摘 要：《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第74條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

關(guān)鍵詞：小區(qū)；車位

筆者將常見的四種車位類型：多層經(jīng)營性停車位、首層架空停車位、小區(qū)地面停車位和地下停車位的權(quán)屬關(guān)系分為兩大類四種形式。

1 約定所有--多層經(jīng)營性停車位

1.1 法律依據(jù)

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！?《物權(quán)法》充分體現(xiàn)私法自治原則，符合市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求。多層經(jīng)營性停車位應(yīng)該是建筑區(qū)劃內(nèi)，專門規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，根據(jù)《物權(quán)法》，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，可以歸屬于業(yè)主，也可以歸屬于開發(fā)商。

1.2 現(xiàn)實意義

在房地產(chǎn)開發(fā)商取得的《土地使用權(quán)出讓合同》和申請的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位的土地使用權(quán)面積。該類停車位建筑物（面積）是計算建筑容積率的。因此，多層經(jīng)營性停車位可以依法獨立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，該類停車場的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當事人。在小區(qū)建成后首先由開發(fā)商取得整個小區(qū)的房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)，然后再分割過戶給各業(yè)主。正是由于開發(fā)商是整個小區(qū)的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的源權(quán)利人，所以只要開發(fā)商沒有將停車位（庫）的建造成本計入房價中并事先向各購房者說明清楚，開發(fā)商在銷售商品房時當然可以對某一地塊的土地使用權(quán)予以保留。當然對于開發(fā)商保留以自營、自用的部分，不僅不應(yīng)計入公攤，而且還應(yīng)當分攤公用建筑面積。所以從學理上看，允許開發(fā)商對土地和其他非附屬設(shè)施提出保留。如果強制性規(guī)定車位必須歸全體業(yè)主共有，那么在實踐中無法找到一個合適的標準，將各個車位公平地劃分給每個業(yè)主。如果要歸業(yè)主共同管理，怎么協(xié)調(diào)也是一個大問題。與其強行規(guī)定車位必須為全體業(yè)主共有，沒車的大部分業(yè)主要分攤車位建設(shè)等成本，然后在漫長的年月中煩勞業(yè)主委員會給各家分攤扣除車位管理費后的出租等收益，還不如開發(fā)商自己經(jīng)營或者一次性賣斷給有需要的業(yè)主等。

1.3 存在問題

現(xiàn)實生活中的大多數(shù)情況是，很多開發(fā)商都是利用自己的優(yōu)勢地位和格式合同，千方百計地將停車庫(位)歸于自己所有，要么是不對停車庫(位)的權(quán)屬進行約定，要么是約定含糊。同時，《物權(quán)法》第142條規(guī)定“：建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外?！倍ㄔO(shè)用地使用權(quán)在初始登記時一般都登記在開發(fā)商的名下，今后開發(fā)商可以此為理由，主張停車庫(位)歸自己所有。因此，相關(guān)部門有必要修訂、完善商品房買賣(預(yù)售)示范文本，將停車庫(位)的歸屬專門列為一條，由雙方進行選擇。

2 法定所有--首層架空停車位、小區(qū)地面停車位

2.1 法律依據(jù)

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”首層架空停車位和小區(qū)地面上停車位，因為樓房首層和小區(qū)地面都屬于“業(yè)主共有的道路或者其他場地”，故首層架空停車位應(yīng)該屬于業(yè)主該幢樓房全體業(yè)主按份共有（部分共有），小區(qū)地面上停車位應(yīng)該屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主按份共有（全體共有）。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理下，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時，樓房架空層停車位依法不能取得獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑物。在轉(zhuǎn)移登記時，不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的房屋單元。因此房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時，首層樓房架空層停車位不能從計算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將其首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反相關(guān)房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定?？梢?，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。同理，小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由住宅小區(qū)房屋單元的所有人共同擁有。

