn)的基礎。因此要比較中日兩國的不動產(chǎn)市場與不動產(chǎn)評估，首先需要了解兩國土地法律之間的差異。

日本的土地私有，并實行房地分管的制度，其土地交易活躍。我國的土地為全民所有和集體所有，土地價值評估主要是對土地使用權的評估。

1、我國土地的相關法律及法定權利

我國已經(jīng)將不動產(chǎn)的權利歸屬為物權，不動產(chǎn)中土地權利分為三個部分：

（1）所有權：根據(jù)我國憲法第10條規(guī)定，我國現(xiàn)行的土地所有權有兩種，即國家土地所有權和集體土地所有權。集體所有的土地權利的主體為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。我國憲法中對集體所有土地和國有土地有明確的劃分。對于所有權的流轉，只規(guī)定了集體所有的土地向國有土地轉移的一種情形。

（2）使用權：在我國，土地使用權是從土地所有權中分離出來的帶有準物權性質的一種權利，是整個土地利用中的主要權利。目前我國土地使用權分為兩種，即國有土地使用權和集體土地使用權。國有土地使用權因取得的方式不同又分成：出讓國有土地使用權、劃撥國有土地使用權和租賃土地使用權；另外還有兩類特殊主體享有的土地使用權，即外商投資企業(yè)場地使用權和城市私房用地使用權。我國的集體土地使用權分為：農(nóng)地使用權、宅基地使用權、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權、鄉(xiāng)村公益用地使用權。

（3）土地他項權利：我國常見的有土地租賃權、土地抵押權、地役權、空間權、耕作權等土地他項權利。我國的土地租賃權是指土地使用權的租賃，土地抵押權是土地使用權的抵押。而在我國目前的土地法律中尚沒有規(guī)定土地典權、地上權、地役權等的定義。

2、日本土地的法律及權利

在日本，任何人都可以擁有土地，既可以擁有土地的所有權，也可以擁有土地的使用權。日本民法206條規(guī)定，土地所有者在法律規(guī)定范圍內(nèi)，享有所有物的自由使用、收益以及處理的權利。日本的土地使用權派生出地上權、地役權、先取特權、質權、貸借權和采石權等。日本民法207條規(guī)定，土地所有權在法律規(guī)定下，范圍涉及土地的上部和下部。日本的私有不動產(chǎn)也能被政府征用。

二

中日兩國的經(jīng)濟體制及經(jīng)濟發(fā)展階段不同。日本的經(jīng)濟體制是較為成熟的市場經(jīng)濟，目前處于泡沫經(jīng)濟破滅后的不動產(chǎn)價值恢復期；我國的經(jīng)濟體制正處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟演變的過程中，經(jīng)濟目前一直處于高速發(fā)展時期。這些狀況導致兩國不動產(chǎn)評估的狀況差別很大。

1、日本的經(jīng)濟情況及對不動產(chǎn)評估的影響

1990年起，日本經(jīng)濟泡沫破滅，土地價格大幅度下降，國家、地方財政狀況嚴峻，負債累積達80兆日元，導致政府投資和國家基礎設施建設大量縮減。最近，日本的地價隨國民經(jīng)濟的恢復而下降趨緩，但未來地價是否能繼續(xù)上升還不能準確預測。

日本2005年總人口達到了最高峰，目前人口已經(jīng)在減少。人口結構的老齡化，導致了日本購買力的下降。日本地少人多，而山林地占日本國土的48%，且日本經(jīng)常受地震、臺風等自然災害的影響，因此，日本城市能供應土地非常稀缺，地價很高，在東京土地單價可達60萬人民幣/平方米。

由于日本為多地震國家，房屋規(guī)定的使用年限較短，使用年限為18-32年的房屋占31%，使用年限為43-52年的房屋僅占3%，老的房屋必須拆除。因此，日本不動產(chǎn)評估中的重心是地價的評估，對相應的建筑物一般僅作一些造價分析。日本房屋租賃市場發(fā)達，因此房屋租金評估的項目也較多。近年來，日本為了促進土地及建筑的流通以刺激經(jīng)濟，不動產(chǎn)證券化的價值評估業(yè)務也有較大上升。

2、我國的經(jīng)濟情況及對不動產(chǎn)評估的影響

隨著我國的改革開放及全球經(jīng)濟一體化的影響，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，城市化進程步伐很大，不動產(chǎn)市場非常興旺。但我國的建筑使用年限相對較長，因此，我國不動產(chǎn)評估需兼顧土地使用權及建筑。我國大量不動產(chǎn)抵押貸款，由于監(jiān)管不力，整個社會信用度不高，致使銀行產(chǎn)生大量不良資產(chǎn)（主要以抵押不動產(chǎn)的形式存在），因此，需要對大量屬于不良資產(chǎn)的不動產(chǎn)進行處置評估。而不動產(chǎn)證券化評估業(yè)務尚未啟動。

