小區(qū)里能否開公司，

業(yè)主說了算

最近幾天，北京新天第小區(qū)的業(yè)主委員會正面臨著一個(gè)考驗(yàn)。

北京新出臺一個(gè)規(guī)定，居民住宅里可以開公司了，決定權(quán)在居委會和業(yè)主委員會。“小區(qū)里到底讓不讓開公司呢？這可是個(gè)眾口難調(diào)的事?！睒I(yè)委會主任張大憲急得直上火。

部分業(yè)主表示反對，認(rèn)為在小區(qū)里開公司會影響到整個(gè)小區(qū)的安全和環(huán)境衛(wèi)生，還有人擔(dān)心業(yè)委會因此有了腐敗的空間。

不過，也有一些業(yè)主贊成?！叭绻_公司的業(yè)主能給其他業(yè)主一些補(bǔ)償，或者開的公司對我們的生活有便利的話?！?/p>

小區(qū)業(yè)委會的方案是，向住宅商戶每平方米多收1元的專項(xiàng)資金，用來維護(hù)電梯和環(huán)境。但這只是一個(gè)提議，具體能否施行還得通過業(yè)主大會表決。

“我們有沒有能力實(shí)現(xiàn)社區(qū)自治，有沒有能力通過民主的辦法辦好事，這就是一場考試?！睆埓髴椪f。

新天第小區(qū)業(yè)委會的選舉是開發(fā)商籌備，業(yè)主以自薦的方式參選。當(dāng)時(shí)小區(qū)里可熱鬧啦，參選的代表都張貼出自己的照片和建設(shè)小區(qū)的設(shè)想，業(yè)主們七嘴八舌地議論、投票。提出“和諧社區(qū)”理念的張大憲，以73％的得票率當(dāng)選業(yè)委會主任。張大憲說，業(yè)委會只是業(yè)主大會的一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，最終決策都得通過業(yè)主大會。新天第的業(yè)主大會已經(jīng)成為一種常態(tài)，一個(gè)月就要開好幾次，并且有專門的《新天第小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》。

每次開業(yè)主大會，都請開發(fā)商客服部、物業(yè)公司、街道辦事處、居委會、片警參加。當(dāng)天會議形成決議，次日便公示，以便業(yè)主監(jiān)督。

通過民主的程序，業(yè)委會為小區(qū)居民做了幾件大事。

業(yè)委會多次和開發(fā)商協(xié)商，將公攤面積收益收歸為全體業(yè)主所有，設(shè)立專業(yè)賬戶?？顚Ｓ?。利用這筆錢，新天第做了好幾件事：改造小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，業(yè)主免費(fèi)收看衛(wèi)星電視，建立各種娛樂設(shè)施，“六一”給孩子們買禮物，定期組織業(yè)主出游、聚會，舉辦球類比賽，業(yè)主每年享受一次醫(yī)療體檢服務(wù)……

“對公共收益，每年都審計(jì)和公示?！睆埓髴椊榻B，資金的使用，一律都是業(yè)主說了算，一般是業(yè)委會成員提議，召開會議形成初步意見，然后在小區(qū)公示15天，收集業(yè)主意見，最后召開業(yè)主大會決定。

新天第是北京第一家收回住房維修基金的小區(qū)?！凹纫惯@筆資金保值增值，還要確保使用過程的透明與便捷?！毙^(qū)業(yè)委會就如何管理700多萬元住房維修資金，通過書面、上門等方式征詢業(yè)主意見。結(jié)果，75％的業(yè)主同意授權(quán)業(yè)委會對這筆資金進(jìn)行管理。2006年3月初，業(yè)委會以招標(biāo)的形式從4家銀行獲得了理財(cái)方案，最終確定的銀行為小區(qū)業(yè)主帶來了許多福利。而招標(biāo)工作完成后，業(yè)委會定期將相關(guān)賬目、計(jì)劃等向業(yè)主公示。

分權(quán)制衡與“社區(qū)人大”

北京健翔園小區(qū)業(yè)委會是2005年成立的。為了實(shí)現(xiàn)分權(quán)制衡的業(yè)主自治原則，業(yè)主大會同時(shí)設(shè)立了代議機(jī)構(gòu)業(yè)主代表大會，行使日常決策權(quán)和對業(yè)委會的監(jiān)督權(quán)。

按照健翔園業(yè)委會主任任晨光的設(shè)想，將來有可能的小區(qū)治理機(jī)制為“業(yè)主代表大會＋業(yè)委會＋監(jiān)事會”。健翔園小區(qū)初步實(shí)現(xiàn)了這一社區(qū)自治理念。2003年12月，小區(qū)民主選舉產(chǎn)生了居委會，健翔園社區(qū)創(chuàng)設(shè)的秘書長制度打破了原先的居委會“議行合一”體制，將民主議事、民主決策的權(quán)力真正地交給居民代表大會，而居委會只負(fù)責(zé)具體執(zhí)行。

而健翔園小區(qū)成立了居民會議的常設(shè)機(jī)構(gòu)社區(qū)居民代表大會，并選舉產(chǎn)生了居民會議秘書長。設(shè)立居民會議秘書長之后，居民代表大會和居民會議由秘書長負(fù)責(zé)召集，居委會要向居民代表大會和居民會議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，接受居民代表大會對日常工作的監(jiān)督。社區(qū)居民代表大會被社區(qū)居民親切地稱為“社區(qū)人大”。

