二手商鋪的投資潛力清晰可見，因此投資者可多加關(guān)注，但其投資方式與一手商鋪有所區(qū)別，其中還有著不少的投資選擇技巧。
　　二手商鋪也有金可淘。記者了解到，在京滬穗等一線城市里，有為數(shù)不少的二手商鋪進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，其中不乏一些成熟的街鋪等。這對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，除了直接從開發(fā)商手中購(gòu)買新開發(fā)的物業(yè)之外，二手商鋪也是一種選擇。
　　但相對(duì)一手商鋪來(lái)說(shuō)，投資二手商鋪與前者有著諸多不同，比如如何考察商鋪的實(shí)際價(jià)值，其交易環(huán)節(jié)要規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)有何不同等。
　　根據(jù)專家介紹，本文在此結(jié)合具體案例，重點(diǎn)介紹如何考察二手商鋪價(jià)值、了解規(guī)劃變更等六個(gè)方面的內(nèi)容，供投資者參考。
　　
　　二手商鋪有金可淘
　　
　　廣州中原地產(chǎn)商鋪部高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理廖楚濤表示，二手商鋪的價(jià)值評(píng)估要客觀一些。他說(shuō)：“二手商鋪的價(jià)格可以通過(guò)租金回報(bào)收益來(lái)進(jìn)行測(cè)算，而這不像一手商鋪，存在過(guò)分人為包裝、炒作的成分?！鄙虾Ｃ缆?lián)物業(yè)商鋪部副經(jīng)理婁鋒告訴記者，二手商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)更易控制。二手商鋪的成長(zhǎng)性也是可以預(yù)見的，周邊的商圈環(huán)境到底如何，未來(lái)的商圈是否變壞，在購(gòu)買二手商鋪的時(shí)候已能夠確定。
　　記者注意到，目前京滬穗三地的二手房市場(chǎng)上，有不少商鋪掛牌轉(zhuǎn)讓，很多商鋪還特別注明“帶租約”，此類商鋪買入便可產(chǎn)生收益。投資者不妨關(guān)注此類物業(yè)，說(shuō)不定從中能發(fā)現(xiàn)有價(jià)值的物業(yè)。
　　
　　淘鋪可分“六步走”
　　
　　投資二手商鋪是一項(xiàng)非常專業(yè)的投資。專家表示，投資二手商鋪，需要在商鋪價(jià)值評(píng)估、商鋪性質(zhì)、商鋪?zhàn)赓U狀況調(diào)查等方面做好扎實(shí)的準(zhǔn)備工作。下面結(jié)合具體案例來(lái)一一分析。
　　【第一步】?jī)r(jià)值評(píng)估要精確
　　有別于一手商鋪，二手商鋪的價(jià)值可以評(píng)估，而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，如何精確地確定商鋪的價(jià)值，這對(duì)投資的成敗有著密切的關(guān)系。
　　鐘先生手中有一筆閑錢，股市風(fēng)險(xiǎn)加大，他想投資商鋪，滬上一家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人向他推薦了一套街鋪，對(duì)方報(bào)價(jià)45000元/平方米，鐘先生在專業(yè)人士的建議下，決定先對(duì)商鋪進(jìn)行考察，以便確定其價(jià)值。
　　【專家點(diǎn)評(píng)】廖楚濤表示，二手商鋪投資是一件很專業(yè)的事，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，首先要做的就是對(duì)商鋪價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。有些投資者根據(jù)人流量的多少來(lái)決定商鋪價(jià)值的大小，這是不可取的，因?yàn)槿肆髁坎⒉灰欢軌蜣D(zhuǎn)變?yōu)橛行з?gòu)買力，而這會(huì)影響到商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)而影響到商鋪的投資收益。
