主持人：亞娟 嘉賓：莫天全 編導(dǎo)：閆鵬
　　
　　暴風(fēng)席卷樓市，房價會降嗎？
　　莫天全：我不認為中國房地產(chǎn)市場有泡沫，我?guī)缀蹩梢园俜种俚卣f它不會往下走。
　　房價變幻莫測，現(xiàn)在是機會嗎？
　　莫天全：如果你是在北京上海買房，你現(xiàn)在就立即買吧，如果你在深圳廣州買房，有可能你需要稍微等一等。
　　什么在主導(dǎo)房價，地產(chǎn)商又扮演了怎樣的角色？
　　莫天全：我覺得最大的因素就是購買力，而開發(fā)商他追求高利潤，能賣高不賣低。
　　
　　莫天全，搜房網(wǎng)創(chuàng)始人、搜房控股董事長。1986年，莫天全考入清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院攻讀碩士，后赴美攻讀經(jīng)濟與管理雙博士學(xué)位。1999年初，在高盛投資銀行和國際數(shù)據(jù)集團IDG的支持下，莫天全創(chuàng)辦搜房網(wǎng)。
　　主持人：在過去的幾年里，中國的房價如脫韁的野馬一路狂奔，甚至連我們都來不及反應(yīng)，房價已經(jīng)翻著番的飆漲了上去。去年底，萬科董事長王石首次提出了樓市“拐點”論，這似乎給購房者們帶來了希望，一夜之間，大家都不著急買房了。王石的樓市拐點提出已經(jīng)半年了，房價真的降了嗎？CPI、存款準備金率、熱錢，到底是誰在左右著中國的房價呢？我們什么時候才可以買得起房呢？面對中國樓市的變幻莫測，我們請來搜房網(wǎng)董事長莫天全。莫總您好。
　　莫天全：您好。
　　主持人：想讓您來介紹一下對房價的直接感受，因為搜房網(wǎng)作為全國最大的房產(chǎn)行業(yè)的門戶網(wǎng)站，它在房地產(chǎn)商和購房者之間起到了穿針引線的作用，而您也是直接或間接地見證了這幾年中國房價的變化，如果讓您來判斷的話，您覺得現(xiàn)在是買房的最佳時機嗎？
　　莫天全：我很看好中國房地產(chǎn)市場，包括中國的國民經(jīng)濟，所以如果朋友討論的話題涉及到買房，我會贊成他越快買越好，我一直堅持這個觀點。但如果從現(xiàn)在的具體情況看，我覺得不同的市場會有所區(qū)別。
　　主持人：這個具體情況是怎樣的呢？
　　莫天全：成交量急劇地萎縮，然后價格有很多的波動，但是整體的價格趨勢還是在上漲。我們出來的五月份數(shù)據(jù)顯示，70個城市百分之九點幾的增長，其實這個數(shù)據(jù)有點出乎我的意料。
　　主持人：你剛剛說，有錢就買，能多買就多買，這是很多人的愿望，但是很多人都實現(xiàn)不了，現(xiàn)在的房價是不是還是居高不下？
　　莫天全：對，房價確實居高不下，我們看到最近的數(shù)字顯示是在增長，而且增長還是比較快的，所以為什么有錢你就趕緊買，或者你想多買的就多買，因為它會升值，這是基本判斷。但到我們具體來買的時候，情況是成交量不是那么活躍，而且還有一個全國普遍的現(xiàn)象，大家在觀望，是不是會有更多的政策出臺，之后房價會往下走。
　　主持人：您覺得不會嗎？
　　莫天全：對，我可以百分之百地說它不會往下走。所以在這種情況下，如果是自住，我覺得現(xiàn)在買是最好的。
　　主持人：我們集合了一些數(shù)據(jù)，從資料顯示來看，房價還是有一些松動。我們總結(jié)了北京、上海，還有廣州、深圳，幾個中心城市的房屋價格。首先上海商品房的價格，在連續(xù)六年持續(xù)上漲之后出現(xiàn)了一個下降，再看北京商品房新開盤價格，也是出現(xiàn)了六個月以來的首次下降，廣州和深圳的房價連續(xù)上漲之后的首次下跌，這個是不是說房價還是出現(xiàn)了一些拐點呢？
　　莫天全：我覺得能買還是買，這是一個大勢，但是有兩個情況，一個是成交量的萎縮，但是價格還在上漲，所以能買就買，另外一個情況，就是這個局部市場，我們確實要分清楚每個市場是不一樣的。深圳在前兩年當(dāng)中，暴漲得太厲害，一年可能增長50%以上，這是一個很可怕的增長，深圳的房價存在投機的成份，有炒的嫌疑。