三

日本的不動產(chǎn)鑒定評價業(yè)務，根據(jù)委托目的可分為：抵押證券、資產(chǎn)評價、爭議訴訟、補償、征稅、國土利用計劃法的申請、國土利用法的價格審查、租金評估等，我國的不動產(chǎn)評估業(yè)務，根據(jù)委托目的可分為：交易、抵押、保險和損害賠償、征稅、拆遷補償、房地產(chǎn)糾紛調處、司法鑒定、企業(yè)的合作與合資、房地產(chǎn)管理、典當?shù)取慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，我國不動產(chǎn)評估中抵押、拆遷目的的評估項目比例很高。

雖然中日兩國不動產(chǎn)評估中各評估項目的比例有所不同，但不動產(chǎn)價值評估的目的都是為了使不動產(chǎn)的價格合理。在這方面，日本對地價實施比其他商品價格更為嚴格的管理，政府通過建立鑒定評價師及鑒定評價制度，對地價實施嚴格管理。相比之下，我國政府對房產(chǎn)估價師、土地估價師及不動產(chǎn)評估制度的管理較弱。

日本政府將對土地的調控作為調節(jié)經(jīng)濟發(fā)展的重要手段。與世界上各發(fā)達國家相同，其地價管理制度是以保證土地市場機制充分發(fā)揮作用為宗旨。日本對地價管理主要有以下三種方式：

第一，通過建立基準地價與公示地價制度對市場地價實施指導。同時，政府通過編制并發(fā)布各類房地產(chǎn)價格指數(shù)，適時公告有關信息，以加強對市場參與者的風險教育，調整市場情緒，改變和更正投資者的信心與預期狀態(tài)，以期化解投資者群體行為的非理性從而保持土地市場價格的合理和穩(wěn)定。

第二，通過建立土地交易價格評估制度和成交價格申報制度對市場地價進行調控。對于任何一宗土地的買賣，都需向政府有關部門進行申報，如果申報的交易價格超過一定的數(shù)額則由行政機關予以制止和限制。這對穩(wěn)定地價具有積極的作用。為了保證土地評價的獨立性和公正性，日本對進行土地評估的鑒定評價師的資格審定十分嚴格。此外，還建立有關的制度和規(guī)則，以保證評估人員具備良好的道德和敬業(yè)精神。政府對鑒定評價師及鑒定評價制度的管理和干預，也就間接地影響了地價的決定。

第三，政府直接參與地價的決定。日本政府為保持土地市場價格的穩(wěn)定和土地市場供求平衡，以公有土地出租者、出售者以及私有土地征購者的市場交易身份，直接參與土地價格的決定。例如，對用于公共基礎設施的土地，政府收取的地價費用總是大大低于市場價格，對于非營利團體則免收用地費用。

我國正處在工業(yè)化、城市化的加速發(fā)展時期，對土地有旺盛的需求，因此，保持土地價格和建筑房產(chǎn)價格的穩(wěn)定，將有利于國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平與質量的提高，是符合科學發(fā)展觀的政策措施。發(fā)達國家對土地價格的管理方式和措施，值得我們在發(fā)展不動產(chǎn)市場時借鑒。

四

日本不動產(chǎn)鑒定業(yè)務的發(fā)展歷史早于我國，在行業(yè)管理、方法體系等方面都比較成熟和完整。而我國的不動產(chǎn)評估業(yè)務發(fā)展歷史較短，相關體系還在完善之中。

日本有關土地的評價與鑒定最初是由銀行代理進行的，1964年日本正式實施《不動產(chǎn)鑒定評價法》。在日本從事不動產(chǎn)鑒定評價業(yè)務，可以由公司執(zhí)業(yè)，也可以由個人執(zhí)業(yè)。在日本，欲成為一名不動產(chǎn)鑒定士（即不動產(chǎn)評估師），需要參加分為3次的考試，其中第三次考試要考不動產(chǎn)評價實務，而且是要具備了不動產(chǎn)鑒定士候補資格并從事一年以上的實務者才能應考。

在我國，目前還沒有一部關于不動產(chǎn)價值評估方面統(tǒng)一的法律，而涉及不動產(chǎn)價值評估的主管部門有建設部、國土資源部和財政部。主管部門的多頭化導致了不動產(chǎn)評估的相應規(guī)程的制定不統(tǒng)一，再加上從業(yè)人員素質參差不齊，在評估業(yè)務監(jiān)督方面也缺乏力度，造成了目前我國不動產(chǎn)評估市場管理混亂，給我國經(jīng)濟的發(fā)展帶來了一定的負面影響。

在不動產(chǎn)評估技術方面，我國與日本均采用成本法、市場法和收益法。但由于日本市場經(jīng)濟更發(fā)達，信息更加暢通、透明度更高，各種評估方法的選用及參數(shù)的確定就能更科學、可信度也較高。相比較而言，我國的不動產(chǎn)評估隨意性較大。

雖然由于經(jīng)濟發(fā)展狀況不同，日本和我國的不動產(chǎn)市場的活躍程度及發(fā)展方向有所不同，我國不動產(chǎn)評估主要為市場價格上升情況下的評估，日本不動產(chǎn)估價是在市場價格下降或市場價格上下波動情況下的評估，但日本不動產(chǎn)評估成熟的行業(yè)管理體系及管理方法對我國很有借鑒意義。

（作者單位：重慶海特評估公司）