　　廖楚濤認(rèn)為，投資者在考察商鋪價(jià)值時(shí)，可以根據(jù)商鋪的租金，結(jié)合市場(chǎng)整體投資回報(bào)率來(lái)測(cè)算其價(jià)格，公式可簡(jiǎn)單表述為：（月租金×11）/單價(jià)＝收益回報(bào)率（其中11表示一年內(nèi)出租11個(gè)月）。比如當(dāng)前市場(chǎng)公認(rèn)的商鋪投資回報(bào)率在5%左右，如鐘先生所考察的商鋪月租金能達(dá)到每天每平方米7元的話［（7×31×11）/45000>5%］，則適合投資。
　　在此需要提醒的是，投資者在考察商鋪的租金價(jià)格時(shí)，并不要只看賣家提供的租賃合同，而是要到市場(chǎng)上多取一些點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查，以免因賣家提供虛假合同而上當(dāng)受騙。不過(guò)，為了能夠更加精確地評(píng)估商鋪價(jià)值，專業(yè)人士建議聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，投資可以根據(jù)專業(yè)公司提供的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，再來(lái)決定是否投資。
　　
　　【第二步】規(guī)劃變更要當(dāng)心
　　商鋪所在區(qū)域是否會(huì)面臨規(guī)劃方面的變更，這也關(guān)系到投資成敗，需要小心謹(jǐn)慎。鐘先生突然想到一件事，自己的一個(gè)朋友從開發(fā)商手里購(gòu)買了一套商鋪，由于面臨規(guī)劃變更而左右為難。他不知道投資二手商鋪是否也面臨此類問(wèn)題？
　　【專家點(diǎn)評(píng)】婁鋒表示，對(duì)于一個(gè)商鋪而言，其整體商圈的商業(yè)規(guī)劃很重要。商鋪的價(jià)值受到周邊環(huán)境、商業(yè)規(guī)劃的影響特別大?！拔以?jīng)碰到過(guò)有投資者購(gòu)買了街鋪之后，卻面臨著被拆遷的尷尬局面，這對(duì)投資者來(lái)說(shuō)就要承擔(dān)不小的損失了。”他說(shuō)。因此婁鋒認(rèn)為鐘先生了解規(guī)劃變更信息是十分必要的，他建議投資者不妨到規(guī)劃部門了解一下，商鋪所在位置是否存在新的規(guī)劃方面的變更，或者也可以向周邊的租客打聽。
　　【第三步】商鋪性質(zhì)要了解
　　商鋪土地用途要了解清楚，以免留下后患。通過(guò)前兩個(gè)步驟調(diào)查之后，鐘先生在專家的建議下，決定再了解一下商鋪的土地用途。因?yàn)樗私獾剑壳笆袌?chǎng)上有一些商鋪原來(lái)是住宅，后來(lái)是通過(guò)“居改非”，改變土地的使用性質(zhì)，他想要了解清楚，以免日后與鄰居發(fā)生矛盾。
　　【專家點(diǎn)評(píng)】上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，目前有些地段的商鋪是通過(guò)“居改非”改造而成的，但土地使用證上注明的仍然是“住宅用地”。但房東出售時(shí)很可能按“商鋪”出售，投資者購(gòu)買的時(shí)候就要特別注意了。對(duì)于一些不是通過(guò)正規(guī)渠道批準(zhǔn)的“居改非”，日后可能面臨被取消的風(fēng)險(xiǎn)。
　　因此他建議，在簽訂合同時(shí)還是要對(duì)房產(chǎn)證專門擬訂一個(gè)條款，注明雙方的約定和違約賠償?shù)姆绞?。而如果是私自“居改非”的，投資這樣的商鋪存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，有可能無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，沒有經(jīng)營(yíng)資格，所以建議不購(gòu)買此類商鋪。
　　【第四步】租賃狀況要摸清
　　租客是否準(zhǔn)備購(gòu)買商鋪？租期還有多長(zhǎng)？室內(nèi)裝修部分如何處理等，這些都是投資者需要提前了解清楚的。
　　賣家告訴鐘先生，租客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，請(qǐng)他放心。但鐘先生覺得還是應(yīng)該多了解一些情況，于是他跟租客進(jìn)行了交流，租客告訴他租期還沒有到期，因此告訴他如果要提前解除租賃合同，需要在裝修方面進(jìn)行補(bǔ)償。