　　主持人：它并不是一個供需量的推高？
　　莫天全：對，它是一種投機行為的推動，所以導(dǎo)致深圳前兩年暴漲。這種狀況非常非常不正常，因此在過去一年當(dāng)中它下降，也降得挺厲害，這是市場調(diào)節(jié)的一種回歸，很正常。你現(xiàn)在要買深圳的房，我覺得可能要等一等，有可能價格還會下降，但是要在北京上海買房，你現(xiàn)在就立即買吧。
　　主持人：您的觀點跟潘石屹的觀點特別像，有錢就買，能多買就多買。而您的建議和王石的建議不同，王石建議三四年之內(nèi)不要買房，寧可租房。為什么中間有這么大的分歧呢？
　　莫天全：王石說三四年內(nèi)不買房應(yīng)該有前提條件，大家沒有把它放進去。我想他可能從局部的城市，局部的環(huán)境，局部的市場，局部的項目，或者對局部的人群來說的。如果我們把全國放大到三四年都不買房，我覺得有可能是不對的，這也不符合現(xiàn)實，我相信這不是王石所抑制的。而潘石屹的觀點我很贊同。
　　主持人：潘石屹很直接，是不是這當(dāng)中也有一些忽悠的成份。
　　莫天全：不是忽悠，如果是忽悠的話，我也在忽悠了，因為我是贊同他說的觀點。對外國投資者，我在大的國際論壇主講時就說越快越好，越多越好，因為這個市場不會虧的，只要你別去買那個要倒的房子?；谶@個基本面來判斷的話，我和潘石屹觀點都是一致的。
　　
　　莫天全的觀點很明確，他始終不認為房價會跌。但是，我們卻看到很多的新聞顯示：
　　“房價現(xiàn)拐點，40樓盤打折賣”、“開發(fā)商變更策略應(yīng)對樓市拐點”“暗打八五折、送高檔轎車、免物業(yè)費、但銷售情況依然蕭條”“銷售劇跌”……
　　
　　據(jù)國統(tǒng)局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京商品房預(yù)售登記面積195萬平方米，同比下降了33%，同期深圳一手住宅成交量、二手房交易面積同比均下降70%；其他城市也出現(xiàn)成交量下降的現(xiàn)象。那么，房價打折賣和房屋成交量的迅速下滑意味著什么呢？房地產(chǎn)行業(yè)的冬天到來了嗎？我們似乎能從莫天全的兩次購房經(jīng)歷中，找到一些答案。
　　主持人：您作為業(yè)內(nèi)的專家，我們特別想知道，您在北京的第一套房子是在哪年購買的，當(dāng)時是什么樣的價格？
　　莫天全：如果沒有記錯的話，應(yīng)該是在1995年前后買的。
　　主持人：當(dāng)時是為了住還是為了投資？
　　莫天全：我是從長期來考慮的。那時候我還在美國讀書，總想著有一天我回來后有自己的蝸居，而手邊正好有點閑錢，就買了一個房子放那兒。當(dāng)初的價格跟現(xiàn)在周圍的價格相比，已經(jīng)有五六倍的差距了。如果按十年來算的話，從簡單的投資角度看它還是挺值得的，一是那個錢你沒有亂花掉，二是那個錢還在增值。
　　主持人：從1995年到現(xiàn)在，十多年的時間里，房價翻了五六倍，這個速度正常嗎？
　　莫天全：我覺得是正常的。
　　主持人：可以媲美股市了。
　　莫天全：對。我們股市一年可以漲百分之百，房地產(chǎn)漲個百分之十沒什么不可以，好像也沒有過分。
　　主持人：所以現(xiàn)在股市跌下來了，這個房市會不會也跌下來了呢？
　　莫天全：股市跌了，房市也確實受到了壓力，但更多的是人心理狀態(tài)的壓力。有20%多的投機分子受到很大的壓制，但是我們基本購房的層面，并沒有受到影響。
　　主持人：美國的房子人人都可以買得起嗎？
　　莫天全：說說我在美國購房的親身經(jīng)歷吧。我是1996年在舊金山那邊買的房，然后在2002年賣掉的，大概有6年時間，6年時間這個房子翻了一倍多。
　　主持人：在國內(nèi)買房，好戶型好地段都要去排隊才能買到房，在美國會出現(xiàn)這樣的情況嗎？
