在國際資本市場，只要一提到新加坡，人們便會(huì)想起淡馬錫和GIC。淡馬錫主要以掌控國有企業(yè)的投資為主，而GIC則以管理新加坡財(cái)政儲(chǔ)備和外匯儲(chǔ)備為使命。近幾年來，GIC在世界各地的房地產(chǎn)投資市場表現(xiàn)異?；钴S，是國際媒體心目中的“房地產(chǎn)大鱷”。而在中國的地產(chǎn)市場上，它的表現(xiàn)又如何呢？

全面擴(kuò)張

GIC的全稱是新加坡政府投資公司，成立于1981年。成立之初，GIC就將海外市場作為自己的主要投資方向，目前其投資項(xiàng)目已遍及北美、歐洲、東南亞的30多個(gè)國家和地區(qū)，投資領(lǐng)域涵蓋了股票、債券、外匯、房地產(chǎn)及私人企業(yè)等，基金總規(guī)模逾千億美元，再加上其一貫低調(diào)的行事作風(fēng)，被業(yè)界譽(yù)為“亞洲最大也是最神秘的買家”。

為了適應(yīng)投資的需要，GIC在內(nèi)部設(shè)置了針對不同投資產(chǎn)品的子公司，分別投資于公開市場(GIC PM)、直接股權(quán)市場(GIC SI)和房地產(chǎn)市場(GIC RE)。其中，GIC RE于1982年成立，現(xiàn)已成為世界上最大的房地產(chǎn)業(yè)投資公司之一，在全球超過25個(gè)國家擁有120多處資產(chǎn)，主要包括辦公樓、購物中心、住宅、工業(yè)地產(chǎn)及酒店等。同時(shí)，它也通過房地產(chǎn)基金、上市公司及貸款等間接方式進(jìn)行廣泛的地產(chǎn)投資。

總體來說，GIC算是最早投資中國的地產(chǎn)基金之一。1999年，GIC與香港東方海外在上海市中心合作開發(fā)了東方巴黎等三個(gè)高檔公寓項(xiàng)目，總銷售金額在5億美元以上。同年，GIC又斥資將招商局集團(tuán)的招商局大廈南面的三座樓整體買斷，全盤改造成今天的雅詩閣酒店式公寓，幾乎同時(shí)買下的還有京匯大廈的前身航華科貿(mào)中心四號(hào)樓與福景苑公寓。2002年3月，GIC斥資1.5億美元，在浦東陸家嘴購入7萬平方米的土地興建寫字樓綜合物業(yè)。與摩根士丹利、高盛、美林等國際大投行相比，GIC一直保持低調(diào)謹(jǐn)慎的態(tài)度，因此在業(yè)界的知名度甚低。然而自2003年以來，GIC卻一改其低調(diào)的作風(fēng)，開始突然加快步伐，在中國的房地產(chǎn)市場瘋狂地攻城略地。

2003年6月，GIC與首創(chuàng)置業(yè)成立新的合資公司，共同操作位于北京的玉淵潭、和平里的兩大項(xiàng)目，同時(shí)還有一個(gè)大型地下購物廣場。幾年之間，中國頂級私人住宅的典范“緣溪堂”和北京中央商務(wù)區(qū)地標(biāo)大盤AZTOWN橫空出世，其國際化、高端化、領(lǐng)導(dǎo)性讓業(yè)內(nèi)無不咋舌。

但野心勃勃的GIC并沒有滿足，而是以迅雷不及掩耳的速度再次與首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)手，展開了在二線城市的擴(kuò)張，打響了中外房地產(chǎn)巨頭聯(lián)合推進(jìn)的首場“閃電戰(zhàn)”。

