方富貴　高　霞

“居者有其屋”是每個(gè)人的夢想。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)投資增速的回落，成交量下降，房價(jià)漲幅趨緩。然而房價(jià)仍居高不下，對于收入水平一般的人來說，買房只能按揭貸款。貸款買房后每月“供”出大半收入，生活負(fù)擔(dān)加重，成為名副其實(shí)的“房奴”。面對無法改變的社會(huì)現(xiàn)實(shí)，我們應(yīng)該有一種“痛并快樂”的心態(tài)、“我的房子我做主”的理念。雖然我們的名字叫“房奴”，但我們要做一個(gè)快樂、健康、理性的“房奴”。

與房產(chǎn)商簽訂合同

購買商品房需要查看開發(fā)商的“五證二書”，五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這些證書是證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。如果沒有它們，預(yù)購人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法，有權(quán)拒絕其提出的任何要求，尤其要注意一些細(xì)節(jié)，你所購買房屋與上述“五證”中所記載的內(nèi)容是否一致等。

房屋買賣合同的出賣方。出賣方應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商，但是現(xiàn)在有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動(dòng)。中介公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，也就是說中介公司不能以他的名義簽訂合同。

在與開發(fā)公司洽談達(dá)成協(xié)議后，雙方應(yīng)簽訂由房屋管理部門統(tǒng)一印制、工商管理部門監(jiān)制的《商品房預(yù)售合同》，正因?yàn)槿绱?，大多?shù)購買者疏忽了對合同的審查和注意，在《商品房預(yù)售合同》中對開發(fā)商有所限制的條款，往往在補(bǔ)充條款里被開發(fā)商修改了，所以在簽訂開發(fā)商所提供的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)最好帶上專業(yè)的人士（律師），三思后再簽訂這些補(bǔ)充協(xié)議。

避免開發(fā)商的陷阱

交房時(shí)間問題。要注意“不可抗力”在合同中是如何界定的，大部分開發(fā)商會(huì)將此條款進(jìn)行延伸。對自己的免責(zé)范圍制定的過于寬松，任意地把自然因素、社會(huì)因素、技術(shù)因素、政府因素等作為開發(fā)商延遲交樓的正當(dāng)理由，從而轉(zhuǎn)移、減輕甚至全部免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

房屋面積問題。由于商品房實(shí)行預(yù)售許可證制度，預(yù)售面積與實(shí)際面積出現(xiàn)誤差是難免的。當(dāng)事人最好在合同中載明這個(gè)范圍以及發(fā)生誤差的處理方式，要求開發(fā)商不僅要寫明建筑面積，還要寫明公共分?jǐn)偯娣e和實(shí)用面積、套內(nèi)面積，做到明白消費(fèi)。這樣在開發(fā)商違約的情況下，購房者有權(quán)要求解除合同，并要求得到相應(yīng)的賠償。

房屋質(zhì)量問題。入住前要仔細(xì)驗(yàn)收房屋，如果發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量有問題時(shí)，立即要求開發(fā)商對有質(zhì)量問題的部位予以書面確認(rèn)并加蓋公章。因開發(fā)商無法及時(shí)解決導(dǎo)致的延期交房，買受人可以要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任。入住后出現(xiàn)質(zhì)量問題，確認(rèn)是房屋本身質(zhì)量問題后，買受人應(yīng)注意保留證據(jù)，在保修期內(nèi)向開發(fā)商書面提出維修請求，由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)全部修復(fù)費(fèi)用。

定金問題。一些開發(fā)商為了獲取所謂的利益最大化，在購房者交納定金后只開定金收據(jù)，并口頭協(xié)議房屋的購買價(jià)格，而在房價(jià)日益上漲的同時(shí)，以各種理由拖延簽訂購房合同，導(dǎo)致最后成交價(jià)格很高。因此，消費(fèi)者一定要在交納定金時(shí)，簽訂書面協(xié)議，并約定違約責(zé)任。

稅費(fèi)條款問題。購房者在此條款上要注意是否存在“有關(guān)費(fèi)用”這樣的模糊條款。要仔細(xì)確認(rèn)各項(xiàng)費(fèi)用；更要在合同中注明從簽訂起到領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》止所需的一切稅費(fèi)的金額及承擔(dān)和交納方式、時(shí)間；以及注明水、電、電話、通信、有線電視、煤氣等設(shè)施的初裝或增容費(fèi)和使用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其承擔(dān)方式；最后也要注明物業(yè)管理公司的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容。

方富貴 高霞 北京市漢龍律師事務(wù)所