黃 欣

房地產(chǎn)行業(yè)在2008年仍將保持快速增長，但是當(dāng)前的政策和經(jīng)營環(huán)境更有利于具有較強(qiáng)融資能力、品牌良好、管理能力突出的行業(yè)龍頭做大做強(qiáng)。未來行業(yè)將向品牌化、細(xì)分化和規(guī)?；姆较虬l(fā)展，行業(yè)中孕育著結(jié)構(gòu)性重組的機(jī)會(huì)政策調(diào)控在很大程度上影響著行業(yè)的發(fā)展格局，但政府的目標(biāo)主要是致力于讓房地產(chǎn)行業(yè)更加健康、平穩(wěn)的發(fā)展。長期來看，商品房市場和保障性住房兩個(gè)市場并行，多重因素繼續(xù)支撐商品房價(jià)格。

四大理由看好房地產(chǎn)行業(yè)

調(diào)控政策提升地產(chǎn)板塊投資價(jià)值隨著調(diào)控政策的逐步落實(shí)，外來房源供給結(jié)構(gòu)會(huì)大大改善，有效供給會(huì)顯著增加，相當(dāng)一部分潛在需求會(huì)轉(zhuǎn)化成有效需求，房地產(chǎn)銷售前景樂觀。調(diào)控政策使房地產(chǎn)開發(fā)公司“優(yōu)勝劣汰”加劇，行業(yè)集中度提高，行業(yè)景氣得以延長并維持高位，龍頭公司將獲得更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

房價(jià)將保持穩(wěn)步上揚(yáng)，隨著中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，京、滬、深、穗等主流城市房價(jià)未來仍有較大潛力。由于房價(jià)漲幅較大，短期會(huì)高位橫盤，但絕大多數(shù)二、三線城市房地產(chǎn)市場才剛剛起步，2008年仍會(huì)有不俗的表現(xiàn)，特別是西安、武漢、沈陽等區(qū)域中心城市。

主流地產(chǎn)公司業(yè)績將保持高速增長萬科A、保利地產(chǎn)、香江控股、天鴻寶業(yè)、華發(fā)股份等公司的2007年和2008年業(yè)績都將保持100%以上的高速增長。

房地產(chǎn)行業(yè)受惠于人民幣升值：人民幣升值是長期趨勢，步伐可能加快，匯率波幅也可能擴(kuò)大，兌歐元也將大幅升值，房地產(chǎn)行業(yè)受惠較大。日本本幣升值過程中，日本龍頭地產(chǎn)股在此過程中表現(xiàn)強(qiáng)于大盤。

看好三類地產(chǎn)股

在投資策略上，繼續(xù)看好三類地產(chǎn)股。（1）建議重點(diǎn)配置龍頭股，注重公司土地儲(chǔ)備和持續(xù)經(jīng)營能力，包括全國性和區(qū)域性龍頭，如“保招萬金”等：（2）資產(chǎn)注入類地產(chǎn)股。如“華僑城、天鴻寶業(yè)、蘇寧環(huán)球、泛海建設(shè)”等；（3）奧運(yùn)地產(chǎn)板塊。2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京地產(chǎn)股也存在主題性投資的機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)八大潛力股

1 萬科A（000002）：

公司為住宅物業(yè)開發(fā)與銷售的龍頭，現(xiàn)已形成以長三角、珠三角和環(huán)渤海三大區(qū)域?yàn)橹鳎渌鼌^(qū)域經(jīng)濟(jì)中心二線城市為輔的“3+X”布局。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的整體向好、公司經(jīng)營策略上的清晰和成功的企業(yè)管理，未來兩到三年公司將會(huì)迎來另外一個(gè)高速增長階段。

預(yù)計(jì)2007、2008、2009年公司每股收益為0.73元、1.52元、2.31元，對(duì)應(yīng)市盈率分別為49.7倍、23.2倍、14.9倍，未來12個(gè)月合理價(jià)位為50.80元。

推薦機(jī)構(gòu)：中金公司、中銀國際、平安證券、國泰君安、海通證券、天相投資、光大證券

2 華僑城A（000069）：

在當(dāng)前的調(diào)控壓力下，公司的新盤銷售進(jìn)度放慢，但憑借在高端住宅市場的品牌優(yōu)勢和旅游地產(chǎn)模式的協(xié)同效應(yīng)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中長期趨勢依然向好。

從長期來看，內(nèi)在的核心競爭力依然是決定公司投資價(jià)值的最關(guān)鍵因素，機(jī)構(gòu)認(rèn)為，華僑城的旅游地產(chǎn)模式構(gòu)成了公司突出的核心競爭力。

在股本增加25%的情景下，預(yù)計(jì)2007、2008、2009～EPS達(dá)到0.76元、1.40元、2.14元。目標(biāo)價(jià)82-90元。

推薦機(jī)構(gòu)：申銀萬國、國泰君安、招商證券、國信證券

3天鴻寶業(yè)（600376）：

首開集團(tuán)借助天鴻寶業(yè)實(shí)現(xiàn)整體上市，老牌國有房企借助資本市場再上新臺(tái)階。首開集團(tuán)由北京天鴻集團(tuán)和城開集團(tuán)兩大國有房地產(chǎn)集團(tuán)于2005年11月合并而成，為北京國資委全資所有，集團(tuán)用友70多家從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的子公司。

