摘要：欺詐是行為人故意制造假相、隱瞞事實真相并可能使他人誤解上當?shù)男袨椤?yīng)遏制房地產(chǎn)交易過程中的欺詐行為，以促進房地產(chǎn)業(yè)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易；欺騙

1 房地產(chǎn)交易過程中的欺詐行為

1.1 開發(fā)商欺詐行為

房屋建設(shè)唯利是圖，違反規(guī)劃，質(zhì)量低下。由于利益驅(qū)動，各地區(qū)城市建設(shè)整體規(guī)劃均遭到不同程度破壞，只要關(guān)系處理到位，利益打點到位，既定的規(guī)劃可以隨意變更，經(jīng)過科學論證的城市建設(shè)方案淪為廢紙。更有甚者，建設(shè)項目內(nèi)的小規(guī)劃亦服從利益需要，規(guī)劃的綠地可以占用，規(guī)劃的公共設(shè)施可以不建或建成后改作其他用途。房屋建設(shè)違反建筑基本規(guī)范，偷工減料、建設(shè)不合環(huán)保和消防要求、水電配套故障不斷、房屋未交付就出現(xiàn)裂縫等建筑質(zhì)量問題日益突出。

房屋銷售陷阱重重，廣告虛假，合同欺詐。由于信息嚴重不對稱，消費者欠缺房地產(chǎn)專業(yè)知識。購房法律服務(wù)供應(yīng)不足，造成許多開發(fā)商慣常采取不正當?shù)臓I銷方法，表現(xiàn)為不具備售房條件者違規(guī)售房，造成業(yè)主付款后不能入住，或入住后不能取得房屋產(chǎn)權(quán);夸大房屋及其配套功能。虛構(gòu)房屋附加值，使用極富煽情性的廣告用語，引誘消費者購買;設(shè)置合同陷阱，使購房人即便在發(fā)現(xiàn)上當受騙后無法獲得利益救濟。

房屋面積嚴重縮水，法無定法，損害業(yè)主。對一般的購房者而言，房屋建筑面積、使用面積、套內(nèi)面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積等關(guān)于房屋面積的專業(yè)術(shù)語，似乎是無法理清的一團亂麻，如何在房屋面積上采取自我保護的對策，既沒有法律規(guī)范可依，也沒有便捷的救濟途徑，這無疑就給不法開發(fā)商在面積上大做手腳提供了客觀便利。

在司法實踐中，開發(fā)商訂立商品房買賣合同時，往往故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋己經(jīng)抵押的事實;故意隱瞞所售房屋己經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

1.2 房地產(chǎn)中介組織欺詐行為

房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。包括了:房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動房地產(chǎn)中介市場存在的具體欺詐行為有：

以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀活動；無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營；房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書；濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定；房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)；各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。

2 房地產(chǎn)交易欺詐行為的遏制方法

2.1 重建我國房地產(chǎn)行業(yè)的誠信

誠信是保證企業(yè)利益與消費者利益之間共生、共贏所不可缺失的要素，更是房地產(chǎn)企業(yè)良陛發(fā)展的重要基礎(chǔ)和有力保障。對此可以從以下幾個方面來構(gòu)建:

建立健全并大力施行行業(yè)誠信自律法律規(guī)范。由于社會生活的深刻巨變，誠信傳統(tǒng)美德被賦予日益豐富的時代內(nèi)容，由于政府和民間的聯(lián)袂推動，社會對誠信的理解從倫理道德的范疇已經(jīng)提升到法律制度建設(shè)的高度。遵照黨中央的宏觀戰(zhàn)略要求，在現(xiàn)有法律法規(guī)、政府規(guī)章的基礎(chǔ)上，制定相對集中統(tǒng)一的法律規(guī)范，一體化調(diào)整誠信行業(yè)行為，是最基本和關(guān)鍵的措施。其中應(yīng)當充分注意的是，提高立法規(guī)格，確立剛性規(guī)范，突出防范重點，明確法律責任，細化處理程序，使之具有針對性、實效性、懲戒性、可行性和操作性。

發(fā)揮政府和行業(yè)協(xié)會的組織功能。在房地產(chǎn)行業(yè)切實開展誠信文化自新和道德反思，通過系統(tǒng)化的理論和實踐學習，逐步使房地產(chǎn)行業(yè)認識到: 誠信不僅是一種品行，更是一種責任，不僅是一種道義，更是一種準則，不僅是一種榮譽，更是一種資源；行業(yè)的整體誠信需要個體的實踐來實現(xiàn)；要正確認識和處理誠信與經(jīng)濟效益、誠信與利益最大化的關(guān)系。

建立新聞輿論和社會公眾相結(jié)合的監(jiān)督機制。充分保障監(jiān)督者發(fā)表意見的權(quán)利，大力表彰誠信建設(shè)優(yōu)秀典范。發(fā)揮各級新聞單位的參與和大力支持，采取多種形式，做好新聞報道。積極宣傳報道誠信建設(shè)先進典型和好的經(jīng)驗做法，公開曝光各種損害消費者權(quán)益的違法行為，充分發(fā)揮輿論監(jiān)督與公眾監(jiān)督的重要作用。