2.2 現(xiàn)實意義

住宅小區(qū)內(nèi)配套車庫的數(shù)量，在小區(qū)規(guī)劃時就由規(guī)劃部門提出其配套建設(shè)要求，而配套標準并不是一套房配一個車庫的1：1配比。建設(shè)部2002年《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：居民停車率不應(yīng)小于10%（居民區(qū)內(nèi)居民車的停車數(shù)量與居民戶數(shù)的比率）。也有地區(qū)從1：0.1配比逐步增加到1：0.35、1：0.45不等。這就是說，一個建設(shè)項目從規(guī)劃批準開始就賦予了小區(qū)內(nèi)業(yè)主對車庫占有的隱形權(quán)利。如果對于小區(qū)內(nèi)所有停車位，開發(fā)商都自作主張將其或出售或長期出租（使用權(quán)出讓），就將沒有租購到車庫的這部分業(yè)主的隱形權(quán)利給剝奪了。現(xiàn)在沒有購買車庫的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的小區(qū)業(yè)主，不代表今后就沒有這個需求。份額也是一種權(quán)利，開發(fā)商是在用全體業(yè)主的套房數(shù)作為基數(shù)來配置車位數(shù)的，而在業(yè)主沒有明確表示永久性放棄這部分權(quán)利的時候，開發(fā)商即自行將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人，是一種侵權(quán)行為，一旦這部分被侵權(quán)的業(yè)主購買了車輛，即使花再多的價錢，也已無法享受這部分權(quán)利。

2.3 存在問題

目前，對住宅小區(qū)配套建設(shè)的共有車庫可采取競價出租使用權(quán)的方法，由業(yè)主委員會委托，通過拍賣短期使用權(quán)的方式（一般使用權(quán)占有時間控制在兩年為宜）將車庫使用權(quán)讓渡給競買人，實現(xiàn)車庫使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓。這樣做有利于為小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主提供一個平等，占有車庫使用權(quán)的機會，使隱形權(quán)利人的利益得到充分保護。業(yè)主委員會向物業(yè)管理公司支付車位管理費后，再根據(jù)各業(yè)主的份額，分攤出租收益。

3 法定所有--地下停車位

現(xiàn)階段地下車庫的來源主要有三個：按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》的要求修建的小區(qū)公共配套設(shè)施地下車庫；開發(fā)商超標準和義務(wù)投資建設(shè)的地下車庫和將人防工程用作地下車庫?，F(xiàn)階段，對于地下停車位的權(quán)屬關(guān)系，包括以下兩種情況：

3.1 國家所有

1998年12月22日，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒布的《中華人民共和國國家計量技術(shù)規(guī)范》規(guī)定以下三種情況不應(yīng)計入共有建筑面積的分攤：從屬于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?；幢外的用作公共休憩的設(shè)施或架空層。對于地下人防工程用作地下車位的，《中華人民共和國人民防空法》規(guī)定：“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，投資進行人民防空工程建設(shè)，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”在和平時期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)。同時，中央軍委、國家人防辦、國資局等部門又明確規(guī)定人防工程屬于“國有資產(chǎn)”，所有權(quán)并不屬于投資人。

3.2 私人所有

與上述有關(guān)法規(guī)不同，建設(shè)部《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》規(guī)定:地下工程應(yīng)本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或依法進行轉(zhuǎn)讓、租賃。另外，在地方性規(guī)定中，2006年9月1日起施行的《上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記施行規(guī)定》中明確，開發(fā)商只有在補繳土地出讓金之后，方能取得對建筑物地下空間車庫合法的所有權(quán)，否則，建筑物地下空間車庫應(yīng)當屬于業(yè)主的共有部分，開發(fā)商的出售、出租等行為屬于對業(yè)主的侵權(quán)行為。筆者以為對于人防工程還是宜堅持現(xiàn)行立法“誰投資、誰受益、誰維護”的原則，再補充“誰所有”的內(nèi)容；其他的地下停車位，應(yīng)該結(jié)合土地出讓、使用制度的完善，試行私人所有的原則。

參考文獻

[1]王利明，梅夏英：《物權(quán)法·所有權(quán)》，中國法制出版社，2005.

[2]吳慶玲：《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理》，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社，2005.