　　莫天全：我在國外買的那個房子，也需要排隊，因為在硅谷的金三角是很好的地段，大家都會去搶。據(jù)我所知，買我那個小區(qū)的人最長排了三天隊。我是早上6點多去的，按順序號來說我買不到那個房子，因為開發(fā)商還要來印證你是不是有購買力，你的資信證明是不是全?？紤]到很多因素后，就把我前面的一些人去除后，我才有資格買到房。在美國還要排隊？我很奇怪，但確實是一個事實。
　　主持人：圍繞國內(nèi)房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞，我們總結(jié)了一下，請您給我們分析：首先是9.2%的漲幅，從這個數(shù)據(jù)來看，房價還是處在一個上升的趨勢當(dāng)中嗎？另外北京市2008年5月有8宗土地成交，成交量還是在環(huán)比的價量齊升的狀態(tài)當(dāng)中？最后碧桂園在6月份有70億元的銷售收入，這個收入很大嗎？現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是否處于量跌價升的狀態(tài)當(dāng)中？
　　
　　莫天全：從這三個數(shù)據(jù)綜合來看，還是一個趨勢：9.2%的增長相對是挺高的。四月份的回落有可能是政策面，不希望市場過熱，希望它在可控的環(huán)境之內(nèi)。成交量方面反映出整個市場不是很冷的狀況，標(biāo)明市場還是存在。而一個月銷售額達到70個億，我覺得是非常非常可觀的，那時候印象中只有萬科一個企業(yè)勉強超過了100個億。
　　主持人：其他的企業(yè)跟萬科拉的距離大嗎？
　　莫天全：距離肯定都在100億以下。當(dāng)中很多企業(yè)說超過了100億，但是我們通過數(shù)據(jù)核實，稅收核實，都沒有超過100個億。
　　主持人：有沒有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，萬科這樣的大公司月銷售會達到什么樣的水平？
　　莫天全：每個月都不太一樣，但是萬科現(xiàn)在的數(shù)據(jù)已遠遠超過100個億，這是肯定的。
　　主持人：這個增速非常驚人，從數(shù)據(jù)能看出老百姓的購買力嗎？
　　莫天全：能。
　　主持人：這是需求量的上漲嗎？
　　莫天全：這應(yīng)該是反映了需求跟供給兩個方面的因素，這個需求是非常非常的旺盛，而且這只是對一個公司產(chǎn)品的需求。
　　主持人：什么時候市場會出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象呢？
　　莫天全：從整個大勢來看，如果想要等到量價齊跌，有可能我們等不到。
　　
　　美國樓市的瘋狂，似乎已經(jīng)成為了過眼煙云。而今，受次貸危機的影響，美國的房地產(chǎn)市場卻低迷依舊，有人說，美國房價必須進一步下跌，才能抵消這個負面效應(yīng)。而處在水深火熱之中的中國樓市，會成為下一個美國嗎？影響著中國房價的原因又是什么呢？
　　主持人：影響房價到底有哪幾個方面的因素？
　　莫天全：我覺得最大的因素就是購買力，就是大家對房子的需求。
　　主持人：有沒有其他方面的原因呢？
　　莫天全：如果還有其他方面的原因，就是大家對舒適生活的追求。
　　主持人：有一種說法是，大家認為現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫，那這些泡沫都是誰來推動的？
　　莫天全：房地產(chǎn)市場挺熱的，但是我并不認為它有泡沫。放任發(fā)展后有可能走向泡沫，但現(xiàn)在這個泡沫不存在。
　　
　　“這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，這至少是一個最煎熬人的時代?！边@是一段對于地產(chǎn)開發(fā)商的評論，從中我們也能看到地產(chǎn)商的日子似乎過并不很順心。那么，在莫天全眼中的開發(fā)商是什么樣的呢？他們又對房價有著怎樣的影響呢？
