[今年以來(lái)，央行已5次加息。置身于加息通道之中，加息的力量正在通過(guò)不同的方式影響到各個(gè)領(lǐng)域。

對(duì)于2007年3月中旬前按揭房貸的貸款人來(lái)說(shuō)，今年的5次房貸加息效應(yīng)要在2008年1月1日起集中體現(xiàn)。臨近年底，要不要提前還貸？提前還貸要注意些什么？]

5次加息幅度接近1%

從9月15日起，中國(guó)人民銀行年內(nèi)第5次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，5年期以上貸款利率再升0.27個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后利率達(dá)到7.83%。尤其此次加息距離上一次僅隔25天時(shí)間。這樣的加息動(dòng)作可謂歷史罕見，可見，今年央行實(shí)行緊縮性貨幣政策的決心之堅(jiān)定。而2004年10月29日之前，這一利率水平為5.76%。換句話說(shuō)，若購(gòu)房者買房在2004年10月前，目前利息成本已經(jīng)有35%的增幅——這不是一個(gè)小數(shù)字。

即使和去年同期比，今年5次加息幅度接近1%。去年8月19日，央行將個(gè)人自營(yíng)性住房貸款5年以上的利率上調(diào)至6.84%，隨后又分別于今年5次加息，個(gè)人自營(yíng)性房貸利率已調(diào)至7.83%，加息的幅度非常接近1%。

加息1%意味著什么呢？

以一位去年9月份按揭了30萬(wàn)元20年期的房貸客戶而言，房貸利率為6.84%時(shí)，其房貸月供額為2297.17元；而當(dāng)房貸利率升至7.83%時(shí)，其房貸月供額為2477.67元，增加了180.5元。也就是說(shuō)，從明年1月1日起，這位房貸客戶，其每月月供要增加180.5元，而其20年借款期限下來(lái)，房貸利息支出增加了43320元。若按揭50萬(wàn)元30年期，則月供要付3609.74元；而如果5年以上房貸利率一直維持在6.84%時(shí)，那么房貸按揭者的月供為3272.96元，月供額相差336.78元。

據(jù)理財(cái)師介紹，算出利率上漲后每萬(wàn)元房貸的增加額，最后將所借房貸的數(shù)額乘以這個(gè)增加額即月供增加額。例如：20年期的房貸，房貸利率為6.84%時(shí)，1萬(wàn)元按揭額的月供為76.5724元，而房貸利率為7.83%時(shí)對(duì)應(yīng)的月供為82.5891元。也就是說(shuō)，20年期的每萬(wàn)元房貸因今年5次加息而引起的月供增加額是6.0167元，這樣我們可以算出33萬(wàn)元20年期房貸的月供增加額為6.0167元×33=198.5511元，47萬(wàn)元20年期房貸的月供增加額為6.0167元×47=282.7849元。

據(jù)測(cè)算，10年期、15年期、25年期、30年期的每萬(wàn)元房貸因今年5次加息的月供增加額分別為5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房貸按揭者按揭的是10年期39萬(wàn)元房貸，那么其今年5次加息的月供增加額就是5.1457元×39=200.6823元。

提前還貸流程選擇有講究

目前，各家銀行對(duì)客戶的還款金額有一定的要求，同時(shí)也要提前還房貸的客戶事先提出預(yù)約申請(qǐng)，而這個(gè)預(yù)約時(shí)間有長(zhǎng)有短。在提前還房貸前，房貸客戶最好通曉銀行的提前還貸政策，以便順利還款。

要提前還房貸的各位客戶，首先要注意查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交一定的違約金，如若合同上注明要收違約金，則要看清楚到底要收多少，并準(zhǔn)備好這筆違約金；其次，客戶向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請(qǐng)時(shí)間及最低還款額度等其他所需要準(zhǔn)備的資料；按銀行要求親自到相關(guān)部門提出提前還款申請(qǐng)，一般銀行會(huì)要求客戶填寫提前還款的申請(qǐng)單；然后，借款人攜相關(guān)證件到借款銀行，辦理提前還款相關(guān)手續(xù)；最后，客戶提交《提前還款申請(qǐng)表》，并在柜臺(tái)存入提前償還的款項(xiàng)。

銀行人士指出，在辦理提前還房貸的過(guò)程中，客戶尤其要注意帶好身份證和貸款卡(代理人代辦同時(shí)須出示代理人身份證件)；如住房貸款需一次還貸結(jié)清的，要由本人親自辦理。

兩類人不必急著還房貸

中國(guó)銀行的理財(cái)師認(rèn)為，如果貸款人手頭有閑散資金，又沒有什么太好的投資方向，可以選擇提前還款。但是有兩類人不宜急著還貸：一是如果房貸還款的所剩還款項(xiàng)主要是本金的情況下，提前還貸意義不大；二是如果貸款人有投資創(chuàng)業(yè)的其他機(jī)會(huì)，就沒必要提前還貸，因?yàn)殂y行一般商業(yè)貸款利率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房貸利率，再貸款不劃算，或者貸款人有其他投資機(jī)會(huì)，能拿到超過(guò)5%的收益，也沒有必要急著還款。

“如果貸款人具備以上的情況，而且又是公積金貸款，那么就更沒必要還款。公積金貸款是目前銀行貸款利率最低的?！惫ど蹄y行寧波市分行營(yíng)業(yè)部阮先生說(shuō)。他也提醒，如果房貸按揭戶的手頭并不寬裕，那么也沒必要東拼西湊急著還款。

有些人是因?yàn)榻诠墒?、基金不好，而打算把原?lái)用于投資的錢去還房貸欠款，這些人所占比例還不小。對(duì)此，浦發(fā)銀行理財(cái)中心的經(jīng)理張杰表示，“還錢容易借錢難”，如果客戶沒有未來(lái)資金需求的則可以去考慮提前還房貸，而若接下來(lái)還有資金需求的則要三思而后行，“現(xiàn)在各類的轉(zhuǎn)按揭、加按揭業(yè)務(wù)停掉了，如果客戶把資金全部用于還房貸，而接下來(lái)要用銀行資金就要付出更多的成本。他就要借款先把自己的住房貸款還清，從而再去申請(qǐng)利率更高的住房抵押貸款?！?/p>

把握還款時(shí)機(jī)對(duì)于采取等額本息還款法的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，月供的組成包括本金和利息，對(duì)于貸款者來(lái)說(shuō)，在貸款期限的1/3－1/2年限中，償還月供中利息支出要高于本金支出，而在最后幾年中，月供支出基本以本金為主，利息很少。因此，如果貸15年，已償還6年，此時(shí)就沒太大必要提前還款。消費(fèi)者可以把多余錢投入到基金、股票或其他投資產(chǎn)品中來(lái)升值。

目前，銀行業(yè)提供給客戶的提前還房貸方式主要有以下幾種。想提前還貸的貸款人還應(yīng)該根據(jù)自己的情況，選擇一種最合適的還款方式。（予 暮）