首次“戰(zhàn)役”發(fā)生在天津，2005年7月，雙方以7.4億元的總地價(jià)拍得天津市西北角瑞景居住區(qū)6、7、9、10號(hào)地塊。數(shù)月后，兩巨頭又?jǐn)y手囊括了太原當(dāng)時(shí)最大地塊的長風(fēng)項(xiàng)目。完成在華北的戰(zhàn)略性布局以后，GIC與首創(chuàng)置業(yè)又以4.4億元的總地價(jià)拍得無錫市錫山區(qū)東亭鎮(zhèn)地塊。2006年3月，雙方以4億元高價(jià)直取成都成華區(qū)6.8萬平方米的地塊。至此，GIC與首創(chuàng)置業(yè)共同投資已近20億元。

除了首創(chuàng)，GIC還聯(lián)手萬科集團(tuán)共同發(fā)展。2004年，雙方共同開發(fā)在成都的住宅項(xiàng)目——萬科新城；2005年7月，GIC與萬科再次牽手，共同投資1億美元成立萬科星地產(chǎn)投資有限公司，合資公司將主要在中國的二線城市進(jìn)行投資。

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，GIC這一輪擴(kuò)張的特征十分明顯，主要以市場潛力巨大的二線城市為龍頭，以大資本突襲、大規(guī)模拿地、高端化運(yùn)作、國際化聯(lián)盟、地標(biāo)化操盤等模式為核心。在這一擴(kuò)張思路的指導(dǎo)之下，2006年9月份，GIC又繼續(xù)南下廣州，與全球最大的服務(wù)公寓運(yùn)營商合作，聯(lián)合開發(fā)廣州的酒店式公寓；2006年11月底，GIC又與香港仁恒地產(chǎn)上海分公司達(dá)成合作協(xié)議，雙方名下附屬公司將成立合資公司，共同開發(fā)中國的高端房地產(chǎn)市場……而在這一系列讓人眼花繚亂的動(dòng)作背后，一個(gè)無法掩飾的事實(shí)就是：GIC想做中國房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大！

投資軌跡

GIC在中國的早期投資中，重點(diǎn)主要落在以上海為主的長三角地區(qū)。在這其中，GIC對上海最感興趣的投資項(xiàng)目包

括上海舊區(qū)改造的高檔住宅項(xiàng)目、檔次較高的酒店和寫字樓，以及有重大影響力的商業(yè)項(xiàng)目。而GIC之所以對上海情有獨(dú)鐘，用業(yè)內(nèi)人士的話來說，這與上海地產(chǎn)市場的日漸成熟是分不開的。

過去，海外投資基金尤其是歐美基金都不太敢在中國搞不動(dòng)產(chǎn)投資，主要原因是他們在研究投資回報(bào)率的時(shí)候，往往會(huì)把在中國投資的風(fēng)險(xiǎn)率計(jì)算得很高，因此就會(huì)相應(yīng)要求很高的投資回報(bào)率。而從投資方式來看，他們的主要做法類似于風(fēng)險(xiǎn)投資，也就是選擇合適的項(xiàng)目進(jìn)行投資收購，通過一段時(shí)間(一般是五年左右)的經(jīng)營管理使物業(yè)升值，然后就尋找合適的買家轉(zhuǎn)手套利，接著再投向下一個(gè)項(xiàng)目。這就要求有合適的退出機(jī)制，要有一個(gè)成熟的二手房市場。

而隨著中國加入世貿(mào)組織之后，投資門檻逐漸降低，制度日趨完善，政策日益透明，中國市場因此而被歐美基金長線看好。在這一時(shí)期，上海的二手房市場也開始逐漸成熟起來，為投資基金的退出提供了一個(gè)暢通的渠道。此外，作為一個(gè)全球化的城市，目前居住在上海及周邊地區(qū)的臺(tái)灣人有30萬人，再加上外國人和港澳人士，數(shù)目更可觀。隨著上海國際化程度的提高，越來越多的外來人口涌向這里，這些都給上海高檔物業(yè)提供了巨大的增長空間。也正因?yàn)槿绱?，GIC的早期投資項(xiàng)目主要集中在上海地區(qū)。