　　主持人：你覺得開發(fā)商在扮演一個什么樣的角色？
　　莫天全：開發(fā)商它肯定是主色之一。因為開發(fā)商是商人，他企業(yè)的最大目標(biāo)是追逐最好的利潤，最好的回報，他能賣高，他肯定不賣低。在整個過程當(dāng)中，開發(fā)商當(dāng)然有他的責(zé)任。他看到這個機會他能賣高，他能夠推高這個價格，他肯定會這么做，這就是他的作用。
　　主持人：我們知道搜房網(wǎng)的利潤大部分來自于廣告，搜房網(wǎng)的廣告增長是呈現(xiàn)一個什么樣狀態(tài)呢？能從搜房網(wǎng)的廣告中檢測到房地產(chǎn)的變化情況嗎？
　　莫天全：搜房網(wǎng)的收入主要是靠房地產(chǎn)市場來支撐的，因為搜房網(wǎng)對所有消費者的服務(wù)是免費的，所以我們收入是來自于開發(fā)商，還有中介代理公司。
　　主持人：這個比例占到了整個收入的多少？
　　莫天全：廣告收入占到我們90%左右。房地產(chǎn)是傳統(tǒng)經(jīng)濟，我們估計搜房網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)廣告，在房地產(chǎn)投放的廣告里大概只占到5%左右。當(dāng)中搜房占了超過50%的市場份額，其實這個5%還是很小的，只要這個5%增長到10%，我們就可以漲一倍，就是我們什么也不做，假設(shè)其他都不變的情況下，如果5%漲到15%，我們可以漲到3倍。
　　主持人：在你們廣告比較淡的時候，房地產(chǎn)市場是一個什么狀態(tài)？我的理解是，房地產(chǎn)淡季的時候，大家都去做廣告，那可能這廣告量就會自然而然上去。
　　莫天全：這個是對的。很多人問我，新一輪調(diào)控下房地產(chǎn)市場冷下來，對我們收入有沒有影響，我說當(dāng)然有影響，但是影響又沒有那么大，如同剛才你說的情況，他現(xiàn)在賣房子難的話，他就要多投放廣告給我們，會彌補它市場淡季。
　　主持人：您離開發(fā)商比較近關(guān)系比較好，您覺得現(xiàn)在開發(fā)商的日子好不好過？
　　莫天全：我覺得這段時間他們的日子可能比較難過。
　　主持人：有這么一句話，“這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，這至少是一個最煎熬人的時代?！笨蓜偛拍€在說他們的日子還很滋潤。
　　莫天全：大部分開發(fā)商絕對不是很難過，但是沒有以前過得瀟灑，總的來說他們的日子過得還是挺好的。
　　主持人：瘦死的駱駝比馬大。
　　莫天全：股市當(dāng)中發(fā)生了很多不好的事情，因為股市下跌，但是我們很少看到房地產(chǎn)市場有多少公司破產(chǎn)了，起碼我聽得很少。
　　主持人：好像真是很少。
　　莫天全：特別是大的公司，更是沒有。所以從這個層面上來說，開發(fā)商的日子過得還是不錯的，但是不能一概而論。我知道上海有一塊地，它的價格從一萬多下降到七千多，開發(fā)商再去開發(fā)再去賣，他還是虧本的，他寧愿虧掉了這七千萬，也不再繼續(xù)下去了。所以個別案例還是存在的，也有痛苦受煎熬的開發(fā)商。
　　主持人：現(xiàn)在缺錢是開發(fā)商的頭號難題嗎，因為對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，他們更多靠資金鏈的運作。
　　莫天全：誰都缺錢，房產(chǎn)開發(fā)商缺錢，我們都缺錢。
　　主持人：現(xiàn)在貸錢不像原來那么容易了，對于他們來說這個問題很大。
　　莫天全：這就是市場的改變，環(huán)境的改變，所以開發(fā)商要適應(yīng)這個環(huán)境，因為有些東西是一去不復(fù)返的。缺錢是永遠的，如果還停留在以前的開發(fā)模式當(dāng)中的話，所以從這個層面上來說，確實就是我們要綜合地來看，來分析現(xiàn)在的這個狀況。