公司房地產(chǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備大幅增加，資產(chǎn)規(guī)模迅速膨脹，競爭力大大增強(qiáng)，迅速躋身一線開發(fā)商行列，整體上市后公司新增房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目21個(gè)。

公司2007-2009年的凈利潤復(fù)合增長超過100%，全面攤薄EPS分別為0.60元、2.12元和3.66元。目標(biāo)價(jià)格74元。

推薦機(jī)構(gòu)：國泰君安、國信證券

4 金融街（000402）：

公司已建立成熟的以商務(wù)地產(chǎn)為主的多業(yè)態(tài)開發(fā)模式，目前在北京、天津、南昌、重慶、惠州等地的土地儲(chǔ)備約450萬平方米。此外，金融街區(qū)域?qū)哪壳暗?.18平方公里擴(kuò)大到2.59平方公里，新增約150萬平米的建筑面積可供開發(fā)，公司將成為金融街?jǐn)U區(qū)的豐要受益者。

公司于2008年1月增發(fā)募資的82.83億元人民幣，將投向北京德外H地塊項(xiàng)目、北京金融街A5項(xiàng)目等五個(gè)項(xiàng)目。此次增發(fā)將為金融街加速區(qū)域擴(kuò)張鋪平道路。在房地產(chǎn)行業(yè)信貸緊縮的大背景下，此次發(fā)行可觀的募資額對(duì)于公司發(fā)展意義重大，使得公司在可能的行業(yè)整合中占據(jù)先機(jī)。

預(yù)訓(xùn)2007-2009年EPS分別為0.75元、0.95元和1.60元，目標(biāo)價(jià)35元。

推薦機(jī)構(gòu)：國泰君安、中銀國際、海通證券、國信證券

5 香江控股（600162）：

大股東香江集團(tuán)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)扶持上市公司做大做強(qiáng)始于熊市，歷時(shí)且持續(xù)3年，注入項(xiàng)目累計(jì)凈資產(chǎn)達(dá)39億元。大股東專注的資產(chǎn)注入進(jìn)程仍將持續(xù)，有公開承諾。

公司將擁有568萬平米項(xiàng)目儲(chǔ)備，產(chǎn)品涵蓋住宅和商貿(mào)地產(chǎn)、遍布一二三線城市；住宅項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)，商貿(mào)地產(chǎn)盈利能力較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力突出。公司足以成為全國二線地產(chǎn)龍頭之一。

預(yù)計(jì)公司2007-2009年EPS分別為0.26元、1.13元、1.66元，未來六個(gè)月目標(biāo)價(jià)40元。

推薦機(jī)構(gòu)：國泰君安、國信證券

6 蘇寧環(huán)球（000718）：

通過收購科學(xué)公園股權(quán)，公司獲得12萬平方米土地儲(chǔ)備，按投資金額測算，公司取得該地塊的露面價(jià)格在5219元/平方米，相對(duì)低廉。

目前公司土地儲(chǔ)備充足，發(fā)展良好，未來幾年結(jié)算房源充足，大股東實(shí)力雄厚，仍有持續(xù)注資的預(yù)期。

公司正處于成長期，長期發(fā)展強(qiáng)勁，值得看好。預(yù)計(jì)公司2007-2009年EPS分別為0.268元、1.51元、2.85元，公司目標(biāo)價(jià)53元：

推薦機(jī)構(gòu)：中銀國際、國信證券

7 招商地產(chǎn)（000024）：

公司2007年盈利同比增長約100%，說明凈利潤達(dá)到約11.36億元人民幣。將A股2007年盈利預(yù)測上調(diào)5.5%至11.4億元人民幣，因?yàn)殡m然房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利下降，但2007年末公司因出售資產(chǎn)而獲得約1億元人民幣非經(jīng)常性收入。

目前公司共有土地儲(chǔ)備約800萬平米，足夠4-5年的開發(fā)需求。作為集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的唯一平臺(tái)，未來仍有集團(tuán)地產(chǎn)資源注入的預(yù)期：

預(yù)計(jì)公司2007-2009年EPS分別為1.45元、2.20元、3.15元，給予目標(biāo)價(jià)88元。

推薦機(jī)構(gòu)：中銀國際、東方證券、國泰君安、招商證券、中信建投、國信證券

8 保利地產(chǎn)（600048）：

凈利潤增長快于收入，機(jī)構(gòu)認(rèn)為，公司擴(kuò)張后帶來的規(guī)模效應(yīng)，是期間費(fèi)用降低的主要原因，這也提高了公司凈利潤率水平，以及凈利潤增長快于收入增長。

和去年同期相比，公司ROE大幅下降，從9.3%降至5.1%，其主要原因在于公司財(cái)務(wù)杠桿的降低和增發(fā)及項(xiàng)目儲(chǔ)備的增加使得公司資產(chǎn)規(guī)模大幅擴(kuò)充。公司2007年凈利潤同比增長70%-100%，對(duì)應(yīng)凈利潤為11.20-13.18億元。

預(yù)計(jì)公司2007-2009年的EPS分別為0.96元、1.30元和2.86元，目標(biāo)價(jià)86元。

推薦機(jī)構(gòu)：中金公司、國泰君安、國都證券