　　【專家點(diǎn)評(píng)】王展表示，鐘先生這么做很有必要，因?yàn)閷?duì)于正在租賃過(guò)程中的商鋪而言，面臨的問(wèn)題有不少，需要提前處理。
　　首先要處理的是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果賣家已出租給別人，那么在轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主通常需提前3個(gè)月告知租客出售事宜，因?yàn)樽饪拖碛袃?yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果合同在有效期之內(nèi)的，對(duì)買家有約束力的，因此對(duì)于自用目的的買家來(lái)說(shuō)，要提前協(xié)商這個(gè)問(wèn)題。提前把租約解除掉。如果賣家表示租客放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，那么也必須由賣家提供相應(yīng)的書面證據(jù)，作為合同中附生效條件的條款。
　　對(duì)房屋設(shè)備裝修裝飾的約定要詳細(xì)。二手商鋪都是經(jīng)過(guò)裝修的，可能帶有各種設(shè)備，在買賣合同中要單獨(dú)做個(gè)附件，列出《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。房?jī)r(jià)中是否包含這些設(shè)備裝修的費(fèi)用要說(shuō)明，如果不包括，折價(jià)是多少也要說(shuō)清楚。
　　【第五步】稅費(fèi)問(wèn)題先理清
　　稅費(fèi)如何承擔(dān)，要提前了解。
　　鐘先生很擔(dān)心稅費(fèi)問(wèn)題，因?yàn)樗私獾劫u家需要承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅等諸多稅費(fèi)，這是一筆不小的費(fèi)用，所以他還是想了解一下，稅費(fèi)是不是全部包括在房?jī)r(jià)里面？
　　【專家點(diǎn)評(píng)】婁鋒表示，鐘先生的做法看似多余，但實(shí)際上并不多余。進(jìn)行商鋪交易，需要繳納的稅費(fèi)主要有：營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅。這些費(fèi)用大概能夠占到售房利潤(rùn)的一半。因此對(duì)于賣家來(lái)說(shuō)，他可能不愿意承擔(dān)如此大的開支。如果商鋪報(bào)價(jià)中不包括稅費(fèi)，因此稅費(fèi)如何承擔(dān)，需要雙方共同協(xié)商來(lái)決定，否則會(huì)因?yàn)槎愘M(fèi)分擔(dān)問(wèn)題而導(dǎo)致交易無(wú)法完成。
　　有專業(yè)人士建議，對(duì)于公司出售商鋪的情形，可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式來(lái)合理規(guī)避部分稅費(fèi)，因?yàn)檫@兩者轉(zhuǎn)讓方式所繳納的稅費(fèi)大不相同。
　　【第六步】資金準(zhǔn)備要充裕
　　如果想要從商業(yè)銀行辦理按揭貸款，則需要了解一些貸款方面的問(wèn)題。
　　最后，鐘先生到商業(yè)銀行咨詢了一下商鋪按揭貸款方面的問(wèn)題，他想了解一下當(dāng)前對(duì)于商鋪貸款有什么限制。
　　【專家點(diǎn)評(píng)】工商銀行上海分行漕河涇支行信貸部有關(guān)人士表示，目前對(duì)商鋪貸款審核比較嚴(yán)格，最低標(biāo)準(zhǔn)是面積超過(guò)50平方米、總價(jià)超過(guò)40萬(wàn)元，大多為臨街具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪，而對(duì)于分割型的商鋪，則屬于控制范圍內(nèi)。此外，商鋪按揭貸款的成數(shù)也不高，商業(yè)銀行會(huì)根據(jù)評(píng)估公司給出的具體評(píng)估價(jià)格來(lái)確定，最高不會(huì)超過(guò)評(píng)估價(jià)的5成，如果評(píng)估價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)，那么實(shí)際貸款成數(shù)要少于5成。