建立科學、權(quán)威的房地產(chǎn)誠信公示體系

2.2建立懲罰性賠償制度

懲罰性賠償是指民事主體違反民事法律規(guī)定，通過法院判處的由侵害人支付超過實際損失的金額的一種損害賠償。懲罰性賠償至少應(yīng)包括如下幾層含義:其一，它是民事主體在承擔補償性賠償?shù)那疤嵯鲁袚呢熑?其二，它是由法院判處，也就是某個具體案件是否適用懲罰性賠償必由人民法院以判決的形式作出，當事人不能預(yù)先約定;其三，判處的懲罰性賠償金是由民事主體向另一平等民事主體支付，而非交給國家;其四，依民事特別法的規(guī)定。

2.3完善我國不動產(chǎn)登記公證前置制度

物權(quán)立法引入公證制度，是多數(shù)大陸法系國家的普遍做法，也為其他一些國家與地區(qū)認同和接受，這與公證的本質(zhì)屬性相契合，充分體現(xiàn)了保障不動產(chǎn)物權(quán)變動安全的內(nèi)在需求，應(yīng)成為我國物權(quán)立法價值取向的一個重要選擇，對于物權(quán)公示具有重要的意義。

不動產(chǎn)物權(quán)變動登記的模式設(shè)計，應(yīng)將公證作為選擇性的實質(zhì)性審查前置，以降低政府責任風險和社會司法成本。公證特有的證明程序，能夠為不動產(chǎn)物權(quán)變動發(fā)揮\"安全閥\"的重要作用。實踐證明，公證已成為避免不動產(chǎn)物權(quán)交易風險的一道\"防火墻\"。國家部委的相關(guān)政策規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)變動公證事項。大量地方性立法也已規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動公證事項。

2.4規(guī)范房地產(chǎn)中介組織

完善相關(guān)的法律法規(guī)和監(jiān)管制度。政府有關(guān)管理部門應(yīng)加強房地產(chǎn)中介市場的制度建設(shè)，完善規(guī)章制度，打破地區(qū)和中介行業(yè)內(nèi)部的壟斷，通過經(jīng)濟和法律的手段對不正當競爭采取積極有效的措施加以制止，這樣才能為房地產(chǎn)中介服務(wù)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。同時要嚴格獎懲制度，強化激勵機制。

嚴格房地產(chǎn)中介業(yè)的市場準入。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的混亂、缺乏誠信和不規(guī)范經(jīng)營的現(xiàn)象已經(jīng)成為阻止其進一步發(fā)展的巨大障礙，許多的消費者不選擇中介，不是因為不需要，而是因為不信任，這也使得房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展面臨嚴重的信任危機。規(guī)范經(jīng)營是我國的房地產(chǎn)中介行業(yè)一個長期要面臨的問題，這就要求我們設(shè)立嚴格的房產(chǎn)中介市場準入制度。

2.5健全產(chǎn)權(quán)保險制度

產(chǎn)權(quán)保險是保險人在對擬投保的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查，確認產(chǎn)權(quán)真實狀況的基礎(chǔ)上，向受益人提供的產(chǎn)權(quán)風險保障服務(wù)。

建立實質(zhì)性的產(chǎn)權(quán)審查機制，確認產(chǎn)權(quán)風險。要保證產(chǎn)權(quán)登記的內(nèi)容與實際的權(quán)利相一致，就應(yīng)當對產(chǎn)權(quán)登記的內(nèi)容進行實質(zhì)審查在我國目前有必要對產(chǎn)權(quán)進行實質(zhì)性審查。產(chǎn)權(quán)保險通過商業(yè)化的運作機制對產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵和其產(chǎn)權(quán)負擔進行專業(yè)化的實質(zhì)性審查，就可能極大地減少交易當事人的損害，保護交易當事人的合法權(quán)益。

建立商業(yè)化的產(chǎn)權(quán)信息披露制度，明晰產(chǎn)權(quán)風險。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記檔案信息公開是市場流通和保障交易安全的需要，同時也是監(jiān)督、促進政府管理的一種有效、根本的手段，因此，產(chǎn)權(quán)保險機構(gòu)可以通過與房地產(chǎn)管理部門協(xié)商，獲得登記信息，通過專業(yè)化的管理手段，將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息全面、準確地濃縮，可以在不公開原始登記資料的基礎(chǔ)上，將登記結(jié)果以及有關(guān)房屋信息有償公開，在登記費用大幅度下降的情況下，實行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息公開查詢。

提供專業(yè)化的賠償服務(wù)，補償產(chǎn)權(quán)風險損失?，F(xiàn)金賠付只是產(chǎn)權(quán)保險賠償處理的方法之一，在實際業(yè)務(wù)的操作中，保險人很可能直接提起訴訟、仲裁，也可能為被保險人提供辯護，或者與他人協(xié)商，以確立產(chǎn)權(quán)或抵押權(quán)。在出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)風險并引起訴訟糾紛的情況下，產(chǎn)權(quán)保險可以通過專業(yè)化的服務(wù)來介入訴訟糾紛，降低訴訟糾紛的成本，最大限度地保障交易雙方特別是消費者的權(quán)益。

參考文獻

[1]梁慧性星著:《中國物權(quán)法研究》，法律出版社1996年版。

[2]戚天常著:《消費者權(quán)益保護法教程》，中國政法大學出版社1994年版。