炒了物業(yè)公司自己來

北京市海淀區(qū)的品閣小區(qū)，可能是全北京第一個(gè)沒有物業(yè)公司，而是由業(yè)主自主管理的小區(qū)。

和業(yè)主矛盾不斷的物業(yè)公司撤走后，2006年6月29日，品閣小區(qū)的業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)，從工商局領(lǐng)到了“北京三自品格社區(qū)服務(wù)中心有限公司”的營業(yè)執(zhí)照。

業(yè)主代表邵里庭臨危受命，先用38天的時(shí)間帶領(lǐng)大家成立了業(yè)委會，然后通過書面業(yè)主大會形式，決定成立自治管理模式的社區(qū)服務(wù)中心。服務(wù)中心的股東是全體業(yè)主，股東代表由7位業(yè)委會委員擔(dān)任，邵里庭擔(dān)任總經(jīng)理。之所以定名為“三自”，意思就是“自愿、自律、自管”。

“其實(shí)我不想成立公司，公司是以營利為目的的。我不想掙錢，但人家說我非法集資怎么辦，業(yè)主交了費(fèi)開不了發(fā)票怎么辦？我是在沒辦法的情況下才開公司的。”所以，公司章程約定，全體業(yè)主都是股東，業(yè)委會代表董事會，收入按三三制分配：1／3用于小區(qū)建設(shè)，1／3充實(shí)次年物業(yè)費(fèi)，1／3用于獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)營人員。

邵里庭今年67歲，退休前曾是一家大型企業(yè)的廠長。公司成立后，邵里庭獨(dú)創(chuàng)了他的小區(qū)管理模式：一方面服務(wù)公司作為業(yè)委會領(lǐng)導(dǎo)下的一個(gè)職能部門向業(yè)委會負(fù)責(zé)，另一方面，服務(wù)公司雇用專職的工作人員擔(dān)任小區(qū)內(nèi)諸如保安保潔類的工作，并設(shè)立8個(gè)層長和16個(gè)組長，這20余人全部是業(yè)主中的志愿者。

實(shí)行自治一年多以來，品閣小區(qū)各方面運(yùn)行有條不紊，物業(yè)費(fèi)從原來的每平方米2.78元降為現(xiàn)在的1.8元，而且還略有盈余。錢到底是從哪兒省出來的呢？主要是雇用的人員少了，小區(qū)原有工作人員19人，邵里庭卻只雇了7個(gè)人。

7個(gè)人真能管得了小區(qū)所有的事？邵里庭還有另一個(gè)竅門，就是發(fā)動大家共同治家。邵里庭曾帶領(lǐng)業(yè)主向開發(fā)商索賠違約金，他利用當(dāng)初維權(quán)時(shí)建立起來的檔案庫，每家業(yè)主有什么專長他都了然于心，需要的時(shí)候就當(dāng)義工支援。

小區(qū)地下二層車庫原來有146盞照明燈，每月電費(fèi)是一筆不小的開支。一位懂電學(xué)的業(yè)主向邵里庭提出省電建議，最后按他的建議去做，果然節(jié)省了能源和開支。

邵里庭最為驕傲的是小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)。這套監(jiān)控系統(tǒng)在市場上的價(jià)格是70萬元，而小區(qū)安裝的這套系統(tǒng)只花了不到兩萬元。原來小區(qū)內(nèi)住著兩位參與過“神六”設(shè)計(jì)的退休老專家，他們親自給小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)做設(shè)計(jì)并幫助安裝，小區(qū)服務(wù)中心只花了材料費(fèi)。

此類事情還有很多?！白灾巫寴I(yè)主感覺到，給小區(qū)出力就是為自己出力，為小區(qū)節(jié)約就是給自己省錢。我們原則上不用工，業(yè)主里有的是能人。但必須堅(jiān)持一個(gè)原則，就是‘千斤重?fù)?dān)大家挑，每人分擔(dān)一點(diǎn)點(diǎn)’?！鄙劾锿フf。

經(jīng)營物業(yè)以來，邵里庭研究了很多物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)。他發(fā)現(xiàn)世界上很多國家都是以小型社區(qū)為主，“美國一個(gè)小區(qū)最多100多戶，也是自治。我國香港也沒有大社區(qū)，一棟樓就是一個(gè)社區(qū)”。

社區(qū)自治離

基層民主還有多遠(yuǎn)

有專家指出，目前社區(qū)自治的動力很足，但往往只是以維權(quán)為中心形成暫時(shí)的利益同盟，而維系一個(gè)長遠(yuǎn)的自治組織的正常運(yùn)轉(zhuǎn)卻很困難。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京市3000多個(gè)住宅小區(qū)中，成立了業(yè)委會的僅占14.5％。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，但到備案制實(shí)施的時(shí)候，就常常變成了居委會蓋章、街道辦蓋章、最后區(qū)縣建委蓋章的層層審批。

中國人民大學(xué)張麗曼教授認(rèn)為，業(yè)主自治是不可阻擋的歷史潮流。《物權(quán)法》已經(jīng)明確要保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)，這涉及千家萬戶的生存權(quán)問題。業(yè)主自治有很多的先行者，他們大膽創(chuàng)新，突破了重重阻力，創(chuàng)新出了很多模式，但還需國家在政策和法規(guī)層面給予支持。

北京大學(xué)社會學(xué)系教授王思斌建議，今后居委會主任應(yīng)該實(shí)現(xiàn)民選，政府在民選的基礎(chǔ)上對其聘任，要向社區(qū)居民負(fù)責(zé)，定期對居民報(bào)告工作，并能夠把民意及時(shí)上達(dá)。這樣才能真正實(shí)現(xiàn)社區(qū)自治。

（摘自《中國青年報(bào)》原標(biāo)題為《社區(qū)自治：中國基層民主開步走》本刊有刪節(jié)）