在投資途徑上，目前海外基金投資中國房地產(chǎn)市場的途徑主要有三種：一是直接購買內(nèi)地的物業(yè)；二是成立外資房地產(chǎn)企業(yè)投資房產(chǎn)；第三條途徑則主要是成立合資公司，參與內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作。2003年之前，GIC也和其它國際著名的基金公司一樣，主要收購有穩(wěn)定租戶的成熟物業(yè)以收租盈利，或收購不良資產(chǎn)、包裝后變現(xiàn)盈利。而2003年后，則主要采用最后一條途徑進(jìn)行投資。

隨著中國房地產(chǎn)市場環(huán)境的不斷變化，GIC的投資側(cè)重點(diǎn)也在不斷地發(fā)生變化。2003年前GIC的投資集中在上海，與首創(chuàng)置業(yè)成立新合資公司后，GIC開始將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向北京。而隨著2005年宏觀調(diào)控的收緊，上海、北京的投資風(fēng)險(xiǎn)加大，但珠三角一帶及中國其它二線城市卻大有可為，于是GIC開始將投資重點(diǎn)慢慢轉(zhuǎn)向這些區(qū)域。

盈利方式

在以往的項(xiàng)目開發(fā)中，GIC多選擇與國內(nèi)實(shí)力雄厚的開發(fā)商合作，大多是針對單一項(xiàng)目，這被一些業(yè)內(nèi)人士指為“變相融資”。

如今GIC與國內(nèi)房企的合作，正從松散型的項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)變?yōu)楣局频木o密型投資。2005年GIC與萬科共同投資1億美元成立的萬科星地產(chǎn)投資有限公司，雙方各占50%股份，經(jīng)營期限為30年。2006年11月，GIC用同樣的方式再次聯(lián)姻仁恒置地，仁恒和GIC將分別占合資公司的60%和40%的股權(quán)。

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種合作方式標(biāo)志著GIC開始從戰(zhàn)略角度出發(fā)，有選擇地展開橫向聯(lián)盟的合作方式，這同時(shí)也預(yù)示著GIC的逐利方式開始從單純的、單個(gè)項(xiàng)目的短線套利模式向長期合作模式轉(zhuǎn)變，其深耕中國的目的可見一斑。

事實(shí)上，從這種全新的合作模式上我們也可以看出，GIC之所以如此快速地在中國布局，與中國地產(chǎn)市場大浪淘沙的格局有著密切的關(guān)系。在這個(gè)格局中除了有大量國際投資基金快速涌入中國的因素之外，最重要的支點(diǎn)就是中國大型地產(chǎn)巨頭快速擴(kuò)張的迫切需要。以仁恒為例，仁恒集團(tuán)自1993年在中國開發(fā)地產(chǎn)以來，地產(chǎn)銷售金額突飛猛進(jìn)。今后，仁恒不僅要開發(fā)住宅，還將大力推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，到2010年，仁恒將擁有長期出租物業(yè)50萬平方米。這種短期投資與長線投資互補(bǔ)的格局，將使仁恒的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。然而，投資商業(yè)地產(chǎn)需要更有力的金融支撐。而與GIC攜手之后，將使仁恒在資本和規(guī)模上實(shí)現(xiàn)“雙重突破”。在解決公司資金瓶頸問題的同時(shí)，GIC還可促成仁恒經(jīng)營理念的進(jìn)一步調(diào)整、風(fēng)險(xiǎn)管理的進(jìn)一步完善，還可以在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等方面實(shí)現(xiàn)突破。

另一方面，與仁恒、首創(chuàng)這樣的大型地產(chǎn)商攜手合作，也為GIC如此迅猛地在中國布局提供了最重要的支點(diǎn)。在業(yè)內(nèi)人士看來，借助在內(nèi)地樓市已經(jīng)具有相當(dāng)影響力的發(fā)展商的平臺(tái)進(jìn)入，規(guī)避來自政策、市場方面的風(fēng)險(xiǎn)，資本大鱷和地產(chǎn)巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手形成聯(lián)合效應(yīng)并乘勢迅速本土化，這種方式比單純的“搶灘”更具有不可比擬的優(yōu)勢。有鑒于此，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，一場“G旋風(fēng)”正在刮起，這同時(shí)也正代表著新時(shí)期外來資本的入市新途徑。